不好意思，加班了，少更了一節，
現在奉上:房產出租
如果你蓋房子，買家會來找你。而如果你手上有房子，那租客會來找你。你該如何將自己的房子長期地租出去呢？這需要吸引來好的租客，做好物業管理讓租客覺得舒適和特別。並且，你還要對租賃公司和物業管理公司做好區分。它們之間的區別可大了。
1.租賃區分
①業主承擔所有費用。這就相當於100％的服務。作為業主的你需要負擔所有的水電費、維護費和保養費。租客只需要每月填一張支票就全都解決了。
②租戶承擔部分費用。這是一個比較泛泛的種類。但總的來說，此類的房地產合同代表租客需要負擔水電費、維護費或是保養費其中的某一項，比如說租戶負責水電費或者租戶負責保安費等。
③租戶承擔經營性費用。在這種類型的租賃合同中，業主負責房產結構、屋頂、停車位等基本問題的相關費用支出。而租戶則要負責與運營相關的所有費用，比如水電費、稅費、水電修理費、清潔費用等。像Walgreens和Jack in the Box這類的公司就非常偏愛這一類的合同。業內將這類合同縮寫為“NNN”。你要是留心的話，會經常在租賃合同上看到這類的字樣。
④租戶承擔所有費用。在這種類型的合同下，租戶需要承擔所有的費用。這對你來說是最省事的合同方式。但同時你也會發現，這類合同通常都是單一租客租下一棟樓的時候才會簽訂這類的合同。而且，這類的合同簽訂的期限都很長。它經常以“出售回租”的形式出現。也就是說租戶把自己的房產賣給投資者，然後從投資者手中長期地租下來，獲得使用權。
2.租賃過程中需要考慮的要素
①租金。當然了，所有的客戶都會首先關心租金的高低和相應的日常費用。客戶對自己的業務是最瞭解的，因此他明白自己的預算能承受多高的費用。我做諮詢也從來都是跟著客戶的預算來，從沒想過要讓他們作出超出預算範圍的決定。每月按時付租金，是各方都期盼的結果。所以，租金毫無懸念地排在了第一位。
②合同長短。租賃合同的長短和複雜程度是另一個重要的因素。
③免租金期。很多業主都會提供一段期間的免租金期，以吸引租戶入住。在這裡需要雙方協商的是免租期間的長短，免除的費用除房租外，是否還包括衛生費、停車費等。
④租戶的裝修。很多業主在簽訂合同的時候都會答應給租戶一定的裝修費補貼。這部分補貼可多可少。好的租賃顧問會了解現行的市場價，併為你確定一個合理的金額。而新手在處理這類問題的時候，往往將補貼標準定得過低而惹惱租戶，或是將標準定得過高而損害業主的利益。
⑤規劃。這主要指的是樓盤的內部規劃，包括空間的大小和形狀。有些時候，租戶想要的並不是中規中矩的方形區域，而是一些稀奇古怪的形狀。我得再說一遍，這完全是由客戶的業務決定的。
⑥樓盤質量。樓盤的外觀和裝修就像是人的衣服一樣，辦公地點對於你業務的重要性完全等同於家對於你的重要性。如果樓盤裝修得很棒，周圍的環境也漂亮的話，人們會認為你的公司值得信賴。但如果辦公樓破敗不堪，人們肯定會覺得你的公司是一家皮包公司，或是那種毫無進取心、得過且過的公司。人靠衣裝馬靠鞍，樓盤的外觀對公司的業務來說也是如此。
⑦停車位的數量。作為一名投資人和租賃顧問，我從來不考慮那種停車位短缺的樓盤。很容易理解，如果你的客戶來拜訪的時候每次都要花上十幾分鍾找停車位，心情肯定好不了。停車位不夠真的是一件很麻煩的事情，因為你通常無法對其進行改善。
⑧停車場的距離。跟停車位不夠一樣，租戶也不喜歡那種停車場離得很遠的樓盤。安全是首先會考慮的問題，
⑨便利性。客戶通常會選擇那些相對方便的樓盤。也就是說，樓盤的內部道路乃至衛生間都要足夠方便。相信你也見過那種設計很差的樓盤：電梯藏在很隱蔽的地方，門牌號很混亂，衛生間更是找也找不到。這樣的話，會給租戶帶來很大的麻煩和困擾。
⑩入口。這是很重要的一點，它意味著進入和走出一棟樓是否方便。有些樓的出入口設計得很好，然而其他的則不盡然。
①①標誌。有些公司的業務是需要醒目的標誌的，因而對於零售行業或是那些需要利用樓內標誌為公司業務進行推廣的企業，標誌是個很好的談判籌碼。
①②輔助設施。有些樓盤內附帶有購物中心、銀行、餐廳、乾洗店等設施。對於一些租戶來說，這些便利設施非常重要。我就認識一個人在飛機場的跑道旁租了一個大倉庫，用來替某些公司保管私人飛機。這倉庫對他的業務來說，就是必不可少的。
①③沒有便利設施的樓盤。有些樓盤看起來就像是個孤島一樣：沒有地方吃午飯，沒地方買東西，周圍基本上什麼都沒有。有些時候，這只是開發過程中的一個階段（商店和餐廳還沒開起來），不過有些時候，它就是以此為特點的
①④物業管理。好的物業管理給你帶來的服務就像是一頓法式大餐，它製作精美、味道可口，並且完全符合你的品位。最值得稱讚的是，你不用為任何一個細節操心，只需要享受就好了。而如果物業管理很差，那你就要吃盡苦頭了。還是拿用餐來說，就好比端上來的菜鹽不夠、餐具洗得不乾淨、食物烤焦了之類的問題會不斷出現。總之，這用餐的過程就是讓人很不舒服。你的所有注意力都放在了細節上——那些被服務人員遺漏的細節。
①⑤業主。業主和物業管理公司一樣重要。有些業主非常棒，而其他的一些則並不怎麼樣
①⑥美國殘疾人法案。這條法案對於很多公司來說都是需要加入考慮範圍的。對於樓盤來說，保證那些使用輪椅的殘障人士的安全和便利是非常重要的。
①⑦地段、地段、地段。同一個樓盤當中，也有風景好和風景不好的區域，有些部分一下電梯就看得到而另一些則需要拐好幾個彎才能勉強在某個小角落找得到。即便對於同一棟來說，樓內的位置也是非常重要的。
①⑧樓盤本身的位置。這是最關鍵的一條。
3.聘用租賃顧問的標準
①關係與交易
儘管房地產是一個說起來很龐大的產業，不過從根本上講它也是一個地方產業。每個城市或是鄉鎮都會有自己小範圍的、獨特的房地產社區。所以好的租賃顧問的一大特質就應該是努力地與各方保持良好的合作關係，而不是單純以促成交易為目標
②與你的步調是否一致
整個租賃的過程中，你和你的租賃顧問都要像合夥人那樣合作，保持步調的高度一致。好的租賃顧問能夠了解你的目標，並可以通過努力為樓盤選到適合的租客。此外，好的租賃顧問不會忽視那些規模尚小的客戶或是業務。他們會陪伴這些客戶，幫助他們成長、壯大
③對具體地段的詳細瞭解
租賃顧問不但要把握城市的總體市場狀況，還得對你的樓盤所在地的小片區域有著詳細的瞭解。房地產是一個地方性很強的產業。最棒的租賃顧問不一定對市裡的每一塊地都熟悉，但在自己的那片區域裡卻能做到無所不知。找到他，你的生意就輕鬆多了。其實也並不難，你只要開車在周圍走走，看誰的名字在租賃廣告上出現的最多就行了。
④要顧問不要中間人
有些中介根本算不上是租賃顧問，他們只是扮演著中間人的角色，在買賣雙方傳遞傳遞信息而已。這種服務對你來說毫無意義。租賃顧問應該在提供服務的過程中替你進行協商和談判，為你獲取更多的利益。只要受過一些簡單的訓練，人人都可以做傳遞信息的工作。這可絕不是你花錢想買到的服務。你需要的是一位真正的租賃顧問，由他幫你篩選出那些有價值的機會，從而快速高效地達成交易。
⑤信譽
最後一點，租賃顧問的信譽是毫無疑問需要考慮的因素。那麼你該如何瞭解他們的信譽呢？找周圍的人一問便知。你可以詢問與他合作過的業主和租戶，聽聽他們的看法。這個過程多花些時間和精力也無所謂。因為它是你發展長期合作伙伴關係的重要一步。
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