學加網是華南地區最大、最專業的文旅、園區、城市更新的企業家和高管的學習和社交平臺。土地問題關係到社會經濟的方方面面，關係到每一個人、每一家企業。眾所周知，由於法律法規的不健全、先天不足，導致了我國土地領域出現了一些列問題。土地修法修規、尤其是頂層設計缺陷的糾偏勢在必行，瞭解我國的現行土地法律體系相當必要。作為學加網學術委員會土地問題首席顧問、清華大學特聘講師，崔元星老師從自身多年從業經驗以及專業視角進行了解讀。
我國的土地法律體系包括四層結構：
一、頂層：根本法律——憲法
《憲法》是國家的根本大法，其第十條中有關土地的主要內容有：城市的土地屬於國家所有；農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬於集體所有。
國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行徵收或者徵用並給予補償。任何組織或者個人不得侵佔、買賣或者以其他形式非法轉讓土地，土地的使用權可以依照法律的規定轉讓，一切使用土地的組織和個人必須合理地利用土地。
《憲法》是我國土地立法立規的根本依據：城鄉二元結構；土地性質；徵地補償；土地使用權轉讓；土地用途管理；土地利用規劃。
二、高層：基本法律——民法通則與物權法
1986年頒佈的《民法通則》在“財產所有權和與財產所有權有關的財產權”部分對土地加以規定。2007年10月1日實施的《物權法》全面肯定了《土地管理法》，將其指導思想、基本原則和主要制度以基本法形式確立下來。
三、中層：專項法律——土地管理法、城市房地產管理法、農村土地承包法、海域使用管理法、海島保護法等
《土地管理法》自1986年頒佈，經過了1988年、1998年、2004年多次修正。
目前，中央政府正在謀劃新一輪的修改，主要涉及第47條關於農村集體土地徵收的“土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被徵收前三年平均年產值的30倍”和第62條關於農村實行“一戶一宅”制度。
1995年1月1日施行的《城市房地產管理法》對城市土地的開發、出讓、轉讓、抵押等進行了規定。2002年3月1日實施的《農村土地承包經營法》充分保障了農民土地承包經營權，嚴格規定了農村土地承包用途，不得用於非農建設。2002年1月1日實施的《海域使用管理法》和2010年3月1日實施的《海島保護法》奠定了我國藍色國土開發與管理的法律基礎，陸地資源的緊張及嚴格保護，推動了我國全域管理及海陸協調開發。
四、基層：地方與部門規章
近年來，我國陸續出臺的土地相關配套法規有《城鎮國有土地使用權出讓轉讓暫行條例》、《外商投資開發經營成片土地暫行管理辦法》、《土地管理法實施條例》、《基本農田保護條例》等。
各地先後制定了土地登記、規劃、市場建設、執法監察等方面的地方性法規、規章近150部。隨著區域經濟發展及人口不斷增長，用地緊張局面越來越嚴峻。各地、各部門出臺的舊改、棚改及更新等存量用地再開發政策越來越受到關注，產業用地優惠政策也層出不窮。
五、綜述
縱觀我國的土地法律制度，包含了兩方面的內容：一是土地權利制度即產權制度，主要是從私法的角度，規定的是有關土地的私權利。一般屬於民事法律如物權法調整的範疇，一般側重於土地權利的保護等。二是土地權力制度，主要是從公法的角度，規定的是有關土地的公權力。一般屬於行政法或者經濟法調整的範疇，一般側重於土地的行政管理。
土地產權制度主要圍繞土地權利的權屬展開，而土地權力制度主要是規範土地的利用，土地權屬是土地利用的基礎。學加網專家崔元星老師認為，土地修法修規是一個龐雜的系統工程，涉及到各方利益，不可能一蹴而就，徵地補償標準絕不可能是簡單的一“漲”了之，一戶一宅制度也不是一“放”了之。我們開發商關注最多的“土地招牌掛”制度，其實，只是一個部門規章。改變、修改、甚至取消的可能性很大。
我們老百姓最關注的“城裡人為啥不能到農村買房”，涉及《土地管理法》的農村實行一戶一宅制度，其上位法依據是《憲法》的城鄉及國有與集體土地的“二元結構”，要想改這個，沒有十年、八年是不可能的了。
作為華南地區文旅、園區、三舊改造教育領先品牌，學加網（學加教育）一直專注於專業領域的課題研究，崔元星老師作為學加網專家團成員，未來會持續關注土地應用領域相關課題，也會持續對話題、現象、新政等進行及時解讀與分享。
閱讀更多 園區必讀 的文章
