我是芸姨，資深房產投資人，您苦苦尋求的買房軍師，目前已為上千人提供過買房建議，不像其他自媒體，天天發雞湯，學習多年絲毫沒能改變你的生活。實戰派只說實操乾貨！
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提問：芸姨，國家發佈了《關於促進勞動力和人才社會性流動體制機制改革的意見》，其中最受大家關注的一點又是戶籍制度改革。這次提出，要全面取消城區常住人口300萬以下的城市落戶限制，全面放寬城區常住人口300萬至500萬的大城市落戶條件。完善城區常住人口500萬以上的超大特大城市積分落戶政策，精簡積分項目，確保社會保險繳納年限和居住年限分數佔主要比例。這些政策對未來房產走勢有什麼影響？
回答：現在超大城市中，除了北京上海對人口控制嚴格沒有放鬆外，廣州、深圳早都在放鬆了落戶限制了。所以其他更低級別的城市也沒必要管制戶口。為什麼要放開落戶，這個道理大家都知道，很顯然是要推進城鎮化發展，只有這樣，才能釋放更多經濟增長空間。因為人越是集中在一起生活，生產效率就越高，大家都進城了，自然消費也將增加。
放開之後對房價的影響，這個對不同城市肯定不一樣，就像上面提到的，省會城市放開之後，效果肯定會比一般城市好。對省會城市來說，如果完全放開落戶還是有利於吸收人口的，人口就是生產力，同時也是樓市購買力，那自然會對房地產有支撐作用。
全國人口就那麼多，大城市放寬人口落戶後明顯在人口爭奪中佔優，房價自然潛力更大，將來房產是結構性的行情，一二線城市有更大潛力，三四五線人口流出的城市建議迴避。
提問：芸姨，我想請問一下 ，你一直推薦買頂層 ，說頂層應該溢價，道理是什麼？頂層視野好的原因嘛？
回答：視野好，尊貴無頂，有贈送，不過像重慶這樣夏天太熱的還是建議買次頂樓。
提問：芸姨請問為什麼只說京滬交易成本高不適合入場？感覺深圳成本和上海差不多...還是說主要還是看人口湧入情況？
回答：三價合一後，稅費拉平了。但是限購，還是容易許多。
提問：流水徵信都很好，申請XYK，同時併發幾張為宜？
回答：遊戲規則早變了，現在都是實時上徵信了不建議併發，一般建議慢慢申。3個月不超過4次，6個月不超過8次徵信查詢。
提問：芸姨，座標SH，離異後有sfsd資格，個人轉個人做的流水，準備入手2500-3000的標，如果是一手房，至少首付幾成可確保按揭批下來？是否可以選非開發商指定的銀行？如果是二手房，首付成數上有無區別？
回答：批不批，其實和成數關係不大，不批的話，降一成也不批給你。因此就是65%。KFS基本可以保證65%，因為有反擔保。
提問：芸姨，杭州去年拍賣出一塊地，樓面價5萬多，這個你怎麼看？
回答：說明土 地 財 政照舊啊。
提問：芸姨好，小白第一次問，XYK和XFD總額度50萬，用30萬左右湊首付影響不影響之後買房的按揭呀？謝謝！
回答：會影響徵信，建議周邊的親朋好友先借，房貸下來再用。
提問：我去年11月買的翠堤春曉6樓樓梯頂躍6500不到，210平方米，總價138萬，貸款90萬，這價格你覺得如何
回答：漲幅50%左右吧，現在9000以上，再算上近3倍槓槓，收益不錯的，只是流動性有所欠缺，大體可以接受的。
提問：芸姨，重慶貸款審批中，現在在面試準備跳槽，放款前跳槽有影響嗎？
回答：只要審批通過了，跳槽基本沒太大影響。但你放款之前先不要以新單位的名義申請貸款或者辦卡，這樣你的徵信就不會更新。
提問：座標貴州四五線城市，我父母有3套電梯樓，我們結婚住1套，老婆父母有1棟自建樓，所以以後不缺住所，但父母房屋生前不打算賣，等同於死資產，我們工作穩定，不打算去省會生活。去省會貴陽市按揭購房加槓桿的話，暫時存款不多首付壓力大，但過幾年就寬裕了可房價恐怕也漲了，所以焦頭爛額。能否從投資角度來解答一下？
回答：可以說服老人賣，貴陽買房寫在他們名下。明年棚改就徹底結束了，小城市房子堪憂啊。
提問：芸姨，如果不考慮限購，瀋陽9000，1萬的市中心次新是不是比地鐵最遠處的6000新房合適呀
回答：兩種選籌思路各有千秋，選擇市中心天然就回避了郊區將來發展不起來的風險，如果肯花時間淘二手，回報率應該也不差的。
提問：14年在匯豐貸款，結果兩個人都上徵信了，能要求取消一個嗎？太他媽的坑了。
回答：主貸人應該只有一個的。貸款的任何更改，都需要向銀行審請走流程。但HSBC出了名的不好操作。
提問：芸姨，為了孩子高考落戶天津還要再買一套房子，天津還有價值嗎？
回答：沒有問題哈，天津還是很強的，只是完全被北京遮住了光芒。
提問：芸姨，一個朋友在重慶貸款買了房，現在想賣40％份額給我，在他貸款沒還清的情況下，我可以上產證嗎？
回答：不可以，必須還清。不過你可以籤私下協議，不上產證，如果你認為風險可控的話。
提問：芸姨，重慶7套，每月還貸5w，留足兩年月供還剩100w左右，家庭年收入50w左右。請問還要入貨嗎？請明示。
回答：看你自己了，還可以再買入一套150萬左右的房子。
最近留 言變得非常多，精力有限無法一一解答！
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