租入固定資產如何稅務處理

一、增值稅

1、根據財稅[2016]36號的規定，兼用於不同計稅方法項目的進項稅額可以全額抵扣的，只限於納稅人購進固定資產、無形資產和不動產。租入固定資產和不動產，屬於應稅服務中的購進“現代服務”下的“租賃服務”。2018年1月1日前，租入固定資產和不動產，兼用於不同計稅項目的，應按如下方法計算不得抵扣的進項稅額：

不得抵扣的進項稅額=當期無法劃分的全部進項稅額×(當期簡易計稅方法計稅項目銷售額+免徵增值稅項目銷售額)÷當期全部銷售額

2、2018年1月1日起，租入的固定資產、不動產，既用於一般計稅方法計稅項目、又用於簡易計稅方法計稅項目、免徵增值稅項目、集體福利或個人消費的，其進項稅額准予從銷項稅額中全額抵扣。(財稅〔2017〕90號)

3、兼用應稅與非應稅項目租入的固定資產，在以後期間轉為專用於簡易計稅項目、免稅項目、集體福利和個人消費的，其對應期間的租賃費進項稅額應當作轉出處理。

因此，納稅人租入固定資產兼用於應稅項目與非應稅項目的，其進項稅額准予全額抵扣，無需計算不得抵扣金額及做進項稅額轉出。但以後期間專用於不得抵扣進項稅額項目的，其對應期間租賃費用的進項稅額不得抵扣。

二、企業所得稅

1、企業根據生產經營活動的需要租入固定資產租入的租賃費，按以下方法扣除：

(一)以經營租賃方式租入固定資產發生的租賃費支出，按照租賃期限均勻扣除;

(二)以融資租賃方式租入固定資產發生的租賃費支出，按照規定構成融資租入固定資產價值的部分應當提取折舊費用，分期扣除。(《企業所得稅法實施條例》)

2、企業以經營租賃方式租入的固定資產的折舊，在計算應納稅所得額時不得扣除。

3、租入固定資產的改建支出，在計算應納稅所得額時，應作為長期待攤費用進行列支，按合同約定剩餘租賃期限或最短使用年限攤銷的，准予扣除。

因此，以經營租賃方式租入的固定資產，按期攤銷租賃費，不得扣除折舊費，改建支出作為長期待攤費用進行合理攤銷;融資租賃租入的固定資產准予計提折舊，分期扣除。

三、房產稅

1、企業租入房產支付租金的，由房屋產權所有人按租金的12%繳納房產稅;

2、無租使用其他單位房產的應稅單位和個人，依照房產餘值代繳納房產稅。

3、融資租賃的房產，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產餘值繳納房產稅。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產餘值繳納房產稅。

4、對出租房產，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產權所有人按照房產原值繳納房產稅。