買房是人生的頭等大事
可近年來房價就像坐上了火箭直線飆升
所以買二手房成了不少人的首選
但二手房裡的風險也不少
小夥伴們
可以拿出你們的筆記本了！
賣家沒有房產證
如果賣家說低於市場價賣出
你是不是賊激動？
但掏錢買房後就得傻眼了
沒有產權證
意味著無法過戶
也就是說
這房不會是你的！
而如果遇上市場房價高漲
合同上的違約成本又太低時
賣房人極有可能“一房二賣”
即：將房屋出售給他人
這時候的你
只能默默地抱著自己
說：“要堅強”
法律提示
真遇到“一房兩賣”怎麼辦？
《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規定：買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
未經其他產權人同意的房產
買賣二手房時
如果遇到
“我說了算”的賣房人
千萬別相信
因為真的不一定他說了算！
房子如果有多個共有產權人
例如夫妻共有
不管是夫賣還是妻賣
一定要雙方都點頭
否則視為買賣無效
so簽訂合同時多留點心眼
一定要所有共有產權人同意
法律提示：
佔三分之二以上份額的
共有產權人可以單獨處置房產嗎？
可以處置。根據《物權法》第九十七條：處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕的，應當經佔份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。
被有關部門查封的房產
有不少壞心賣家
將已經被查封的房子對外出售
導致不明真相的買家付錢入住後
發現房屋並不能過戶
雖然此種情況下
買賣合同被視為無效
可以追回錢款
但還是讓人很糟心
另外根據法律有關規定
在簽約之後
房屋才被法院查封的買賣合同是有效的
但因為房子處於查封狀態
依然無法完成過戶
所以買房的時候
一定要保持十二分的警惕
風險提示：
如何規避查封房？
1.簽訂購房合同前，去建委核房，查詢確認交易房屋是否被登記為查封、佔用等其他狀態；
2.可以在合同中就“查封房”問題設立單獨條款，約定賣房人的擔保責任和違約責任，以確保自己在買到有權利瑕疵的房產時能夠保障自身利益，降低損失。
未解除抵押的房產
抵押的房屋很常見
一般是賣家（抵押人）
通過向銀行（抵押權人）貸款購買
或者因為個人債務等原因
抵押給了其他人（抵押權人）的房屋
買方遇到此類二手房
如果在未知情況下籤訂了買賣合同
或者抵押權人不同意轉讓
根據法律規定
轉讓行為是無效的
而知情情況下
只有賣方在限定時間內解除抵押後
才能進行正常過戶
風險提示：
解除抵押方式有哪些？
（1）賣方自籌
由賣方自己籌集資金解除抵押，買方基本上沒有風險；
（2）用買房首付款解除抵押
這種方式， 對買方來說風險性較大。比如賣方還有40萬貸款未還清，讓買方以首付款的方式支付給賣方用於還款，但中途賣家如果以其他理由（做生意、炒股等）挪用本應該用於還貸的錢，導致無法解除抵押，買方就有風險了。
違章建築
花同樣的錢
卻能比別人多擁有一層？
遇到這樣的房
那一定要買了！！！
But
違章建築不是你想買就能買
根據我國《合同法》第52條第（五）項的規定：違反法律、行政法規的強制性規定訂立的合同無效。
也就是說
白高興一場
只有房屋恢復原樣
才可進行正常交易
法律提示：
違章二手房簽約付款了怎麼辦？
根據我國《合同法》第58條的規定：合同無效或者被撤銷後，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此遭受的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。
正在出租的房屋
高高興興買完房
準備拎包入住
卻發現裡面有租客怎麼辦？
涼拌！
根據“買賣不破租賃”的原則
即使你已經拿到產權證
也只能到租客租期滿之後
才能完全擁有房屋
法律提示：
租客可以請求確認買賣合同無效嗎？
不能。《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十一條規定：“出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。”
如果不想
買房一時爽，事後淚兩行
那麼在買房前
就做好各項準備工作吧
希望大家都能買到自己喜歡的房子~
免費法律諮詢可關注公眾號：德州家律網
閱讀更多 德州家律網 的文章
