文 | Ellie
在此前的《揭秘孵化器真實盈利能力：過半數靠政府補貼“輸血”》一文中，PropTech研習社指出過半數的孵化器其實是在靠鉅額政府補貼輸血，其中最能打的、賺錢能力最強的竟然是一直以來相當低調的創富港。
4月27日晚間，創富港發佈2019年財報，這份財報雖然依舊能秒殺同行，但和去年相比就稍顯遜色。
2019年，創富港實現營業收入5.38億元，同比增長28.0%；歸屬於掛牌公司股東的淨利潤1190.73萬元，同比減少63.51%；毛利率為35.76%，同比減少13.46%。
在過去的一年，創富港營收保持平穩增長，但歸屬母公司股東的淨利潤較上年同期減少了2000萬元，歸母淨利潤僅為2018年的1/3。
作為最賺錢的一家聯合辦公，創富港2017淨利潤2400多萬元，2018年3100多萬元，2019年淨利潤僅為1100多萬元。
創富港歸母淨利潤大幅下滑的原因是什麼？
01
一年新開30家門店
員工人數增加20%
創富港在財報中將淨利潤大幅下滑解釋為新店虧損及銷售費用增加。
2019 年度，創富港新店虧損 2035 萬元。
此外，2019年創富港銷售費用較上年增加 2705 萬元，同比增長 36.2%，其中人工成本增加 1557.51 萬元，廣告費用增加 510.75 萬元。
新店為何會虧損2000多萬元呢？人工成本為何突飛猛進？
回顧創富港發展歷程，我們找到了一些答案。
截至2019年底，創富港擁有商務中心 183 家，全國簽約門店建築面積合計 25.94萬方，而在2018年底，創富港擁有商務中心153 家，管理面積20.39萬方。也就是說，2019年內創富港簽約新店 30家，新增管理面積 5.6萬平方米，管理規模較上年增長 27.6%。
一年新增30家門店，這在創富港歷史上是絕無僅有的。
相應的，創富港的員工人數同比增加超過20%，由2018年底的854人增至1029人，足足增加了175人，其中，銷售人員增加了111人。
粗略計算，每一家新開門店當年的虧損約為70萬元，每位新員工年均成本約為8萬元。
在聯辦同行裁員關店之際，創富港可謂逆勢擴張。
此前，創富港創始人兼CEO薛春在接受PropTech研習社採訪時表示，創富港放棄國內上市後製定了高速擴張的發展策略。薛春彼時稱，創富港一般都反著來。“越是世道差的時候，擴張不是越好嗎？”
那創富港的出租率表現如何呢？
財報顯示，創富港上百家成熟店的平均出租率基本保持在 90%以上，綜合毛利率基本保持在 30%以上。
由於創富港在2019年新開了30家門店，新店擴張產生了大量的裝修費用。2019年，創富港投資新店支出約為 1.24億元，較 2018 年增加了 3343萬元。
若扣除新開門店所產生的折舊和攤銷，2019年創富港合併稅息折舊及攤銷前利潤（ EBITDA）為 6983.06 萬元，較2018年同期增加8.7%。
此前，不燒錢、不盲目跟風擴張的創富港走出了一條不依賴於持續資本投入的內生增長道路。但在開啟戰略性擴張道路後，WeWork、優客們遭遇過的問題也在創富港身上覆現。目前來看，創富港的發展近況，似乎並不是非常樂觀。
02
美團連續2年蟬聯第一大客戶
紅杉獲得1董事席位
2019年度，創富港的註冊資本由5823.9萬元增至11065.41萬元，註冊資本增加系股東同比例增資，創富港前五大股東的持股比例保持不變。其中，紅杉資本持有創富港16.67%的股份。
創富港前5名股東情況
（來源創富港2019年財報）
2019年內，紅杉資本中國基金副總裁李峰通過選舉聘任的方式獲得1席創富港董事會席位。
這位新任董事的簡歷如下：
李峰，男，1985 年生，中國國籍，無永久境外居留權，研究生學歷。2007年6月至2010年7月任國際融資服務公司總經理，2010年7月至2012年5月任天津中新藥業集團股份有限公司投資經理，2012年5月至 2017 年1月任達晨創投北京總部投資副總監，2017年2月至今任紅杉資本中國基金副總裁。
除了大幅增加註冊資本，2019年內，創富港還完成收購了2家企業。
創富港以 769.44 萬元作為對價購買辛金企業管理有限公司 100%股權，同時收購其下屬控股子公司湖南諾港商務服務有限公司。湖南諾港商務服務有限公司主營產品為辦公室出租、財務代理，公司總部位於湖南省長沙市。
創富港在財報中表示，該項收購有利於提升公司門店營收規模，預計未來將為公司帶來增量營收和經營現金流。
為了提升方圓間 APP 的技術研發實力，創富港還以 116.44 萬元收購國家級高新技術企業深圳市智享未來科技有限公司 100%股權。2019 年度，智享未來科技營業收入為 272.6萬元，淨利潤為 189.5萬元。
值得關注的是，創富港的客戶集中度較低，前五名客戶的營業收入佔營業收入總額的比例一直維持在2%以下，2019年前五大客戶的營收佔比僅為1.13%。
財報顯示，美團連續兩年蟬聯創富港第一大客戶，2018和2019年分別貢獻營業收入305.5萬元和195.5萬元，2017年美團貢獻收入148萬，位列第二大客戶。
創富港前五大客戶
（來源創富港2019年財報）
2019年，創富港一共拿到了106萬元的政府補貼，而在2018年，這一數字為81萬元。
81萬的政府補貼，和創富港超5億元的營收相比就是“灑灑水”。
創富港2019年財報雖不及預期，但仍遠超同行，最起碼創富港是為數不多能實現正向盈利、而且不依賴政府補貼的聯合辦公。
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