北京市高級人民法院關於審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀要（2014年12月16日）
十二、商品房不符合交付條件的處理
買受人要求交付商品房，經審查房屋已經完工但未辦理竣工驗收手續，不符合法定強制性交付條件的，可以判決出賣人在合理期限內組織工程竣工驗收，並將驗收合格的房屋交付給買受人，但買賣合同存在永久性履行不能情形的除外。
買受人明知商品房不具備法定或約定交付條件仍同意接收房屋後，又以房屋不具備交付條件為由主張逾期交房違約金的，不予支持，但買受人有權要求出賣人依據法律規定或合同約定完善房屋交付條件，並主張因房屋交付條件不具備給其造成的實際損失。
商品房買賣合同示範文本約定出賣人“於房屋實際交付之日起三十日內支付違約金”，出賣人實際逾期交付房屋的，買受人應當依合同約定的履行期限主張逾期交房違約金；房屋逾期尚未實際交付，買受人主張逾期交房違約金，出賣人以合同約定的履行期限尚未屆至為由提出抗辯的，不予採信。
十三、買受人拒絕接收商品房的處理
出賣人交付的房屋符合商品房買賣合同約定及法定的強制性交付條件和質量標準，買受人以房屋質量存在表面瑕疵為由拒絕接收房屋，並要求出賣人承擔逾期交房違約責任的，一般不予支持，但買受人確有證據證明房屋在交付時存在功能性質量瑕疵以致嚴重影響正常居住使用的除外。買受人接收房屋不影響出賣人對房屋的質量瑕疵承擔保修義務。
天津市高級人民法院關於審理房屋買賣合同糾紛案件若干問題的審判委員會紀要（2018年11月26日）
一、商品房的預售與買賣相關問題
（四）因停工令造成逾期交房的問題因受政府有關部門依據相關文件發佈停工令的直接影響，商品房無法在合同約定時間交付買受人，一般應認定合同遲延履行屬於不可歸責於出賣人的情形，人民法院可以根據停工令確定的天數並結合案件實際情況，免除出賣人相應的逾期交付商品房違約責任。
重慶市高級人民法院關於當前民事審判若干法律問題的指導意見（2007年11月22日）
36、商品房的交付。開發商交付商品房除了滿足約定的交房條件處，還應當通過消防驗收，未通過消防驗收的，買受人可以拒絕接收，並可要求開發商承擔違約責任。但合同另有約定的除外。
買受人接收了未通過消防驗收的商品房，後商品房通過了消防驗收，買受人又以出賣人交付房屋時未通過消防驗收為由，請求判令出賣人承擔逾期交房違約責任的，人民法院可以比照最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》逾期辦證違約責任的規定酌定處理。
山東省高級人民法院關於印發全省民事審判工作會議紀要的通知（2011年12月2日）
(六)關於房屋交付條件中驗收合格的理解與適用問題
依據《城市房地產管理法》第27條和國務院《城市房地產開發經營管理條例》第17條的規定，房地產開發項目竣工，經驗收合格後，方可交付使用。根據上述規定，驗收合格是房屋出賣人將房屋交付給買受人的法定條件，但對驗收合格的標準，司法實踐中認識不盡相同。根據我國現行房地產法律、行政法規的規定，房地產開發項目竣工後，房地產開發企業應當向當地行政主管部門提出竣工驗收申請，由房地產開發主管部門對涉及公共安全的內容，組織工程質量監督、規劃、消防、環保等有關單位進行驗收，因此，商品房交付時的驗收合格應以有關行政主管部門完成綜合驗收為標準。因為，房屋的驗收合格，除要求房屋的質量符合國家規定的強制性安全標準或者合同約定的標準外，還需要滿足買受人或者房屋使用人正常的居住和生活需要，因此，出賣人交付的房屋應是完成了工程竣工驗收、消防、配套設施、綠化、環保等綜合驗收。
安徽省高級人民法院關於審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律問題的指導意見（2012年3月5日）
4、房屋買賣格式合同約定以“該商品房經驗收合格”作為交付條件，一般應以出賣人（建設單位）組織勘察、設計、施工、監理等單位進行工程竣工驗收並出具驗收合格的意見作為認定房屋經驗收合格的依據。但規劃、公安消防、環保、城建檔案管理等專門管理部門尚未出具認可性意見的，不應認定房屋已經驗收合格。
5、出賣人交付的房屋不符合本意見第4條規定的交付條件，買受人接收了房屋後以出賣人交付房屋時“未經驗收合格”為由主張逾期交房違約責任的，在一審法庭辯論終結前出賣人能夠提供完整的《工程竣工驗收報告》，對買受人的訴訟請求一般不予支持。
6、房屋買賣合同約定出賣人在交付房屋時須提供《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》等文件，出賣人實際交付房屋時未能提供上述文件的，買受人有權拒絕接收房屋，但買受人接收房屋後又以出賣人未能依約提供上述文件為由主張逾期交房違約責任的，一般不予支持。
廣東省高級人民法院關於審理房屋買賣合同糾紛案件的指引（2017 年 9 月 12 日）
三十、根據《住房和城鄉建設部關於進一步加強房地產市 場監管完善商品房住房預售制度有關問題的通知》（建房〔2010〕53號）第十一條的規定，交付使用的商品房應當經過竣工驗收合格並已在當地建設行政主管部門辦理工程竣工驗收備案。
合同約定的交付條件高於前款標準的，以合同約定為準；合同約定的交付條件低於前款標準的，按前款規定認定。
三十一、出賣人交付的商品房符合合同約定及法定交付條件，買受人以商品房質量存在瑕疵為由拒絕接收，並要求出賣人承擔逾期交房違約責任的，不予支持，但買受人有證據證明商品房在交付時存在嚴重影響正常居住使用的質量問題的除 外。買受人接收商品房不影響出賣人對商品房質量問題承擔保修義務。
商品房符合合同約定的交付條件，且合同約定的交付期限屆滿，出賣人已經依約通知買受人接收商品房，買受人無正當理由拒絕接收的，視為辦理交付手續的期限屆滿之日商品房已 經交付。
三十二、買受人知道商品房不具備約定或者法定交付條件同意接收商品房，又以商品房不具備交付條件為由主張逾期交房違約責任的，不予支持。但買受人可以請求出賣人依據法律規定或者合同約定完善商品房交付條件，並賠償因此造成的實際損失。
三十三、商品房出賣人以買受人沒有繳納公共維修基金、前期物業費等為由拒絕交付商品房的，不予支持。
海南省高級人民法院關於辦理商品房買賣合同糾紛案件的指導意見（試行）（2011年審判委員會第1次會議討論通過）
6、對房屋的交付使用，當事人有約定的，從約定；沒有約定的，開發商將房屋實際交付買房人佔有或將房屋鑰匙交給買房人的均視為已實際交付使用。
上海市高級人民法院關於印發《關於民事案件審理的幾點具體意見》的通知（2000年8月15日）
21、如何認定房屋交付？
對房地產的交付條件、交付日期的認定，長期以來存在較大爭議，有的法院看是否取得《住宅交付使用許可證》，有的法院看開發商有沒有取得《房地產權證》（大產證），還有的看開發商有沒有與買受人辦理房屋交接手續。究竟以何為準？
我們認為，《城市房地產管理法》實施已逾五年，繼續從寬不利於規範房地產市場，不利於樹立法律權威。目前嚴格依照《城市房地產管理法》規定辦理的時機已成熟。因此我們考慮在商品房預、現售條件上、在商品房交付條件、交付時間認定上應當嚴格依照法律法規處理。具體掌握為：
預售商品房出售人在約定的交房日應當取得《房地產權證》（大產證），並與買受人辦理房屋交接手續（俗稱交鑰匙），通知買受人辦理過戶手續。現售商品房出售人在約定的交房日也應當取得《房地產權證》（大產證）並與買受人辦理房屋交接手續（交鑰匙），通知買受人辦理過戶手續。違反其中一項的，開發商應當承擔違約責任。買受人遲延受領或拒絕受領的，開發商不負延期交付責任。當事人在銷售合同中對違約金計付期限有約定的從約定，無約定的，違約金自約定履行期間屆滿之日起計付至所有義務中最遲一項完成之日止。
貴州省高級人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件若干問題的指導意見（一）（試行）（2005年8月1日）
14、商品房買賣合同中所指交付使用是指出賣人將房屋轉移買受人佔有，但當事人另有約定的除外。
合同雙方約定的交付時間、方式、條件具有法律約束力。如果出賣人違反約定條件交付，買受人可以拒絕接受，出賣人應當承擔逾期交房的違約責任。出賣人交付的房屋雖不符合約定交付條件，但買受人已經實際接受的，應視為交付使用，但並不免除出賣人房屋質量責任。
江蘇省高級人民法院關於審理房地產合同糾紛案件若干問題的解答（徵求意見稿）（2017年8月15日）
31、公共部分或公共設施交付不符合約定如何處理？
出賣人交付的綠地、消防等公共部分、公共設施不符合商品 房買賣合同約定的，買受人依據商品房買賣合同中的約定，請求 出賣人承擔違約責任的，應予支持。
商品房買賣合同中對公共部分、公共設施交付不符合約定的 情形未明確約定違約責任的，且無法採取補救措施，買受人請求 出賣人賠償損失的，應予支持；可以採取補救措施的，買受人未與其他業主協商形成多數意見而直接請求出賣人賠償損失的，不 予支持。
【說明】有觀點認為，對於可以採取補救措施的，應賦予單 個業主起訴的權利，收益共享。本條認為屬於業主共有的範疇， 應形成多數決。
32、土地使用權證使用年限縮水如何處理？
因出賣人變更了土地性質、用途，導致商品房土地使用權年 限明顯減少，出賣人未盡告知義務的，買受人請求出賣人承擔違 約或賠償責任的，應予支持。【說明】有觀點認為，目前土地使用權到期後自動續期，故買受人沒有損失，對此不應支持。本條認為在目前法律沒有明確 自動無償續期的情況下，應賦予買受人請求賠償的權利。
33、商品房交付標準如何確定？
如果地方政府對於商品房交付有相關規定的，應當按照地方 政府的規定執行。如果地方政府對此沒有規定，當事人選擇了經 竣工驗收合格，該交付標準只需設計、建設、監理、施工四方驗收合格即可，無需經過驗收備案。
34、商品房不符合交付標準的如何處理？
出賣人交付的商品房不符合合同約定或法定的交付條件，或 出賣人不出示竣工驗收備案等法定交付證明文件的，買受人拒 收，並請求出賣人承擔遲延交房責任的，應予支持。
買受人明知出賣人交付的商品房不符合合同約定或法定的 交付條件，仍然接受房屋，買受人要求出賣人承擔遲延交付責任 的，不予支持。但因交付的商品房不符合合同約定或法定的交付條件，給買受人造成其他損失的，應予賠償。
35、嚴重影響正常居住使用的情形如何判斷？
出賣人交付的房屋雖符合合同約定，但仍存在下列嚴重影響 正常居住使用的情形的，買受人可以拒絕接收，或在收房後一年 內請求解除合同和賠償損失的，人民法院應予支持：
（1）出賣人擅自變更商品房的朝向、戶型等規劃、設計條件的；
（2）房屋存在滲漏、異響等，在合理期限內無法查明原因 或經出賣人維修仍無法修復的；（3）水、電、氣等基礎設施無法實際投入使用的；
（4）消防設施未經過驗收合格或無法實際投入使用的；
（5）訂立合同時出賣人未披露房屋存在違反善良風俗情形的；
（6）其他嚴重影響正常居住使用的情形。
44、商品房買賣合同逾期交房違約金調整如何處理？
商品房買賣合同中約定，開發商逾期交房應向購房者支付違 約金，一般約定的違約金為日萬分之三或日萬分之五，實際發生 逾期交房而訴至法院時，開發商主張約定的違約金過高要求調整的，按以下方式處理：
（1）合同對於違約金有明確約定的，按照約定處理，一般 不輕易否定其效力。
（2）當事人主張違約金過高，要求調整的，由違約方對損 失過高進行舉證，守約方對於其損失進行反證，對於違約金的上限參照民間借貸利率標準，最高不得超過已付購房款的 24%。
（3）沒有明確約定的，違約金按照《商品房買賣司法解釋》 第 17 條標準確定，即按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門 公佈或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金 標準確定。
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