12：房屋没有取得建设工程规划许可证，房屋租赁合同无效

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裁判要点：

1、取得建设工程规划许可证是进行合法建设的前提，也是判断是否为合法建筑的标准，租赁房屋未取得建设工程规划许可证情况下，租赁合同应当认定无效。

2、合同被认定无效后，不再涉及违约和解约的问题，合同中有关违约金和解约赔偿金的相关条款不再适用。

3、《中华人民共和国合同法》第五十八条所称“对方因此所受到的损失”应限于信赖利益，不包括在合同有效情形下通过履行可以获得的利益。

案例依据：

最高人民法院 (2017)最高法民终171号浙江银泰投资有限公司与包头市中冶置业有限责任公司房屋租赁合同纠纷案。

简要案情：

原告：浙江银泰投资有限公司（以下简称银泰公司）；

被告：包头市中冶置业有限责任公司（以下简称中冶公司）；

2011年6月22日，中冶公司作为出租方，银泰公司作为承租方签订《房屋租赁合同》，约定中冶公司将房屋出租给银泰公司；中冶公司应当在2013年12月31日前向银泰公司移交租赁房屋；银泰公司应向中冶公司支付租赁保证金500万元；中冶公司迟延交付租赁房屋，则其应按每日5万元向银泰公司支付违约金；迟延交房超过12个月，银泰公司有权解除《租赁合同》，中冶公司应一次性向银泰公司支付解约赔偿金1.3亿，并且应当赔偿银泰公司为主张权利而产生的律师费、诉讼费等合理费用，合同还约定其他事项。

2011年8月18日，银泰公司向中冶公司交付租赁保证金500万元。2013年12月10日，银泰公司催促中冶公司依约交房。2014年8月13日，中冶公司向银泰公司退还租赁保证金500万元。

银泰公司于2015年10月30日向中冶公司发送了《解约通知书》，宣布解除《房屋租赁合同》，并要求中冶公司支付迟延交房违约金3365万元和解约赔偿金1.3亿元。

涉案《租赁合同》中房屋地块至一审法庭辩论终结前未取得建设工程规划许可证。

银泰公司起诉请求：1.判令中冶公司向银泰公司支付迟延交房违约金3365万元；2.判令中冶公司向银泰公司支付解约赔偿金1.3亿元；3.判令中冶公司承担本案全部诉讼费，并赔偿银泰公司为处理本案纠纷而发生的律师费、评估费等合理费用55.4万元。

内蒙古高级法院一审判决：一、中冶公司于判决发生效力之日起三十日内赔偿银泰公司损失3586849元。二、驳回银泰公司的其他诉讼请求。

最高人民法院二审认为：

本案中，根据双方提交的证据以及一审法院向包头市规划局稀土高新区规划分局核实的情况可以认定，没有证据证明在一审庭审辩论结束之前，案涉地块建设项目已经取得了建设工程规划许可证，即《房屋租赁合同》约定的租赁物既未建成，也没有取得合法的建设手续，这种情形下，《房屋租赁合同》应当认定无效，一审判决对此认定并无不当，银泰公司关于此点的上诉理由不成立。

关于延迟交房违约金和解约赔偿金应否支付的问题《房屋租赁合同》认定无效后，不再涉及违约和解约的问题，有关迟延交房违约金和解约赔偿金的相关条款不再适用，故银泰公司有关中冶公司应支付迟延交房违约金和解约赔偿金的诉讼请求不能成立，一审判决对此认定并无不当，银泰公司关于此点的上诉理由不成立。

关于中冶公司应否向银泰公司赔偿损失及损失数额如何确定的问题。

《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”

本案中，根据《房屋租赁合同》第2.3条和第11.11条约定，中冶公司保证和承诺“租赁房屋为合法建筑，具有中国法律规定的审批合格手续”、“拥有对租赁房屋范围内的合法开发权”，现《房屋租赁合同》因未取得建设工程规划许可证而被认定无效，是由于中冶公司未实现上述保证和承诺所致，故中冶公司对于合同无效负有全部过错，应当赔偿银泰公司因此所受到的损失，中冶公司关于其不存在过错、银泰公司存在过错的主张不能成立。

关于赔偿数额《中华人民共和国合同法》第五十八条所称的“对方因此所受到的损失”应限于信赖利益，不包括在合同有效情形下通过履行可以获得的利益。银泰公司所提交的评估报告，是对其在合同有效情形下通过履行可以获得的利益的评估，不能作为认定合同无效后损失赔偿数额的依据，故银泰公司关于应依据该评估报告认定赔偿数额的主张不能成立。

另一方面，因银泰公司已向中冶公司支付了500万元履约保证金，在中冶公司占有此500万元期间，银泰公司遭受资金损失，故对该部分资金损失中冶公司应予以赔偿。一审判决参照民间借贷的相关规定，酌情以500万元为计算基数、以中冶公司占有该500万元的期间为计算期间、参照24%年利率计算损失赔偿数额并无不当，中冶公司关于此点的上诉理由不能成立。

关于律师费、评估费。虽然《房屋租赁合同》第11.8条对其负担有约定，但在《房屋租赁合同》被认定无效的情形下，该条款不再适用，故一审判决对该两项费用没有支持并无不当。

综上，最高院二审判决：驳回上诉，维持原判。