進入4月，房企一季度的銷售業績次第公佈，疫情的衝擊在銷售數字中得以顯現。外界不禁要問，合景泰富（01813.HK）的千億之約遭遇新冠肺炎疫情這隻黑天鵝，2020年究竟勝算幾何？
2019年銷售規模突破800億的合景泰富，還在拼命追趕房地產行業下半場的班車，以期早日拿到“千億入場券”。只是黑天鵝的來臨，讓合景泰富原本的短板更加凸顯。
銷售增速放緩 規模跳漲存疑
進入房地產白銀時代，百億企業陣營間的分化日益加劇，大中型房企在市場下行週期的競爭力更強，而小型房企的競爭優勢逐漸減弱。此刻，千億成為房企新的分水嶺。
2019年，合景泰富合約銷售創新高，達到861億元，同比增長31.5%。但從近三年的數據來看，合景泰富的業績增長正在放緩。相比2017年、2018年兩年超70%的增幅，2019年的增幅僅為31.5%。
縱觀2019年超150家百億房企的銷售額均值與銷售額增長率均值，合景泰富並不算出色。在500億-1000億規模的29家房企中，2019年銷售額增長率均值達30.8%，而合景泰富31.5%增長率略高於行業均值不到1個百分點。
此外，合景泰富集團管理層曾在業績會上透露，公司2020年銷售目標為1033億元，較2019年實際完成銷售業績增長20%。而這個增長率如果相較2019年1000億-3000億房企27.5%的銷售額增長率均值來看，還有一定差距。
相比銷售額的增幅，合景泰富營業收入的增幅更值得關注。公告顯示， 2019年合景泰富集團實現營業收入249.6億元，同比大增233.8%。
然而，合景泰富營業收入超200%的大增幅是建立在2018年收入大幅下降35.22%至74.77億元的基礎之上。如此看來，2019年營業收入的高增長，只是基數低而已。
縱觀10年間，合景泰富的營收有九年處於忽高忽低、總體停滯不前的狀態。
其中，合景泰富的營收有四個年頭出現負增長，即2011年為-4.35%、2012年為-2.17%、2015年為-20.34%以及2018年為-35.18%。總體來看，合景泰富近十年營收的複合增長率達到32.92%，而前九年的複合增長率只有10.6%。
有意思的是，2019年之前，合景泰富的營收一直在百億上下徘徊。例如，2018年74.8億的營收水平與2010年的74.7億基本一致，可謂原地踏步，一徘徊就是8年的時間。
增收不增利 利潤空間被擠壓
儘管合景泰富2019年營收、毛利大增，但是其賺錢能力並未得到提升。2010年其毛利率達到歷史峰值44.17%，此後的十年間，該指標持續走低。終於，在2019年，合景泰富毛利率創上市以來新低，為31.52%，相比2018年的32.78%下降1.26個百分點。
關於合景泰富毛利率下降的原因，主要因為其2019年銷售成本高企。業績公告顯示，2019年，合景泰富銷售成本為170.9億元，相較於2018年的50.26億元大幅增長240.0%，高於同年營業收入增幅，陷入增收不增利的怪圈。
針對銷售成本增加，合景泰富給出的解釋是，主要由於物業銷售的已交付建築面積增加所致。業績公告顯示，2019年合景泰富已交付總建築面積177.12萬平方米，相較於2018年的40.06萬平方米增長342.14%。
儘管交付面積增加，但是合景泰富2019年的平均銷售價格卻由2018年的15137元／平方米減少15.1%至12851元／平方米。
而平均銷售價格的大幅下降也是合景泰富毛利率走低的重要原因。值得注意的是，2019年上半年合景泰富的平均銷售價格為15014元／平方米，且已交付總建築面積為64.69萬平方米，增幅為152.3%。
不斷上升的還有合景泰富的拿地成本。
年報顯示，2019年合景泰富共獲取26個項目，合計新增總建築面積374萬平方米，總土地成本共計276億元，拿地成本為7380元／平方米，遠高於2018年的5400元／平方米。
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