1. 高空置率，深圳樓市之痛
深圳樓市，總是聚焦在鎂光燈下。
上週五的“商改租（住）”，評論一波接一波。為何？商辦要改成住宅呢？政策說得很明顯，一是化解商業辦公高空置率，二是增加租賃住房供應。
大家都明白，深圳被空間“緊約束”逼瘋了。現實呢？一邊是商業和辦公樓佔據著城市每一個區域最顯赫的位置，卻大搖大擺空著“曬太陽”，另一邊卻是超過1500萬的租賃人口（按2200萬實際管理人口統計）或租不起，或租得不體面。
有關深圳寫字樓高空置率之殤，2019年年初以來，各種報道就沒聽過。一開始，地方政府拼命闢謠，空置率不高不高！後來，管理層坐不住了，掩蓋解決不了問題。
2019年4月份，央視報道了深圳各大中心區寫字樓“高空置率”，說部分區域空置率高達50%，開始直面並解決問題。
2. 商辦“大躍進”
過去十幾年，互聯網、金融、地產、信息技術等，這是深圳引以為豪、熠熠生輝的產業名片。寄生在這些行業的各色中介，比如諮詢、法律、會計、設計、展示等也雞犬升天。
過去，這些行業景氣得不得了，它們是商業辦公樓的消費大戶，支撐著商辦海量供應，也支撐著這山望著那山高的租金。
對每一個創業者來說，在類似前海、後海、福田中心區這類CBD租個寫字樓，裝飾一下自己的門面，才好意思說自己在搞創業，風投和私募才可能對你笑臉相迎。
國外知名的商務CBD，從早期規劃建設，到成熟運營，往往要幾十年潛心打造、培育和沉澱。
比如，紐約-下麥哈頓，從培育到成熟，花了30年；巴黎的拉德芳斯，用時高達34年，東京的新宿，亞洲最大的商務CBD，從規劃建設，到培育成熟也花了28年。
反過來看我們，則是“只爭朝夕、跑步前進”，每一個大城市，都恨不得馬上就擁有名聞全球的金融中心。
前海是這樣想的，深圳的幾大總部基地，留仙洞、深圳灣、福田中心區，都是這樣想的；深圳是這樣想的，廣州（南沙、珠江新城）、東莞（濱海灣）、佛山（一環創新圈和三龍灣）、珠海（橫琴），也是這樣想的。相聚不過100公里，珠江口東西兩岸，居然要打造3個世界級的CBD。
個體理性，加總起來，就是集體非理性，深圳也好，珠三角也好，產業空間過剩是鐵板釘釘。
近幾年，現代服務業主導規劃、各路資金大力追捧，工改逐漸開始向“類辦公”（M0等產業研發）轉型。“工改M0”、“工業區升級（現代辦公）”，深圳只是一個縮影。
3. 買房難，租房也難
再說說，租房難的問題。
高房價對年輕人不公平，越晚來到深圳的人，在高房價面前，就越悲催。“穩地價、穩房價”是長效機制。
國家態度很明顯，人口淨流入的城市，既然高房價不能破，那就必須要做大租賃，將外來務工人群、新就業大學生等新市民的主體，納入租賃這張新的保障網。
2019年全國樓市焦點，屬於深圳，樓市表現狂飆突進。據中原找房數據調研結果顯示，年底二手房均價達到65516元/㎡，同比上漲8.65%，首次超過北京，位居全國第一（不考慮港澳臺）。
與此同時，房租也跟著上漲，下半年的租金不僅再次站上80元/㎡，而且超過歷史最高值，達到每平方米月租金82.86元/㎡的水平（下圖）。
4. 短期看，“商改租”只有個案
左邊是商辦高空置率，右邊是租房需求嗷嗷待哺，左右一對接，商機不就來了嗎？
問題可沒這麼簡單。
“商改租”，早在2016年就已提出，是商機的話，早被長租公寓和“二房東”挖掘盡了。
小嗨這幾年看到的是，少量80-90年代的老舊或廢棄的商辦，改成了長租公寓。多數商辦寫字樓是高房價時代，用“價高者得”的方式，製造出來的大白象工程。這個沉澱成本，誰來買單？你覺得，可以改為住房租賃嗎？
再看改造的成本。租房要接入明火、接入燃氣，晚上還要住人，單就消防成本來講，就是一筆不菲的開支。而且，商辦的消防要求，遠低於住宅。很多商改租、工改租項目，責任太大，消防部門不敢隨意蓋章。
另外，煤氣、煙道、自來水等管道接入，商辦可沒有留接口。當然，這些問題可以解決，但前提是“要花錢”。改造後，租客能否支付得起租金，這才是最關鍵的。
5. 短期看，“商改租”只有個案
至少在短期，我認為“商改租”只是個小眾產品，無法大面積推廣，只適合那些老舊或廢棄的商業裙樓或寫字樓。
當然，政策思路也很清晰，“商改租”本質上是對土地用途的改變，但不用補繳土地出讓金，這就是最大的規劃紅利。商辦租金在下降，空置部分每天都要花錢維護。
商品房高價區域，比如深圳灣、後海、龍華中心、寶安中心等，一邊是商辦供應過剩，另一邊是人口密集，對租賃的需求越來越旺盛。
按趨勢推，住宅租金會繼續往上走，商辦租金會往下掉，未來“商改租”會大面積地出現。
小嗨認為，不同項目地段和條件資源差異很大，不可能商服物業都往租賃住房轉，而且是否能分配到學位也不一定，所以對於想要在深圳置業的人，目前基本看不到影響所在。
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