（原標題：深圳樓市調查：學區房、豪宅高燒不退 投資客“再戰江湖”）
財聯社（深圳，記者 楊依依）訊，深圳樓市回暖比預期來的更早一些。據深圳市住建局統計數據，3月全市新房網籤和二手房網籤合計破12000套，其中二手住宅成交環比增長380%。
伴隨成交量放大，深圳多個豪宅樓盤頻現“日光”，“喝茶費”亦重出江湖。財聯社記者日前實地走訪發現，部分區域優質二手學位房出現搶購現象，有業主坐地起價甚至惜售撤房源。
不過，目前深圳樓市區域分化較為明顯，有偏遠片區新項目開盤當日去化不足三成，非優質學位的小區掛牌價漲幅明顯低於熱門樓盤。
對此，美聯物業深莞惠董事總經理江少傑表示，“深圳二手房成交量確實有所上升，但目前二手樓市還沒有恢復到去年下半年的水平，去年下半年是整體好，現在只有學位房和頂豪火而已。”
豪宅頻現“日光”
深圳市住建局數據顯示，3月全市新房網籤4224套（含商業），環比增長153.8%；住宅3152套，環比增長279.8%。
在樓市快速升溫之際，“喝茶費”重現深圳。寶安區一位業內人士告訴財聯社記者，新錦安海納公館在去年12月就已對外宣佈清盤，但最近確實有一手房源加上了“喝茶費”流出。
針對新房市場亂象，寶安區住建局於4月3日發佈通知稱，即日起開展打擊房地產開發企業、中介機構收取“喝茶費”“更名費”等價外費用違法行為的行動，一旦發現違法行為，將採取相應措施。具體而言，列為房地產掃黑除惡和“樓霸”專項整治線索，聯合市場監管、公安、稅務等相關部門進行查處。暫停涉案樓盤全部房源網籤權限。
“‘喝茶費’的出現，說明深圳市場需求已相對活躍。”戴德梁行深圳區域副總經理張曉端說。
4月8日，兩個3月熱銷樓盤“雲璽錦庭”“萬科星城”均發佈聲明，闢謠“喝茶費”現象。萬科星城同樣是寶安區的熱點樓盤，288套公寓在3月16日晚間開盤僅7分半鐘即售罄。對此，深圳萬科的一位中層向記者介紹，“本地購房客依然是萬科星城的主力。”
相比之下，豪宅的市場表現更為亮眼。招商蛇口太子灣·灣璽3月兩次開盤均“日光”，4月初第三次開盤很快售罄，同樣總價在2000萬元以上的“日光”豪宅還有寶能公館和陽光粵海等項目。
深圳中原董事總經理鄭叔倫表示，疫情對很多購房者都有影響，但對豪宅客戶的影響會相對小一些，且豪宅投資屬性較高，買家出手較為迅速。
但有知情人士向財聯社記者透露，招商蛇口太子灣·灣璽作為豪宅，門檻較低，客戶交100萬元就可以鎖定房號，且首次開盤時可以在20天內無理由退房。招商地產自銷團隊在年前就已儲客，疫情期間還利用中介的空檔期，集中調動資源。
“區區138套公寓，三次推盤。為何每次都把中介渠道用全？渠道費3個點，為了準備3月7日的第一次推盤，各方渠道從2019年底就開始蓄客。可見，高收入人群真沒那麼任性。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉如是說。
事實上，深圳新盤還沒到全城熱銷的程度，區域分化較為明顯。據媒體報道，3月28日，臨近東莞的光明區樂府花園線上開盤，當日去化率僅一到三成；3月31日，臨近惠州的坪山區方直倉谷府入市，當日去化也不到三成。
地段同樣較偏的位於觀瀾的一處剛剛清盤的項目，其內部員工對記者說，“疫情對新房市場肯定有影響，幸好我們樓盤去年12月就推了，3月清的是尾盤，相當於趕在疫情前就跑掉了。”
“目前來看只有寶安、南山等熱門片區市場回暖了，不好判斷全市情況。”一家深圳上市房企的營銷總告訴財聯社記者。
二手房分化明顯
相對成交體量較小的新房，深圳的二手房更能反映整體市場情況。深圳市住建局數據顯示，3月全市二手房網籤8462套，二手住宅8008套，較2月份大幅回升。深圳貝殼研究院統計的3月二手住宅均價為67048元/平方米，環比上漲2.0%，深圳中原地產統計數據為59048元/平方米，環比也小幅上漲。
據深圳貝殼研究院統計，不同片區差異明顯，其中寶中、寶城、前海等四個片區環比漲幅大於2%；景田、龍坂、龍中、人民南、新洲五個片區漲幅在1-2%，布吉片區微漲0.4%。
“疫情防控成效顯著，市場信心回升，二手房市場成交持續向上，局部區域偏向活躍，同時目前一些業主趨向於持有房產，尋求資產的穩健性，出售意願減弱。因此，熱點區域或樓盤，短期出現一些房源有效供應下降，業主報價上升的現象。”深圳貝殼研究院稱。
財聯社記者實地走訪南山中心區、後海片區、福田百花片區、龍華坂田片區、寶安中心區等地發現，掛牌價普漲之下，學位房和非學位房、豪宅區和普通片區出現明顯分化。
其中，知名的福田百花小學的學位房，近期已出現業主多次坐地起價的現象。一名鏈家中介向記者表示：“著急買學位房的家長根本不能猶豫，業主一扭頭就漲50萬、100萬。”一名在去年購得百花學位房的業主也稱：“每年5月到9月是搶學位房的高峰期，今年提早了一些，去年我買的時候連房子都沒看就直接買了，現在學位還沒用，房子又漲了。”
龍華坂田片區的小學學位較好的四季花城，目前兩房的房型已暫時賣空。附近中介門店的一名經紀人告訴記者，“我們3月中旬就開始忙起來了，學位房賣的最快。”
此外，傳統豪宅區後海片區的投資客明顯增加。“最近接觸的買家，比較多的是附近深圳灣上班的公司高管，還有就是小企業主投資的多，有個老闆跟我說他去年做生意相當於虧了一套房，還不如炒房，今年春節剛過完就來買了一套1000多萬的房子。”一名Q房網門店經紀人說。
值得關注的是，後海還出現了業主頻撤房源的現象。記者於2019年底和今年4月初兩次走訪海印小城小區獲悉，春節前該小區三房戶型至少還有10套房源，春節後僅剩2套，但貝殼APP的成交記錄顯示，全小區今年年內也不過賣出3套。“有不少業主在最近撤掉了房源，他們也發現最近市場火了，想繼續觀望觀望。”上述經紀人說。
在南山中心區，優質學位房走量更快，但學位較差、樓齡較老的小區，掛牌價漲幅明顯低一些。一名德佑經紀人稱，“有些老小區就算是地鐵盤，學位差也漲不起來，本來7萬的行情，有的業主強行掛八萬、九萬的價，根本沒人看。”
或倒逼調控升級
“對當前出現的深圳樓市‘爆款’現象，我非常緊張和焦慮，因為這中間顯然是投資力量在扮演主力軍的作用，而剛需因疫情的影響是退縮的。如果不加以合理控制，不排除在局部出現2015年那樣的火爆行情。事實上，那些‘爆款’項目，其房價已經向上拉昇了30%以上。”綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁說。
宋丁進一步表示，深圳高亢的房價可能把“樓市三高”——高槓杆、高泡沫、高風險給逼上去，同時倒逼更嚴厲的樓市調控政策出臺。
“市場恢復得比之前預判的還要快，需要注意到雙重因素的作用，一是因疫情限制而在2月份受到壓抑的市場需求在3月釋放，二是貨幣政策進一步寬鬆，基於過往的經驗主義思維，貨幣放水將導致房價上漲，因此買家入市意願不降反升。”深圳房地產評論人朱羅紀如是分析。
朱羅紀稱，此輪成交回暖實際上是去年底市場復甦的延續。儘管政策寬鬆預期加強，但由於疫情之下經濟面臨不確定性，目前反向下挫的力量還沒有傳導到房地產。“如果房價不變，而預期收入能力下滑，會削弱家庭的按揭還款能力，導致房貸違約率的風險上升。”
“深圳樓市投資炒作的熱情再一次激活了，但目前經濟下行，不管是高收入人群還是普通人群，深圳居民的支付能力不像2015-2016年那麼強了。”李宇嘉表達了同樣的擔憂。
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