楼市就像一张海绵，一个个居住需求构成了海绵的主体结构。但海绵孔却给炒房人留了可趁之机，大量的水分填充在海绵中，楼市变得沉重不堪。
而一旦水分与海绵融为一体，想要挤出水分就是件非常困难的事。
先来看一组数据，都是公开透明的，足以显示楼市的难以撼动。
1、 空置率。目前我国空置率已经达到22%左右；
2、 空置房。17年，我国城镇住房空置率超6000万套。到2019年，这个数据超过1亿套；
3、 人均住房面积。国家统计局公布我国人居住房面积已经达到40.9平米，按总14亿人口计算，那全国住房面积有572亿平米，也就是5.7亿套住房，按三口平均家庭规模算，已满足17亿人居住需求；
4、 存量。2月底，全国100个城市新建商品住宅库存总量为47213万平方米；
5、 居民杠杆率。2019年我国居民家庭金融杠杆率已经超过60%，即总家庭资产中有60%为负债；
6、 居民固定资产比例。 我国国民总财富为400万亿，其中有70%在楼市；
7、 房价收入比。一二线城市不谈，单64个三四线城市房价，均价超过11000元/平米，房价收入比远超国际惯例的3-6倍；
8、 上市公司房屋数量。133万套房子掌握在上市公司手中，总价值约1.5万亿；
9、 开发成本。房企开发成本中，土地约占40-50%，建安等企业成本占30%，税收占10%，真正归属房企利润只有10%-20%左右；
10、买房人置业动机。2018年调研数据显示买房人群体中，刚需占比15%，改善购房占比26%，投资客占将近60%。
以上十点，仅仅是罗列的部分公开数据而已。一方面是空置率、空置房、人均住房面积偏高，看似买房需求已经越来越少。另一方面居民负债、杠杆率不断提升，同时市场存量还巨大。在如此多前提下，过去三年房价却依然稳步上涨。可想而知，楼市这座“火焰山”是多么的难以被“冷却”。
但是，2020年的局势与之前的任何一次楼市探底都大不相同。
2008年房价大跌，原因是美国引起的全球范围内的金融危机。但国家通过4万亿政策为楼市注入“强心针”，08年底房价即开始上涨；
14年房价大跌，原因是普遍库存过高，楼市遇到史上最大危机。但国家通过去库存+货币化棚改，15年房价即开始回升。
这次有何不同呢？
有人说，今年多次降准、降息、释放充足的流动性之后，货币一定会寻找安全的资产以求避险，比如优质城市的房子。这句话没有错，货币一定是趋利、避险的。但忽视了很重要的两点因素，也是今年楼市复杂程度远超之前任何一次的核心所在。
购买力大幅缩水，非重点城市水分被挤出
上一轮去库存，哪些城市楼市最火爆？三四线城市！全国楼市早在2017年起即呈现明显的冷热不均现象。上海、北京、南京等一二线城市早在17年即受到严格的拿地限价、超限价现房销售、新房限价等制约，过去2年楼市一直比较平稳。反观三四线城市，大部分在18年底、19年初才出现局部冷淡现象，甚至部分城市在19年依然延续了火热势头。
对于三四线城市的非自住客群而言，投资渠道单一、其他投资收益率偏低等因素一直存在，因而买房成为少数不多甚至唯一的选择。而之所以能够获利，原因也在于三四线城市库存快速清空后，市场供应跟不上需求，给了炒房人足够的市场空间高买高抛、低买高抛。而这有一个大前提是：城市化率快速上升产生了大量需求、货币安置的大量需求+供应量短期不足+自住客群掏空6个钱包凑足了首付。前三个因素是供不应求，后一个因素是购买力。
但三四线城市外来人口较少的现象一直存在，本地需求快速达到阶段饱和后，库存量就会快速上升，造成供大于求的现象。其次受今年特殊事件影响，多个行业大幅受损，收入普遍缩水，购买力下降。两者叠加下，一方面是市场供应出现过剩，而需求大幅降低；一方面是购买力普遍下降，炒房人屯的房便彻底失去了市场竞争力。
为什么是彻底失去？三四线与一二线最大的不同还在于：一二线的购房需求一直旺盛，哪怕阶段下降也会强势反弹；而三四线却呈明显的阶段性，一波“收割”完后，需要一定的时间再次累加需求，且需求是每况愈下的。因为没有人口流入下，需求是有天花板的，往后只会越来越少。因此，对于三四线的炒房人而言，持有成本始终处在高位，需求却短期难以形成，抛售一定程度上成为共识。而越抛售，市场库存越多，价格越可能走低。但假设硬抗不抛售，大部分炒房人的实力又耗不起，忍痛割肉，便成为了必然。
所以，今年大部分城市的水分必然会被挤出。
内外形势艰巨，放水“路径”有限
08年，之所以4万亿能够快速奏效，很大程度是源于4万亿带动了更大的市场规模，并且相当一部分涌进了楼市，且是普遍的流入，大中小城市雨露均沾。而今年的情况完全不同。
1、一方面是海外多个主体经济受损严重，自顾不暇。有人说今年最惨的行业是外贸业，没错。而外贸实际就是货币的进出口。受限航、限入等影响，双边贸易任何一边均无法完成。即使再来一个4万亿，能够涌入的“目的地”也有限，能够创造的市场规模也有限。所以，为什么是新基建，原因很清楚了。
2、另一方面，国内购买力普遍下降，有人说还有外资。但在更加成熟的外资眼中，能够避险且不限购的，只有优质城市的优质商办产品而已，能够起到的提振房价作用有限。
3、再有一方面，今年2-3月，人民日报、央行等多次表明“严格控制资金流入房地产”，这与08年直接针对房地产、大中小城市雨露均沾全然不同。
所以，受今年内外形势影响+对口放水双重“打击”，大部分非优质城市的楼市还能走多久？
由此可见，对于大部分非优质城市、板块而言，水分是一定会慢慢挤出的，毕竟大部分城市天花板就那么高。而今年这场突如其来的内外忧患，则必然将水分挤得更快、挤得更干。如果不是刚需买房或自住改善，购买的价值是极低的，风险也是较高的。而另一部分的优质城市、板块，相信是更好的选择。
希望得到您的关注，如果愿意的话 ，谢谢！
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