撰文 / 老刀
4月16日，在房地產股表現平平的背景下，保利發展股價小幅上揚，截至收盤報15.76元/股，當日漲幅3.01%。
當天，保利發展年報公佈，公司實現營業收入2359.34億元，同比增長21.29%；歸母淨利潤279.59億元，同比增長47.90%。
時代在變，行業也在變，但保利還是那個保利：穩健、低調，其戰略定力和前瞻力，仍然無後來者能超越。
01
增長加速，穩居行業前五
從基本經營數據來看，保利發展就是個“六邊形”房企，各個單項都體現了較強的均好性。
首先是淨利潤額增長迅猛，報告期內，公司實現營業收入2359.34億元，同比增長21.29%；歸母淨利潤279.59億元，同比增長47.90%。
在基數已經較大的情況下，取得接近50%的淨利潤增速，
保利發展這一數據在TOP10房企之中位居前列。更為難得的是，保利發展的毛利率水平十分突出，報告期內毛利率提升2.48個百分點至34.97%，其中房地產結轉毛利率提升2.69個百分點至35.38%；淨利率提升2.47個百分點至15.91%。
在龍頭房企之中，能夠在2019年實現毛利率增長的寥寥無幾，而能夠維持在超過30%毛利率的房企，更是鳳毛麟角。
保利發展控股總部
2019年，保利發展實現簽約金額4618.48億元，同比增長14.09%，穩居前五。西南證券研報認為，保利充裕的貨值及良好的存貨結構，2020年保利銷售額或超過5500億。
02
土儲充裕，未來三年後勁十足
這幾年，保利發展在土地市場上風生水起。前瞻性的戰略定位，精準高效的土地投資，是保利發展在行業激烈競爭中脫穎而出的核心競爭力。正因如此，保利發展一直審慎把握市場機會，憑藉敏銳的週期判斷能力，持續強化土儲競爭優勢。
報告期內，保利發展新拓展項目127個，新增容積率面積2680萬平方米，拓展成本1555億元，新增項目權益比例提升至71%。期內公司新開工面積 4983萬平方米，竣工面積 2973萬平方米。
保利發展控股全球業務佈局圖
在土地成本控制上，保利發展表現得當，去年總計拓展項目127個，平均樓面地價5802元/平方米，拓展溢價率僅14%。新增貨量中，住宅貨量佔比84%。
有人說，要讀懂房地產行業，有一家房企年報是必須要看的，它就是保利。
保利發展研究院認為，房地產是基本面的投射，人口、經濟、產業等基本面才是支撐房地產的根本因素，城市生命週期就是房地產生命週期。長三角、珠三角、京津冀三大城市群對國內人口依然有超強磁吸作用。
正基於此，保利發展持續加大一二線城市及核心城市群的滲透深耕，重點深耕珠三角、長三角、京津冀、中部、成渝、海西等國家重點發展區域。在新拓展資源中，38個核心城市拓展金額佔比達79%。
同時，保利發展在越來越多的核心城市擁有領先市場地位。公司38個核心城市銷售貢獻達77%，珠三角及長三角簽約銷售達千億規模；單城簽約過百億城市13個，合計銷售金額達2500億元，銷售貢獻佔比達54%。
截至2019年末，保利發展擁有在建面積13158萬平方米，待開發面積8112萬平方米，足以保證公司發展需求。其中，38個核心城市佔比達58%，項目資源豐富且質地優良，為集團發展奠定堅實基礎。
03
負債銳減，強化現金流防線
穩，是保利發展一貫的風格。
保利發展在維持良好盈利水平的基礎上，兩個最為重要的指標淨負債率和融資成本也控制得當。
2019年，保利發展資產負債率為77.79%，較年初降低0.18個百分點；淨負債率56.91%，同比降低23.64個百分點；有息負債綜合融資成本僅約4.95%，維持行業低位。
在融資成本上，保利發展憑藉央企信用優勢，保持著強大的競爭力。作為央企地產龍頭，保利發展構建了以銀行信貸為主，股權融資、直接債務融資、資產證券化等為輔的多元化融資體系，具備在不同市場環境下，快速、充分獲取資金的能力。去年，保利發展發行15億元中期票據與5億美元債，發行利率均為同期同類產品的最低價格。
資產負債結構持續優化，極大強化了保利發展的抗風險能力。去年，保利發展賬面有息負債2700億元，有息負債綜合成本僅約4.95%，同比降低0.08個百分點，繼續保持業內領先優勢。貨幣資金近1400億元，為短期借款及一年內到期債務的2.1倍。
正是得益於穩健優質的經營節奏，保利發展獲得大公、中誠信等國內頂級評級公司AAA主體信用評級，並且獲得國際信用評級機構標準普爾、穆迪、惠譽分別給予公司BBB、Baa2、BBB+主體信用評級，展望為穩定。
04
5年增長20倍，浙江保利業績暴漲品質迭代
在保利發展的成績單裡，長三角千億規模的重點區域中，浙江所佔成績突破了400億。
再看看過去5年的增長，更令人驚愕。5年時間，銷售額增長了20倍，複合增長率超82%，呈現出幾何式增長態勢。
作為保利浙江區的“戰略要塞”，乃至整個華東區的重要部署，杭州十區範圍內的表現尤為突出，2019年銷售額為167.69億，位列榜單TOP5。
飛速發展的杭州（圖源：網絡）
2019年，保利·澄品“六開六罄”，超百億的銷售額，刷新全國單盤銷售紀錄。保利濱江·上品，7個月“四開四捷”狂攬76億，榮登1-6月單項目銷售金額全國前三。和光塵樾則一直處於聚光燈下，5次開盤頻現萬人搖，整體中籤率僅約1.2%。
保利濱江·上品效果圖
在其他城市，保利的表現同樣出色。2019年，紹興保利·迪蕩湖壹號勁銷35.7億，上虞保利·大國璟勁銷26.9億，成為去年紹興房企的銷冠，金華保利·大國璟全年銷售19.72億，是當地高端市場的寵兒。
保利在浙江的13年，開發足跡遍及11座城市，開發項目多達43個。從縱向來看，保利立足全浙重點城市、中心區域全面開花；橫向看，則是以杭州為中心“向心”佈局。
杭州保利融信·大國璟
浙江保利堅持“全面迴歸市中心”的戰略，跟進政府“一江兩岸，擁江發展”的規劃佈局，順應樓市發展趨勢和時代潮流，進一步拓寬在浙江樓市未來的話語權。
杭州保利·中央公館
從上品到澄品，浙江保利憑藉著強大的適應力和豪宅開發經驗，“品”系豪宅的橫空出世，成為杭州豪宅的設計語言。在保利看來，“創新”不是對傳統的簡單復刻，而是在傳承的過程中不斷注入新生力，並將其發揚光大。
保利·澄品項目效果圖
正因為如此，保利不僅時刻以創新保持著產品的新鮮血液，更逐漸在打造建築與生活的過程中，找到了真正的“和者之道”——迴歸產品主義的初心，讓建築為生活服務。
2019年10月12日，保利發展浙江區域的總部喬遷至保利中心，是浙江保利人開始新徵程，創造美好未來的新起點。
浙江保利喬遷盛典剪綵現場
近年來，浙江保利積極佈局寧波、湖州、紹興等省內中心城市，頻現在城市主舞臺。去年，浙江保利摘得杭州、寧波、舟山、金華、溫州五城的8個新項目，為2020年的發展奠定基石。
保利發展浙江區域總部——保利中心
保利用13年的時間，在浙江找到了閃耀的座標，循跡城市之光，劃啟“心”時代，保利浙江正以一個城市建設者的姿態砥礪前行。
保利發展浙江區域樓盤地圖
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