比P2P爆雷更厉害？租房市场，大变！

有人的地方就有生意，有资本的地方就可能腥风血雨！股市如此，房租市场亦如此！

居者有其人，在一线城市，租房已经成为白领最后的底线，房租市场大变，改变的可能就不仅仅只是一个简单的住房问题！

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长租公寓爆仓，

一定比P2P爆雷更厉害！

前段时间的我爱我家前副总裁胡景晖话音刚落，以互联网金融业发达闻名的杭州一家长租公寓企业就出现资金链断裂“跑路”的局面。

早在8月15日，据当地媒体浙江新闻报道，一家叫作“鼎家网络科技有限公司”（以下简称鼎家科技）的房产中介因资金链问题面临周转困难。

根据公司门外以及内部墙上张贴的两份公开通告消息显示：鼎家科技经营不善，出现资金链断裂，无力按期支付业主租金，从租客处收取的押金和预收的房租也无力退还，目前已经被安排进入破产清算程序。涉及业主和租客的债务将另行清算结算，业主和租客可对于鼎家造成的损失通过诉讼途径解决。

另外据《中国房地产报》报道，租户在租房时，鼎家曾许诺租户用押一付一方式缴纳房租，但实际上却是让租户在不知情的情况下使用了网络贷款。大部分租户在通过银行卡绑定一个名为“51返呗”（后更名为“爱上街”）的APP后，该平台一次性将租金支付给鼎家，而租户每月须按时向“爱上街”还款。此次涉及的网贷平台有6家。

网友注意到，鼎家科技发布的相关通稿里，显示其成立于2009年，截至2017年底已发展长租公寓超过5000间，并在今年2月份刚刚获得一笔千万级融资，投资方为浙江筑家投资管理有限公司。

另外，鼎家科技的主要管理层中，法定代表人为魏永锋，高管徐岚、周峰淼、付小杰。天眼查资料显示，魏永锋旗下拥有关联企业28家，其中最早成立为一家传统房地产业务公司，杭州宏嘉房地产代理有限公司。另外，包括周峰淼等旗下同时有不少关联公司。

据浙江新闻报道，“鼎家科技”资金问题起因是因为几个股东撤资导致经营难以为继，目前正在按照民事纠纷进行处理。也有相关人士对记者表示，公司主要是由于企业自身经营问题导致，扩张太快，业务没跟上现金流。不过对于上述说法记者未能得到确认。

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冰火两重天

资本不断涌入租房市场

这边长租市场已有“爆雷”，究其原因可能是现金流紧张甚至断裂导致而成，这件事情在给房租市场敲响警钟的同时，却还有更多的资本不断涌入房租市场！

行业龙头万科8月21日明确表示2018年把租赁住宅业务确定为核心。

以万科为代表的房企进场，其资本雄厚。8月20日晚间，房企龙头万科发布中期业绩：

2004年至今，万科长租公寓业务已覆盖30个主要城市，累计获取房间数超过16万间，累计开业超过4万间，开业6个月以上项目的平均出租率约92%。

世联行表示，公寓业务已布局30个城市，运营项目177个，运营间数近3万间。

此外碧桂园在北京、上海、广州、深圳、武汉及厦门等一、二线城市筹备项目。截至今年6月底，在建房间数已超过2.1万间，已获取项目的总房间数已超过2.4万间。年内预计能实现12个城市、46个项目同时开业，保障供应。

之前租房市场并不如此火爆，导致房企在融资中，整体为租赁业务发展进行的融资规模并不大。如：万科在8月10日公告称完成15亿住房租赁专项公司债券，票面利率4.05%，是今年6月份获批总额不超过80亿元的住房租赁专项公司债券的第一期。

如今房租市场不断回温，这一次不仅仅是房地产企业“盯上”，互联网的大佬也爱租房子！

在租售并举的大潮之下，各路人马纷纷布局长租公寓。 各房地产企业盘活尾盘和进行转型时，自如、蛋壳作为房产中介强势加入房源的争夺。

此外，互联网巨头阿里、京东也已进军租房市场，正在进行前所未有的精心大布局。

马爸爸的支付宝信用租房平台已涉及南京、上海、北京、深圳、杭州、成都、西安、郑州八个城市。阿里正式宣布超过100万间公寓将入驻支付宝。

面对租房市场，支付宝主打“真房源、可月付”，支付宝用户芝麻信用超过650分的可在以上八个城市享受“免押金租房”。

刘强东那边在如火如荼的进军新能源汽车领域，这边他的京东商城于去年就上线了房产频道，首期已有82家开发商和35家服务商入驻，涉及项目达2027个，覆盖城市超20座。

租赁市场目前到了一个关键节点，可能短时间内中国将会有很多租赁平台、运营平台发展起来，处在风口浪尖，唯拥有可观的现金流，才能迎接更大的事业，需要更多的伙伴，融资已成为租房企业首选资金来源。

1月16日，链家旗下的长租公寓品牌——自如获得40亿人民币A轮融资。这是中国长租公寓行业规模最大的一笔融资。领投方是华平投资、红杉资本中国基金、腾讯3家机构。

对于马云和刘强东来说，布局租房市场，对租房市场的融资当然也不能缺席。

京东租房白条1号发行了9.57亿元的资产支持专项计划。具体如下：

阿里和京东目前房地产的定位既不是开发商也不是买家，而是服务商。换言之，他们都瞄准了房地产电商这块蛋糕，毕竟是涉及万亿的市场，谁也不想落后。

由此看来，在房产电商的版图上，京东和阿里很可能还有一场硬战。

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长租市场深度绑定金融工具是把双刃剑

风险把控才是重中之重！

去年以来，在“房住不炒”“租购同权”等利好政策的刺激下，住房租赁市场发展进入快车道，长租公寓行业也受到了资本追逐。房企、资本、长租公寓运营企业等在内的众多机构，纷纷跑马圈地、加码投资。

其中，就有部分长租公寓企业选择与金融工具深度绑定，通过“租金贷”等方式，向金融机构融资，并玩起了“拿房-出租-租金贷融资-再拿房”的游戏，疯狂进行规模扩张。

实际上，与金融工具深度绑定进行规模扩张的模式在长租公寓行业内并不少见，而主页君上文中提到的鼎家也不是上述游戏的唯一玩家。

今年年初，每日经济新闻就曾调查过上海一家名为“爱公寓”的长租公寓企业因资金链断裂破产的新闻。

彼时，据记者调查，“爱公寓”在未充分告知租客的情况下，与“平安好月付”“元宝E家”等多个贷款平台合作获得“租金贷”，一次性拿到租客合同期内的租金，并以此在市场上获取更多房源进行扩张。一次性拿到租金后，“爱公寓”再在市场上拿房、N+1改造装修后再出租赚取租金差。

不过，“爱公寓”最终因为扩张太快、租金收入不足以覆盖拿房和装修成本而导致资金链断裂。据悉，“爱公寓”破产案中受损失房东、租户上千人，涉及金额近亿元。

“长租公寓是一个管理密集型、人力密集型的行业，管理者必须具有扎实的金融、管理和法律知识。”青客公寓创始人兼CEO金光杰向媒体表示，“一些人什么都不懂就往长租公寓这个行业里冲，在拿房和租房中间加个金融工具，疯狂扩张规模，这是对行业、投资人的不负责，必须要对市场心存敬畏。”

资本+房租在这个游戏中，金融机构与长租公司是合伙关系，他们制造的长租模式需要不断扩张规模才能产生更多利润，这是一个缺乏监管的金融产品，在舆论中则是导致房租上涨的问题，进而演化成中介、租房价格市场化与管制的争论。我们认为，这其中已经不是住建部门“维护市场运行稳定”问题，而是金融监管缺失。

多位市场分析人士也认为，目前市场上部分长租公寓企业多位“二房东”，通过从房东手里拿房，然后进行“N+1”改造并装修后，通过租金差来获得收益。租金差、房源从获取到装修并出租的时间差，直接关乎其能否盈利和健康运转，一旦哪个环节出现问题，势必会出现资金链断裂问题。

“通过使用租金贷这类的金融工具进行规模扩张一定要控制好风险。”易居研究院研究总监严跃进向媒体表示。他认为，鼎家的破产，集中暴露了部分长租公寓企业违规使用租客信息、租金使用缺乏有效监管等通病。他还建议，一旦长租公寓企业涉足租金贷等金融业务，金融监管等部门需要及时介入，使风险可控。

“长租公寓是微利的，金融工具的使用一定要稳健，长租公寓企业与房东、租户之间的任何一项交易都要透明，要进行风险告知。”金光杰说，他认为，

长租公寓企业只有提高管理运营能力，把账算好、风险控制好，企业才能健康发展，投资人的投资才会有回报。未来，运营效率高、规模足够大的头部企业一定会生存下来。

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北上广深房租地图

资本泡沫下的年轻人未来在哪里！

有人的地方有江湖，有资本的地方就会腥风血雨，资本的涌入会改变的往往最先从价格上表现出来！

春江水暖鸭先知，房租贵不贵先问租房人，一线城市租房市场中年轻人绝对是主力，冷暖自知，看看房租在收入中的占比就会立即明白！

在美国，住房支出超过同期收入的30%的租户，一般是会被定义为“中等支付困难户”，超过50%以上的就叫“严重支付困难户”。

换言之，在北京和深圳这样的大城市，有将近超过一半的租房客都已经属于“严重支付困难户”。

你可能会说，房租是高，房租收入比也不好看，那也只能怪自己赚钱赚不过别人。

房租猛于虎，但只要“我跑得比你快”，被吃掉的就不会是我——说起来，这也是一丝希望。

但教育部相关机构提供的数据却告诉我们“大厦将倾，焉有完卵”：

2017年应届毕业生的月平均收入超过9000元的一共也就四所：清华、北大、北外和上交大，分别为9065元、9042元、9020元和9010元。

结合我刚查的北京望京地区的房价，大致可以推算出，就算是最能赚钱的学霸，在北京也需要花费一半以上的工资，才能在望京这样的商圈与同学合租一个60平米的房子。

剩下不到5000块，他还要负担水费、电费、物业费、暖气费、手机费、交通费、网费、伙食费、服装费、交际费……

想要多省出3000块？那恐怕要住到六环边上，每天上下班挤地铁3个小时。

没错，在北京，许多学霸也苦逼。

而更让人遗憾的是，大多数人都不是学霸，日子恐怕还要更苦。