近期廣州霸主越秀地產在老黃埔推出了一個新的商業項目——越秀萬力星悅峰。由於項目交通配套非常好，做出了讓人耳目一新的收租王產品——四鑰匙戶型，價格相對合理，所以一入市就賣的很火，目前已經差不多賣了一棟（3棟），老林今天就盤一盤這個項目。
導讀：
01 區位和配套價值解讀
02 樓盤基本信息
03 樓棟佈局價值解讀
04 戶型優劣解讀
05 結論和建議
（12圖+2579字，閱讀大約需要14分鐘）
01 區位和配套價值解讀
（1）區位。項目位於老黃埔主幹道黃埔東路2019號，地處廟頭村，位置非常不錯，直線距離珠江新城大約19公里，屬於老黃埔傳統的工業區，北面是龍頭山森林公園，南面是國家級廣州開發區，東北面是南天黃埔機械五金城，西面是南海神廟，去往天河、海珠、番禺、蘿崗科學城、大學城、新塘都十分便利。
交通：樓盤就在黃埔主幹道黃埔東路旁，可以直達珠江新城，未來臨江大道開通後將更加便捷。通過附近的黃埔立交、黃埔大橋去往廣州各個主要區域也都非常方便。項目屬於地鐵上蓋、雙地鐵項目，離在建的地鐵5號線二期（2022年開通）廟頭路站100米左右，已開通的13號線南海神廟站直線距離700米，目前轉線一次，9個站可到琶洲CBD，11個站可到達達珠江新城。3站地鐵直達魚珠第二CBD，6站到金融城。150米處有BRT廟頭站，有7條BRT線路，去往天河以及新塘的東部交通樞紐TOD都十分便利。
商業：小區處所區域為廟頭村，目前商業配套較為低端，但各種生活配套完善，步行十分鐘可以到達。廟頭村舊改已簽約，未來會有大變化。去往周邊大型的商業中心，夏園華潤萬家、領好廣場、惠潤廣場都在3個地鐵站或公交站以內，相對方便。今年南崗萬達廣場也將開業，距離項目2個地鐵站。
醫療：項目除了周邊社區醫院，村鎮診所，距離中山大學附屬第一醫院(東院)約7公里，4個地鐵站可以到達；廣州開發區醫院約3.5公里，未來3個地鐵站可到達。
教育：商業性質不帶學區、學位。
02 樓盤基本信息
03 樓棟佈局價值解讀
項目南面是黃埔主幹道黃埔東路，北面1.2公里是龍頭山森林公園，4至5層或以上就可以望到森林公園。2、3棟南向低樓層望小區花園比較舒適，3棟前後無遮擋，因此棟樓排序個人認為是3棟＞2棟＞1棟。
04 戶型優劣解讀
2棟標準戶型
2棟四鑰匙戶型
公寓戶型各取所需即可。2棟主力戶型為65㎡的3+1和四鑰匙戶型；3+1標準戶型為南向可明火，廚房帶生活陽臺；四鑰匙戶型為北向不可明火。四鑰匙戶型可選擇返租，越秀地產旗下長租公寓公司管理，每月保底4800元。
1棟戶型
1棟主力戶型為50㎡左右的中空loft兩房，分為南北向，整棟都可以明火，5米層高，是整個黃埔甚至整個廣州都十分稀缺的產品，在公寓中屬於十分宜居的戶型。
3棟戶型
3棟主力戶型為48㎡四鑰匙戶型，開發商號稱這種戶型是廣州首創，真正的收租王，一套房子分成四間房出租。號稱：一份投資，四份收益，每間房都有獨立的洗手間、廚房，銷售稱這個戶型已經差不多售罄。2、3棟（皆為4.5米層高）10-11層有空中連廊。
05 結論和建議
越秀萬力星悅峰這個項目的區位相當不錯，項目處於廣州開發區，魚珠第二CBD之間，附近企業雲集，有大量的本地潛在租客。通過雙地鐵，BRT去往天河、珠江新城、金融城、大沙地、海珠、琶洲也相當方便，可以吸引到不少在這些核心區域工作的上班族，周邊配套雖不高端，但很完善，應有盡有，去逛街的大型商場也相當方便。雖然是商業項目但有不小的花園，住起來相對舒適。
雖然廣州公寓升值非常艱難，但這個項目的利好預期非常多，地鐵上蓋的5號線二期2022年開通，700米的13號線南海神廟也有二期在動工，預計2022年開通，到時可直達越秀白雲。加上所處廟頭村已簽約舊改，未來市容市貌及周邊配套會更好。2個地鐵站，BRT站即將開業的南崗萬達廣場都是可以預見的利好；黃埔開發區以及魚珠第二CBD的各種利好也會帶動這邊，這些利好至少可以讓這個項目保值、容易出租，作為資產保值、長期穩定收入的用途是相當不錯的。
樓盤目前在售均價21000-23000帶裝修（包含5萬團購費），這個價格相較距離兩個地鐵站（南崗）的同類型產品，佳兆業城市廣場（離地鐵站1.2公里左右，裝修，均價大約1.6-1.8萬/㎡）；萬科尚城（離地鐵站1.2公里左右，毛坯均價大約1.7-1.9萬/㎡）；魚珠第二CBD的港航中心，保利魚珠港約3.5萬/㎡的價格相對合理。
首創的四鑰匙戶型對於考慮投資收租的人來說確實相當不錯，48㎡按總價100萬一套計算；首付50萬（商業性質產品最低首付50%），貸款50萬，按揭10年，月供約：6571元/月（按利率5.7%算，等額本息），若四間房每個月能租到4500元，則月供2000月左右即可，不算租金漲幅，年回報率5%左右，10年後按揭結束，租金都是收益。
當然這個項目的缺點也比較明顯：①小區只有3棟樓，規模小，自身基本沒有配套；②靠近大馬路，噪音灰塵不可避免；③項目為2013年拿地，到交樓用地期限差不多過了10年（1棟40年產權，2、3棟50年產權）；④最小面積接近50平，入手門檻相對較高，說明以後轉手也會比較難。
如果你覺得以上都不是缺點，還是覺得可以入手，那麼我要再告訴你一個好消息，項目推出了首付分期活動，選擇按揭方式付款，首付最長可分期一年；一次性付款則最長可分期15個月，按季度還款；最長一年半的時間，可以把房子轉名給親友網籤，開發商為了賣房也是相當拼。
最後老林要給一點小小的意見：買房有風險，投資需謹慎！商業性質的房子更是要再三權衡，再做決定。廣州的公寓升值很慢，甚至很難升值，包括核心區的天河、越秀、海珠，公寓的升值速度都遠遠低於住宅，不升反降的案例也有很多，這種產品適合想長期持有收租或已無限購區購房名額的人，首套、剛需非常不建議，就算是自住的房子，價格漲跌影響不大，但也要考慮其他各方面的因素，畢竟中國的房子除了居住功能，還包含了很多東西，戶籍戶口、學校教育、各種積分、財產評估等等。
樓盤目前在建情況
老林是一名潮汕人，擁有潮汕人真誠守信，合作共贏的品質，只提供專業，嚴謹，可靠，順心的置業服務。在廣州東部從事房產行業6年，想更詳細的瞭解黃埔，增城及周邊一手項目的可以關注私信我，在廣州置業有疑問的朋友也歡迎私信關注我，我會提供專業中肯的建議，供你參考，我堅信只要能提供有價值的信息就一定能得到收穫。也歡迎各位同行朋友溝通交流，精誠合作。
閱讀更多 廣州老林 的文章
