如果没有做空事件，奥园在这个年报季算是风光的。
2019年营业收入增长63%，毛利润增长56%，净利润增长78%。以1180.6亿元的合同销售额首次挺进千亿房企俱乐部。
本月初，中国奥园以11.6亿元收购京汉股份29.99%股份，增加一二线土储占比。
近日，奥园健康以2.479亿元收购京汉旗下乐生活服务80%股份。
行政总裁的限高消迅速澄清是乌龙事件，1999万的未给付款成了强龙遇见地头蛇。
争议大一些的是负债率。增幅76.6%的短期借贷或许无甚大碍；增长近千亿的综合负债可压力不小；若按做空报告所指“明股实债”，那问题可就大了。
3月3日，有自称“一个有良知的地产人”匿名发布了一份奥园做空报告，揭露其“明股实债、涉嫌自融、虚增销售额”三大罪名。
该报告质疑：
奥园通过“明股实债”的方式，将数百亿借款通过信托和旗下基金公司，注入到子公司的少数股东权益中，并存在隐瞒和低报归属少数股东利润等行为；
过去三年虚报合约销售和回款金额约20%；
违规引入信托贷款，并利用旗下金融平台为母公司项目融资（自融）。
同时，还把相关资料，上报给了银保监会和人民银行。 当天，奥园股价应声下跌2.43%。
面对指控，奥园3月5日夜间发布公告澄清：
奥园在项目层面引入少数股东，能充分利用当地资源，且与股东风险共担；
奥园绝大部分项目都并表，过去几年归母净利润占比在80%以上；
由于项目从拿地到竣工交付约需2至3年，少数股东权益在损益表与资产负债表中的体现存在时间差。
“对这种做空的行为，我们认为是市场上的一些商业行为，一个健康的股票市场有做多也有做空。”
总之，“我怀疑你在无中生有、羡慕嫉妒、凭空想象、肆意捏造、无可救药”。
真真假假，孰是孰非？
洪波大视野对奥园2019年业绩进行评级，供投资者参考。
评级形式为100分制，分为营收（25分）+利润（25分）+负债率（25分）+土储（25分）。
连续四年复合增长率达66%，2020年急踩刹车
销售评级：20分
2019年，奥园超额完成全年1140亿元的业绩目标，实现全口径销售金额1180.6亿元，同比增长29.3%。
全口径销售面积1168.5万平方米，同比增长31%。
全年业绩增速优于Top30 房企14.37%的平均销售金额增速，2016年至2019年4年的复合年增长率达66%。
2019年奥园销售金额权益比83%，较2018年有效提升5.1%。
同时，已签未结转的合同销售约人民币1705亿元，未来2年归属于公司的利润空间或将进一步扩大。
郭梓文在业绩会上称，受新冠疫情影响，2020年奥园业绩目标1320亿，目标增幅为12%，相对保守稳健。
预计2020年不含旧改的可售货值2200亿元，全年去化率达到60%即可完成目标，而去年实际完成去化率在65%左右。
评级理由：
奥园近几年连续超额完成年度目标，且增速快。
2016—2019年，销售额分别是256亿、455.9亿、912.8亿、1180.6亿。
资本市场对于奥园的基本面也非常认可。
2017年上涨141%；2018年在贸易战影响下仍上涨18%；2019年再涨156%。
净利润增长78%，但利润分配十分吊诡
利润评级：15分
中国奥园2019年年报显示，报告期内，实现营业收入为505.3亿元，同比增长63%；
毛利润为150.2亿元，同比增长56%；毛利润率较2018年同期微降1.3个百分点至29.7%，但仍处于行业较高水平。
净利润为52.2亿元，同比增长78%；核心净利润为人民币51.2亿元，同比增长67%。核心归母净利率和核心净利率分别为8.3%和10.1%。
归属股东净利润42.01亿元，同比增长74.%。
数据很亮眼对不对？可是做空报告指控“明股实债”却也并非空穴来风。
2014年，奥园归母股东权益为77.19亿元，到2019年上半年，增长仍不足两倍。
与之相比，奥园的少数股东权益从13.15亿元长到219.7亿元，较2014年涨幅16.7倍。
小股东权益在2017年超过母股东权益，成为中国奥园最主要的股东权益来源。而通过增加非控股小股东投入，奥园把负债率降了下去。
非控股股东股东方在过去两年投入了近两百亿资金，贡献了奥园上市公司超过60%的净资产，根据管理层的公开指引却只贡献了15%左右的权益销售，分享着不到20%的报表利润，其差距之大令人震惊。
同时，这数百亿资金长期的年投资回报率平均仅有3.4%，不仅严重低于奥园自身的地产项目回报，甚至仅和银行存款利率水平相若，只占行业平均水平的五分之一。
评级理由：
非控股股东与奥园母公司股东超过20%的投资回报率形成强烈对比。
奥园回应的“由于项目从拿地到竣工交付约需2至3年，少数股东权益在损益表与资产负债表中的体现存在时间差。”说服力显然是不够的。
奥园全资开发的楼盘能快速获得利润，而有少数股东参与的项目却结转缓慢，这在逻辑上也不太能说得通。
净负债率上升15%，综合负债增加近千亿
负债评级：13分
2019年末，奥园债务约为958亿元，负债率为87.24%，在房企之中，不算太高。
不过衡量房企财务风险最重要的指标净负债率，却从2016——2018年的50.7%、51.0%、59.8%，上升至74.9%。
根据业绩公告披露：
截至2019年末，奥园的银行及其他借款为689.61亿元；2018年未407.52亿元，增幅69%。
2019年末，优先票据及公司债券约为268.03亿元，2018年末为169.7亿元，增幅58%。
958亿元的债务中，有419亿元是短期借贷，占比43.7%。而2018年末时，这个数字还只有237.32亿元，增幅76.6%。
短债的占比和增幅，在Top30的房企中是压力比较大的。要知道2019年末，奥园拥有不受限制的现金及银行存款、结构性存款约588亿元。
另外需要在一年内拨付的还有：已签订未拨备的建筑成本、土地款、收购款项约355.32亿元；已签订未拨备的建筑成本约34.8亿元；新一年的买地预算400多亿；1850万平米的新开工建筑预算支出……
2019年末，奥园的综合负债，从2018年末的1581亿元，增长到2529亿元。
综合负债增长近1000亿元！
评级理由：
负债总额上涨近千亿元，意味着偿债压力及利息成本的增加。
另外，如果按做空报告所说“明股实债”，将少数股权权益重新归类为债务，那么中国奥园的净负债率将高达：300%。
总货值约4585亿，拿地有方
土储评级：18分
2019年，奥园新增87个项目，新增可开发建筑面积约1609万平米，新增可售货值约1861亿元。
截至2019年末，奥园拥有280个项目，分布85个境内外城市，土地储备总建筑面积达4503万平米（权益比79%），总货值约4585亿元。
截至2019年底，拥有超过30个城市更新项目，总规划建筑面积1425万平米，规划可售面积约845万平米，可售货值约2260亿元，其中粤港澳大湾区占89%。
计入城市更新项目后的总货值约6845亿元。
另外，本月7日，奥园发布公告称将以约人民币11.6亿元的总代价，收购京汉股份29.99%股份。这次收购完成后，京汉股份将成为中国奥园的子公司。
资料显示，京汉股份拥有已确权的总可售建筑面积约123.7万平方米，持有的18个项目中很多均位于国内核心城市。
在北京及环京区域的土储则尤为突出，自此，奥园的华北更为雄壮。
评级理由：
2019年，奥园的新增土地中，79%是并购，2%是旧改，19%是招拍挂。
奥园60%的土储在华南与华东，近三年拿地均价为2446、2418、3199元，说明拿地有方。
高增长与高负债并存，2020年得稳住
整合评级：66分
合约销售额从2015年的150亿增长至2019年的1180亿，归母利润从2015年的不到10亿增长至2019年51.2亿；
同时综合负债增长近千亿；非控股股东以3.4%的平均回报率在同行中垫底。
4月24日，董事会主席郭梓文增持中国奥园100万股股份。郭主席的上一次增持是2019年7月有投资人发文质疑奥园销售数据造假之后。
一出好戏啊。
2020年1月，郭梓文表示，要继续保持高质量可持续稳健发展，实现不低于20%的业绩增长。
然而在3月25日的业绩发布会上，奥园调低了业绩目标，郭梓文表示，2020年奥园的销售目标是在2019年的基础上增长12%，保持适度稳健增长。
刚刚迈进千亿就踩急刹车，受疫情影响是个很好的理由。
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