剛需房什麼時候都要果斷買，投資房什麼時候都要慎重對待，尤其是現在政策已經不鼓勵房產投資時期，最好不要買投資房。住宅作為老百姓生活剛需，並不存在什麼好不好的購房機會。作為非剛需的投資或者其它類型房產，至少目前對普通人來說已經沒有什麼好的投資機會了，大家還是慎重考慮房產問題。
為什麼說降息並不代表購房的好時機：
首先：剛剛開始降息，談不上什麼是好時機已經來臨。利率下行是全球趨勢，在全球主要經濟體進入名義負利率時代，中國的利率也必然會逐步下降。目前一年期LPR在4.05%，五年期LPR在4.75%以上已經是非常高了，LPR利率很快會逐步進入3字頭是大概率事件，進入2字頭時代也不奇怪。
其次：利率雖然開始降了，但是貸款政策並沒有對改善型需求鬆綁。目前的限購政策並沒有出現整體鬆動，雖然各地開始有了一些鬆綁。但是我們發現其實還處於對首套房的鬆動，對改善型和投資並沒有多少鬆動。樓市改善型的需求對樓市走向影響會更大，剛需上車盤反而不咋樣。大家想想自己上車的時候買房有的挑嗎？不都是買到就是賺到的心態，能買得起就是唯一標準了。
改善型二套房鬆綁，樓市的春風就很難說吹得起來。
最後：從全國棚改政策走向看，大多數地區樓市不光整體飽和，甚至連結構性緊缺機會都沒有了。棚改政策剛開始有貨幣化安置政策，但是從2019年開始已經取消了貨幣化安置。雖然沒有明說為什麼取消貨幣化安置，我想還不是因為貨幣給了老百姓後並沒有拉動當地樓市，或者資金去別的地區買房了唄。蓋的樓沒人要，這事不就大了嘛。
買房並不是一件十全十美的好事，但是是家庭穩定的基礎。剛需房買了就行了，如果碰到降息降低成本是好事。但是如果我們買房都想買到最低點，利息又最少，我估計你一輩子都難上車了。
LPR轉化也是大家比較關心的問題，我建議大家儘可做LPR轉換。至少在可見的未來利率會有最少1%的下降空間，利率下調1%就意味著每個月等額還款的人來說就有10%左右月供降低。10%的比例是非常高的比例了，對房奴來說這也是一大筆開支。
作為剛需上車盤來說，貸款的壓力是真是肉痛的壓力。選擇固定利率還是選擇LPR利率其實是一個對未來預期的問題，成熟經濟體未來的利率走勢都是預期進入名義負利率時代。如果出現利率飆漲，這往往代表經濟的崩盤。
目前高利率國家我們去看都是經濟危機狀態，高通脹、高利率，人民收入水平被稀釋的非常厲害。我覺得未來中國沒有這個擔憂，就算真的出現其實也不可怕。貨幣貶值的一塌糊塗，你想想你名義收入是不是也會有很大得提升？最後再算算賬，其實你房貸就會被打折了。真的有壓力階段也就是剛剛出現高利率階段的幾個月，熬過去自然就好了，再說全國那麼多房貸出現大面積違約，銀行也不可能大面積的收房。
對於未來最大的挑戰是通縮，老齡化社會通縮才是大問題。收入不漲，物價下跌，市場需求萎縮。剛性生存需求價格卻在不斷上漲，居民儲蓄越來越困難。這個階段對房奴的還款能力會提出很高的要求，所以我們並不用擔心利率會漲，要擔心未來是否有足夠的收入來源解決支出問題。
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