主因---本地年輕群體龐大
菲律賓總人口約1.2億，作為首都的馬尼拉常住人口就超過了2400萬，菲律賓的人口平均年齡不超過24歲。作為菲律賓的首都，馬尼拉是菲律賓交通最發達、就業機會最多的地方，因此大量本地和外地的年輕人都會選擇到這裡來工作。
對於菲律賓的年輕一代來說，租房更靈活，減少投入，不用做出購買房產的重大決定，這種觀念促進了菲律賓租房市場的興旺。根據菲律賓人口委員會預計的數據，2020年前菲律賓人口將達到1.8億人，其中超7000萬要開始找工作，這意味著菲律賓龐大的租房市場還會繼續擴大。
歷史數據顯示，菲律賓大學的學生數量在2.5萬名左右，德拉薩在馬尼拉中心區的校區學生數量接近2萬名，而聖托馬斯大學更是有超過4.2萬名學生。另外，馬尼拉各大學的國際化教育一直都備受其他國家的歡迎，歷史數據顯示，全球每年有至少5000名國際學生前往馬尼拉學習。另外，目前在馬尼拉共有菲律賓國立大學、雅典耀大學、德拉薩大學、菲律賓大學、聖托馬斯大學等近二十多所大學，大多數都不止一個校區。 由於菲律賓的大學不提供宿舍，新生一旦入學便有長達數年的時間需要租房，這也直接刺激了大學周邊租金的上漲。
辦公需求增加，提升了辦公物業的租金
由於馬尼拉辦公物業的租金和周邊國家城市相比依然要低許多，高層建築在質量和設計上處於領先地位，再加上政策的優勢，越來越多的海外公司開始選擇遷移到馬尼拉辦公，為馬尼拉辦公物業租金的上漲注入了動力。
● 離岸遊戲公司增加
在大馬尼拉地區，除了離岸博彩公司，離岸遊戲公司也在不斷遷移至此，直接促進了馬尼拉地區辦公物業租金的上漲。
截止到2018年9月，離岸遊戲公司一共佔據了28萬平方米的辦公空間，佔到馬尼拉地區總量的25%。預計到2019年底，離岸遊戲公司佔據的辦公空間將超過30萬平方米。
高力國際的調研數據顯示，在2018年第三季度，大馬尼拉地區辦公物業的空置率只剩4.8%，隨著離岸公司數量的不斷增加，馬尼拉現有的辦公樓數量已經難以滿足市場需求。
如果馬尼拉的辦公物業總量依然無法儘快補足缺口，未來辦公物業的租金還會繼續上漲。
● KPO產業快速崛起
馬尼拉差不多佔了菲律賓BPO行業的70%，除此之外，KPO行業同樣在馬尼拉迅速興起，目前已經有Facebook、谷歌和亞馬遜這些大型科技公司進駐馬尼拉。
所謂的KPO其實就是BPO的升級，不過更加註重知識技能，屬於更高級別的外包服務，主要集中在衛生、醫療、法律和IT部門，產生的附加值也就會更多。
2017年，菲律賓KPO公司交易額佔全行業的比重是16%，而到2018年，這一比重就迅速提升到了26%。
KPO產業迅速發展為辦公物業帶來了新的市場需求，對優質物業的競爭也在加劇，條件越好的辦公空間，租金也會越高。
旅遊業發展迅速，酒店供小於求
近幾年，隨著中菲關係的升溫，前往菲律賓旅遊的人也越來越多，據統計，2015年前往菲律賓旅遊的中國人不到50萬，2017年達到97萬，2018年增加至125萬，2019年1-5月共有超73萬，逐年高漲。
不斷增加的遊客也刺激了當地的住宿需求，造成了當地酒店供應不足 ，因此，在馬尼拉很多熱門區域，酒店的價格都在上漲。
根據萊坊的調查數據，在馬尼拉地區酒店價格最高的是帕賽灣區，普通酒店客房平均價格為12342.13比索一晚，五星級酒店更是達到16611.73比索一晚。
高漲的酒店價格讓開發商嗅到了商機，目前很多開發商都開始修建酒店式公寓，以此來吸引海外遊客。
交通也是一個影響房租的重大因素
馬尼拉作為一個年輕人口眾多的城市，交通擁堵的情況非常嚴重，為了改善，開發商在社區規劃上會盡可能採用TOD這一使公共交通利用最大化的模式。
利用TOD模式，不僅有利於使用公共交通資源，也可以增加房地產的價值。有研究從1990年到2015年對靠近MRT-3車站的土地價值與距離較遠的土地價值進行了比較，結果如下圖。
從該圖可以看出，從1990年到2015年，距離輕軌站1公里以內的住宅和商業土地價值均出現強勢增長，而距離輕軌站2公里以內的住宅和商業土地價值也有小幅增長。
可見，由於可以帶來高租金和高漲幅，軌道交通已成為土地價值增長的主要驅動力量。
不斷崛起的新業態刺激了土地需求
近幾年，馬尼拉以物流和零售為主的新業態也在快速發展，這些新產業需要佔用大量的土地和空間，因此很大程度上加劇了馬尼拉的土地市場競爭，對住宅用地的供給產生了擠壓，導致馬尼拉地價、房價、租金多向攀升。
● 物流倉儲
倉庫通常要佔用大量土地，在與土地收購相關的房地產交易上，地產開發商要比其他行業的企業更佔有優勢，而且，對於大開發商來說對多個所有者的地塊進行合併也不再構成威脅。
因此，現在菲律賓的較大的開發商基本都在計劃或已經進入物流倉儲領域。隨著大量企業的參與，馬尼拉地價也在快速增長。在Makati和BGC每平方米土地最高已經可達60萬比索，帕賽灣區也漲至48萬比索。
由於這幾個區域彙集了大量的中產階層，對物流的需求相當高，這意味著開發商會把更多的土地用於建設倉庫而不是公寓，這同樣直接推升了房租的上漲。
● 新零售
隨著經濟快速發展，馬尼拉人口的消費能力也在不斷提升，當地零售業和海外高端品牌也開始爭相進入馬尼拉市場，這也為馬尼拉租金上漲提供了條件。
根據高力國際的預測，馬尼拉2019年會完成約20萬平方米的新零售空間，儘管有新的供應，但空置率依然在降低，租賃率則預計會保持1.5％的同比增長。
總的來說，目前的馬尼拉房產依然處於一個賣方市場，根據政府數據分析，到2019年底，馬尼拉大首都區對公寓住宅的需求將會達到至少66萬套，而那時市場總的供應量不到20萬套，遠遠不能滿足市場需要。
由於高需求的存在，馬尼拉的物業市場目前仍很難飽和，而受人多地少的影響，這一趨勢基本會一直保持下去，房租和房價上漲也就成了自然的事情。
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