福田“輸”了。
這樣的聲音，最近總在老餘心中迴盪。
兩年前，看遍了南山福田450萬的二手房，老餘最終選了福田。
兩年後，南山看過的樓盤漲了2、300萬。而他福田的房子，很艱難地漲了不到100萬。
如今，福田的新房均價上10萬還得踮踮腳，而南山和寶中，輕輕鬆鬆就過了10萬；
以前提到豪宅，第一時間就會想到香蜜湖，而現在，土豪們買房全部認準深圳灣。
眼瞅著近幾年，南山前海後海深圳灣，一個比一個猛。福田，似乎只能想到香蜜湖金融中心。
中心區不香嗎？怎麼這幾年漲得又少，存在感也沒那麼強？
福田，是“過氣”了嗎？
01
“停滯”的福田
和其它幾個區比起來，這幾年的福田，真的好佛。
首先，樓價被碾壓。
2016年到現在，深圳各個區的二手房中，福田的漲幅幾乎倒數第一（僅僅高於鹽田），和最猛的光明比，漲幅相差了26%。
開頭提到的老餘，兩年前買房時，在南山和福田看了十幾個樓盤 ，如今，樓盤還是一樣，但南山區的房子，漲幅卻比福田的多上一截。
對比以其中一個樓盤為例，其它樓盤漲幅也相似
哪怕是福田裡的佼佼者，在寶中面前也低下了頭。
景田、車公廟和福田中心區目前的二手房均價為7.4萬/平，不僅低於如今7.6萬/平的寶安碧海，還和寶中10.4萬/平的均價拉開了3萬的差距……
明明學位交通商業公共配套樣樣都有，福田的房價卻比不上原關外後發展片區。
截圖源自鏈家
福田給人的記憶點也少了。
深圳的地標到底是哪個？
新深圳人往往脫口而出的是春筍，但明明平安金融中心才是深圳第一高樓。
華潤春筍與平安金融中心
以前，好像人人都要去趟華強北，但隨著產業轉型，比起電子之王華強北，人們現在更喜歡提的反而是互聯網心臟科技園。
在一些年輕人眼裡，福田好像也不夠特別。儘管福田的商圈最密集，但coco park、中心城、皇庭廣場看起來都大同小異，走在裡面有時還會迷路，相比之下，南山華潤萬象天地、深圳灣萬象城的辨識度好像還更強。
和其他區比，福田的風頭似乎也被搶了。
又一個扎心問題。仔細想想，五年前的福田跟現在最大的變化是？
一時間竟然回答不來。
聊起近年規劃，最先想到南山區，前海是“大灣區的核心”、後海有春筍和騰訊新總部、深圳灣則正在建超級總部基地；
寶安區有大空港，空港新城、海洋新城，新會展中心和海上田園，全部推進得熱火朝天；
就算是偏內陸的光明，科學城的規劃也正在步步推進。
深圳灣超級總部基地
寶安空港新城
南山勢頭正猛，寶安光明後來居上，各個地方的規劃都聲勢浩大，發展也日新月異，相比之下，福田最大的新規劃香蜜湖新金融中心和南山寶安光明幾位兄弟比，地方不夠大，風頭也不夠勁。
從宏觀數據看，福田的GDP也不溫不火。
幾年來，福田的GDP產值雖然一直是全市第三，但增速卻一直落後於南山、龍崗、坪山、龍華和寶安，而且3年來增速都在持續放緩。
這可能和福田的產業結構相關：金融一直是福田的支柱產業，但近年來因為行業不景氣，金融業在深圳的四大支柱產業中增長率一直較低，還和其它產業的增幅有明顯差距。
四大支柱產業中，金融業比上年增長9.1%；物流業增長7.5%; 文化及相關產業（規模以上）增長18.5%；高新技術產業增長11.3%。
——深圳市2019年國民經濟和社會發展統計公報
四大支柱產業中，金融業上年增長3.6%；物流業增長9.4%; 文化及相關產業（規模以上）增長6.3%；高新技術產業增長12.7%。
——深圳市2018年國民經濟和社會發展統計公報
四大支柱產業中，金融業比上年增長5.7%；物流業增長9.8%; 文化及相關產業增長20.6%；高新技術產業增長12.2%。
——深圳市2017年國民經濟和社會發展統計公報
金融貢獻一般般，那還有商業這個支柱吧？然而，疫情來襲後商圈與酒店的慘淡，殘酷地揭示了商業的脆弱。在擁有更多高新科技產業的南山和龍崗面前，福田的增長乏力，藏也藏不住。
如今的福田，步伐停滯，更多的可能性正往外圍湧去。
02
“優等生”的煩惱
房價上不去，存在感低迷，規劃不給力……說到底，福田不給力，主要因為發展已經飽和，而土地不夠用。
福田的土地面積只有78.66平方公里，在深圳各區的面積中倒數第二（最後一名是鹽田），又因為發展起步早，已經5年沒有出讓過宅地。2019年，福田入市的新盤只有4個，而到了今年，新盤只有2個。
土地少，新盤少，房價自然起不來。
在福田，要騰出新土地主要靠舊改，然而這樣釋放的空間也有限。正在進行舊改的八卦嶺片區，總面積才1.16平方公里，而南山光是一個前海合作區就已經佔地18.04平方公里，是八卦嶺片區的15倍。
發展飽和的福田
政府要大力發展航運水運鐵路運輸，寶安能一下子劃出96多平方公里的大空港區；
要開展基礎科學研究進行原始創新發明，光明也能拿出99平方公里的科學城用地。
大空港與科學城的單個規劃面積，都已經超過了整個福田。相比之下，福田地方少，且金融法律企業已經高度聚集，雙飽和的情況下，新規劃實在難在這裡佈局。
光明科學城規劃圖
福田的地理位置，在後續發展上也稍佔劣勢。
粵港澳大灣區的規劃打通了深莞惠三地的交通網，但與東莞惠州所連接的主要是與臨市接壤的寶安、龍華和龍崗。
深圳較大的規劃也都佈局在向外有更大土地空間的寶安、光明與龍崗。相比之下，坐落於深圳中心的福田，反而缺乏了四處拓展的靈活性。
一個班裡，排名靠前的優等生有時反而被忽視，畢竟，成績已經夠好，上升空間有限，也不能再有什麼要求。
福田的停滯，就是優等生的煩惱。
03
“別的區再好，福田的地位也不會變”
現在買房的人，十有八九都不會提到福田。畢竟，對於許多”不僅想買房，還想給城市入點股”的購房者來說，房價已經達到天花板的福田，已經沒什麼投資空間。
所以，福田是不行了？
和好幾個年輕的福田人聊過這個問題，他們的看法都相似：
“別的區再好，福田的地位也不會變。”
蓮花山上鄧小平像，市民中心大廣場，還是深圳之魂的典型寄託。
福田依然是行政中心，也是地理位置上的絕對中心。
名校資源，集中的商業文教設施，規劃成熟的市政公園，也還是這裡無可比擬的優勢。
這裡未必是投資者的天堂，卻是剛需客的福地。
最起碼，現階段在福田，首付100多萬還能淘到還不錯的二手房。
作為中心區域，這裡對人才極友善，傾斜力度也最大。
從最初的網紅人才公寓，到如今秒殺其他區域的人才住房數量，福田的誠意可見一斑。
在昨天住建局印發的《深圳市住房發展2020年度實施計劃》中，沒什麼地的福田還是“擠出”了大量公共住房用地，安居房數量僅次於龍崗，秒殺南山羅湖。
2020年，政府計劃安排供應公共住房用地 168.2 公頃，而深圳11區中，福田所要提供的公住地面積佔總供應用地的18%，位列全市之首：
在今年計劃建設籌集的8.1 萬套安居工程中，福田所分配到的任務總量，也是全市最重：
住在這裡的人，既能享受全市最便利的交通：
福田的地鐵密度是全市最高的
又有極多的美食選擇：既能去中心區商圈連鎖餐廳，又能去水圍沙頭吃大排檔和燒烤；
半小時步行路程內，就能在城中村、住宅區、核心商業區間自由穿行，這種緊密而富有層次感的體驗，在面積更大而設施較為分散的區，反而不能擁有。
福田的新規劃規模雖小，但未來可期。
去年9月政府發佈的先行示範區行動方案中，香蜜湖新金融中心與深港科技創新合作區被列為福田區的兩大核心新引擎。
在未來，跨國金融集團在華總部、高端金融平臺和機構都會在香蜜湖新金融中心落地，並會和福田原有的金融核心優勢相匹配。
香蜜湖新金融中心概念圖
而深港科技創新合作區則是先行示範區文件中唯一提到的以科技創新作為主題的深港合作平臺。
深港科技創新合作區規劃意向圖
若用掘金者心態來看福田，福田自然會過氣，但如果是想安居樂業，福田倒是很適合。
每個區都有其定位與規劃：外圍開疆拓土帶來更多機會，固然值得重視，但也沒必要因此輕視核心。
城市內部各區的發展總是此起彼伏，追求上升空間的投資心態無可厚非，但也不必去否定追求安穩的決定。
福田漲不動就漲不動唄，盲目追漲，大可不必。
閱讀更多 南方樓事 的文章
