房地產自從蝸居播放以來一直是人們關注的焦點，房地產在二十年以來也一直是人們最重要的投資渠道，一直以來有很多關於房地產的問題都引起熱論。但是很不幸，我發現參與討論這些問題的人80%以上都是無腦噴子，絲毫看不到思考在哪裡，邏輯在哪裡，我只看到了大眾的愚昧無知，以及人性的貪婪。
本人在深圳炒房也已有十年時間，從一個工薪族轉變為投資者，雖說是小打小鬧，但也成功為自己賺取了第一缸金（我覺得缸比桶大很多）。我承認是市場紅利帶給我大部分的財富，自己的智力因素可能只佔不超過30%，但至少我覺得我是有智力的，可以辨別論點真偽的。因此，我決定對當下很多核心的地產問題發表一下自己的觀點。
觀點一：認為中國房地產租售比過低，沒有投資價值
對於這點我一點都不反對，租售比這個數字非常容易獲得，現在一線城市的租售比絕對不超過2%，除了個別公寓類型的或者特別低價的。強二線城市會好很多，租金不差太多，房價低很多，但租售比也到不了4%。實際上我本人在最初投資房產的時候也是根據租售比這一指標決定入市的，09年我買深圳的時候基本租能抵供，16年買鄭州的時候也是租能抵供，這是一個非常有用的指標，
一旦租能抵供了，你大概率是賺錢的，因為有人幫你承擔了槓桿部分的壓力，你是拿一倍本金放大三倍在賺錢。就相當於兩倍融資槓桿滿倉建設銀行，還不用付融資利息，長期租金還會繼續漲，所以必定是賺錢的。但是我需要指出的是，租售比是衡量是否值得投資的很重要的數據，但絕不是衡量泡沫的有效指數。為什麼呢？因為房子不同於股票，房子自身還有居住屬性。中國人固有的思維是居有定所，有錢了以後先要解決溫飽，然後是居住、婚姻，再有錢了才會去投資。因此居住屬性是優先於投資屬性的。說白了，不管房屋租售比多麼低，人們也願意先買好一套房子，住的踏實了，才會拿多餘的錢去考慮投資。我很少能見到有人一邊租著房子一邊大舉投資的，這個是固有思維，沒有一代人很難轉變。
因此，拿租售比來說泡沫過大的人，沒有考慮到這點。如果指的是商鋪、寫字樓那這個結論就沒問題，事實上商鋪寫字樓這幾年漲幅遠遠小於住宅，租售比也遠高於住宅，就是這個原因。
所以，我認為房地產泡沫肯定是有的，但是不能拿租售比這一數據來衡量，至少在十年內這個數據仍無法發揮作用。
觀點二：認為房地產掏空了M2，導致實體產業發展困難
有人列舉了近期六大行新增貸款5.13萬億，有一半流入到房地產的數據，認為房貸佔比過大，因此認為是房子吸乾了銀行貸款，導致實體企業反而貸不到款，舉步維艱。長期來看，中國十年以來M2的增速與房價增速相當，中國又沒有出現惡性通過膨脹，因此認為是房子吸走了大量新增貨幣，導致實體產業如此困難。
真的是這樣嗎？表面看數據沒問題，但其實持有這種觀點的人是邏輯學有問題，正好把因和果弄反了。（西方有邏輯學這門課，中國到目前都沒有，這麼重要的基礎學科一直被忽略至今，真是悲哀。）
首先，M2如何發出來？也就是說央行放的水如何投放到民間使用？很簡單，央行給到各大商業銀行貸款額度，各大銀行再根據具體項目情況發放貸款資金給客戶。那麼商業銀行憑什麼放款給客戶？房子是唯一渠道（請允許我暫時忽略股權，因為佔比畢竟不高）。因為信用貸的量級比抵押貸小n倍，你去銀行申請一筆信用貸，10-20萬，最多也就50萬量級，但是抵押貸隨便一筆就可以幾百上千萬。因此如果沒有房子，或者沒有房子上漲，M2根本不可能有這麼高的增速，也就是說央媽的錢根本投放不出去。2016年以來各線城市房市相繼變冷，M2增速大幅回落就是很好的驗證。房市冷了，房貸少了，抵押貸少了，M2必然受影響。
明白了這個問題，就知道不是房市綁架了M2，而是房市造就了M2。至於實體產業為什麼得不到貸款，那是其自身產能過剩、產能落後以及槓桿率過大的問題。有沒有房地產它都貸不到款，銀行不會傻到為了多幾個點的利潤拿本金去冒這麼大的險，它自己也是商業機構，因此它自然傾向於槓桿率更低質地更優秀的個人及其房貸業務。就像一頭將死的病豬，做再多搶救也是無用，最好的做法是讓其死去，把飼料讓給健康的豬。中國的經濟目前出現的問題也無法用單純的注水來解決，不如讓其自身更新迭代，該破產的破產，該扶持的扶持，才能實現經濟的轉型。
觀點三：認為房地產掏空了居民儲蓄，嚴重影響了消費力
因為現在一線城市一套房的確不是剛參加工作一兩年的人就能負擔的，往往需要雙方父母集齊多年積蓄才能付個首付。因此很多人認為是房子讓他們生活如此沉重不堪，還了房貸基本沒錢再進行消費，從而直接導致了消費不景氣，間接影響了消費型的企業利潤。
好像邏輯也對，但真的是這樣嗎？
首先，先想一想這個人買房的這些錢去哪了。他買一套1000萬的房子，付了首付300萬（這是存量現金），就從銀行貸了700萬出來（這是創造出的信用資金）。然後呢，有兩種情況，一種是付給了開發商，一種是付給了賣家。那麼我們現在看一下，原先的300萬存量資金，現在變成了1000萬現金，M2就是這麼被創造出來的。這1000萬並沒有被銀行回收掉，而是要麼付給開發商了，要麼付給了賣家。
開發商們闢如恆大拿這些錢去投資了賈躍亭的汽車，或者闢如萬科去投資了養老，我相信開發商們現在也無法全部再投入到拿地蓋房上面了吧？即使有，也是促進了鋼鐵水泥建材的實體經濟，這是不是創造了信用作用於實體？
在目前的一線城市，因為新房佔比量是零頭，主體市場是二手房市場，那麼賣家是最有可能收到這1000萬的人，他拿這些錢去幹什麼了呢？首先一般人都會先改善生活質量吧？階層上升了，一切都要跟上。車子要換了，子女要上國際學校了，衣服和包包要用名牌了，旅遊要增加了，這些是不是促進消費？請問是擁有300萬保命錢不捨得隨便亂花的買家父母消費的多，還是賣掉後拿到手1000萬的賣家更願意多消費？有人說賣家根本不會全消費掉，大概率繼續投資房產和股票。那麼請問投資股票是不是有利於實體經濟發展？投資房產不管多少輪循環，總有最後一個賣家不會再投資房產了，這錢一定流向了其它領域。2014年以前，保時捷、瑪莎拉蒂在普通人心目中是高不可攀的品牌，但是今天，在深圳的大街小巷已經變成了街車，這就是最有力的證明。
所以看明白了吧？房產只是現金放大的一個工具而已，有了房產，現金就可以成倍放大再投入社會，但它本身並沒有吸收任何現金，只不過是主人換了而已。因此那些覺得房價壓榨了生活的人吶，實際上只是在說是房價壓榨了他自己而已，但同時成就了他人他絕口不提。誰讓你不早買呢？就像200塊不買茅臺，現在漲到800了開始跳出來說太不合理了，要綁架政府一起制裁早先有眼光有膽魄的人，這不是強盜邏輯是什麼？人性的貪婪啊，無時無處不在淋漓盡致地表現！
如果我是00後，一畢業就碰到這麼高不可攀的房價，我會怎麼做呢？我會租房，租金還是很合理的吧？然後衡量一下整個環境中哪些資產是低估的，逐步投資那些低估的資產，耐心等待下一場盛宴（或者說泡沫），用時間去換取自己財富的增值。難道這世界上除了房子就沒別的可以投資的了嗎？
觀點四：認為目前房地產泡沫嚴重，即將大幅下跌甚至腰斬
對於這個觀點我表示很無力。我是一個價值投資和趨勢投資的結合者，從價值投資角度講，房地產對我的確已經不具有繼續投資的吸引力了，但從趨勢角度講，我沒有看到賣點，我也無法預測什麼時候見頂。所以目前如果是持有多套房子或者房產佔自己總體投資資金佔比過高的人，我建議可以考慮出售部分房產。但是自住者或者房產佔比不多的，完全不用擔驚受怕，只要規劃好自己的資產配比就好了。
站在國家的政治角度講，維持不發生系統性經濟風險的底線不動搖，所以根本不允許房價有大幅波動。因為一旦波動大於20%以上，整個金融系統的風險就會全面爆發，那時就不僅僅是房地產一個行業的問題了，有可能會導致中國版失去的十年。
站在宏觀數據上講，深圳的常駐人口超過2000萬，這就有至少700萬套的房屋需求。目前國土局登記的存量商品房只有180萬套，有一些還是公屋和廉租房。這其中絕大多數人是不會賣的，因為生活穩定永遠大於投資。存在交易可能的房屋可能只有十分之一，也就是十幾萬套，每個小區同戶型在售的也就是幾套而已。這麼大的需求缺口，搶這麼少的資源，這不是什麼平均收入可以決定的。
拿平均收入那些人是買不到房子的，任志強只不過說了句實話而已。商品房就是競價可得，說白了就是賣給買得起的人的。因此開發商每一次限價銷售都會引起鬨搶，這是必然的，限價根本解決不了市場供需問題，只是粉飾一下數據犧牲一點開發商利潤而已。
所以拿什麼平均收入說事的人根本就是教條主義。中國一線城市的人口密度、每年人口淨流入、房屋供應量和貧富收入差距才是應該考慮的因素，我在世界上找不到任何一個高密度發達城市的房價絕對值低於北上廣深的。也不要小看了北上廣深的收入能力，只不過他們被平均了而已。從這個角度講之前的漲幅很有可能僅僅是價值迴歸而已。
總之，房地產走到今天，我自己再投資的動力已經沒有了，但是要全部出清也是不可能的，因為我的房子早已是負成本，即使未來最極端的情況下跌個30%我相信在持續的通脹過後早晚還是會漲回來甚至繼續創新高也是大概率事件，因此就作為資產配置的一部分吧。
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