ACB News《澳華財經在線》4月11日訊 買家對疫情影響下的澳洲經濟前景感到焦慮，市場上停留30-60天仍未賣出的存量房產正在不斷增加與累積。
滯售房屋激增
SQM Research最新研究揭示，三月份悉尼市場長時間待售房產的數量飆升了122.37%，墨爾本飆升150.01%，堪培拉飆升132.37%。
較小城市長時間待售房產數量相比二月亦大幅上漲，霍巴特、布里斯班和珀斯增幅分別為76.30%、59.96%與61.91%。
儘管滯售數量增多，更多房屋還在湧入市場。三月，悉尼與墨爾本掛售房產數量分別增長10.5%與5.7%。達爾文與堪培拉最為突出，分別跳漲15.6%與11%。
總體來看，三月全澳滯售房產與新增待售房產環比分別增長了74.33%與3.7%。
（圖：3月主要城市房產掛售情況/ SQM Research）
澳洲大部分房產通過私人協約或者公開拍賣的形式出售，各地情況差別較大。在悉尼，25%的房產通過拍賣成交，剩下的房產通過私下籤訂協議出售。在墨爾本拍賣出售的房產比例高達40%，而在堪培拉、布里斯班、阿德萊德，這一比例僅分別達到4%，3%和3%。
疫情期間，為了避免與看房的陌生人接觸，一些房東可能選擇暫時退出售房和租房市場。
然而，從疫情發展的頭一月來看，買方需求明顯下降，存量無法消化，供應量在上升，從各方面看都不是好的信號。
SQM Research執董克里斯托夫指出，30-60天滯售房產激增，顯然說明二月掛牌的房產很難賣出。“市場明顯放緩，可能反映出，因為COVID-19對人們健康與經濟的影響，首府房市已開始下行。”
存量房激增，與疫情防控下房產交易效率下降有直接關係。
3月25日澳政府為遏制新冠狀病毒蔓延，發佈了對房地產拍賣和開放參觀活動的禁令。新州與維州政府的政策相對鬆動，拍賣仍可在保持安全距離的情況下繼續進行，有租房和買賣房源需求的人士可以通過和中介一對一預約的方式，更為安全地進行參觀活動。
但當相對於傳統的集體公開時間看房，三方對接效率已大幅降低。彼時克里斯托夫預期，房地產市場將會進入一段間歇期，像聖誕節和新年期間並沒有多少房產交易產生。
種種進展對房產中介行業造成嚴重打擊，為了防止房產三方服務進入冷凍期，中介管理公司努力自尋出路，已有代理商推廣網上看房，在線拍賣等替代活動。
從實際效果看，房市“堰塞湖”正逐步形成。
6個月禁令或拖垮房市
上週澳政府發佈的JobKeeper計劃對消費信心略有提振，但克里斯托夫認為，如果目前的社交距離限制持續6個月，房產市場將會受到衝擊。
禁令如果能夠早些解除將有助於市場的表現，可能今年晚些時候產生V形復甦。
“然而，如果說遭受第二波病毒攻擊，禁令足足施行6個月，房產市場的前景會十分暗淡。
“這時很可能出現最糟糕的情況，如果限令延伸到6個月，不排除房價出現30%的下跌。因為在我看來，澳洲經濟會進入衰退，有很高的可能性進入蕭條期。”
克里斯托夫認為，悉尼與墨爾本市場面對此類衝擊最為脆弱。儘管2018到2019年初市場有所修正，但兩地房價仍然處於過估水平，受到大量債務支撐。
據相關統計，澳洲有約37%的家庭擁有房屋貸款，平均每戶貸款408，987澳元。揹負房貸者卻面臨收入斷流。
自疫情肆虐，澳政府頒佈禁令縮減或者停止一些商業活動，鼓勵員工在家辦公，同時要求公司支付其薪資。一些現金流不足的公司不足以為閒置在家的員工付薪，比如Qantas,進行了20,000人規模的裁員計劃。
目前部分住房貸款龍頭允許符合條件的抵押貸款持有者推遲還款六個月。澳洲聯邦銀行、澳洲國民銀行、澳新銀行、西太平洋銀行和麥格理銀行也公佈了一項計劃，將推遲至多1,000億美元的小型企業貸款還款，來幫助這些因失業陷入困難的家庭度過難關。
但如果貸款人在時限內仍然無法還款，不排除銀行在將來會收回大量違約房產，在市場上再出售。
“如果較糟糕的情況發生了，房市會產生重大變化，悉尼墨爾本房價可能比頂峰時下跌多達30%”，克里斯托夫說。
前景仍不明朗
隨著疫情不斷進展，考慮到就業與消費受到的衝擊，一些經濟學家對房價大幅下跌有類似較強預期，安保資本首席經濟學家Shane Oliver預計如果新冠疫情引發經濟長期、深入下行，未來12個月房價跌幅會達到20%左右。
但也有相反觀點認為，雖然疫情之下成交量在未來會縮小，對房產價值的影響尚不明確。
房地產研究機構Corelogic認為，地產是一種非流動性資產和消費品，其波動性和下跌幅度小於股市。結合澳洲房價在歷史上面對一次次外來衝擊下的穩定表現來看，股市市值的縮水並不預示著房產價值的大幅下跌。
值得注意的是，經濟波動對房地產的影響不僅侷限於住宅，正向基建與商業地產領域蔓延。
考慮到疫情對經濟的影響，澳洲最大兩家退休基金Unisuper和Australiansuper已開始削減所持房地產資產的價值估值。
Unisuper代表全澳的高校工作人員持有總值850億的基金，近期其將未上市的基礎設施資產減值6%，未上市房地產資產減值10%。
兩大基金巨頭均持有大量港口、機場等未上市基礎設施資產及購物中心類的零售地產。
無論是SQM、Corelogic或安保及兩家基金，在做出預判的同時，均強調一點：房地產價值受損程度將取決於澳洲戰勝疫情的速度。
海外買家蓄勢待發
市場行情劇變，往往蘊藏新的機會。
澳洲央行降息刺激消費以及澳幣的貶值，可能吸引海外投資者進入澳洲房市投機。因為匯率下跌，買家承擔更少的貸款即可購房。
房地產從業人員表示，由於澳元匯率下滑，目前收到了更多房價諮詢，探討澳洲COVID-19疫情是否可以作為投資良機以更低的價格購房。
不過，由於未來房地產業的不確定性和看房限制，只有有限的投資者選擇此時入市，更多的還是在觀望，反映出部分投資者有抄底意向，但尚不能確定此時是否是購房最好的時機。
大多投資者看空澳洲房市，懷揣資金，密切關注行情進展，並把確診增例的減緩作為入市投資的預測指標，來判斷澳洲經濟是否有希望好轉。
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Tags: 房價住房COVID-19疫情房貸
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