地產財富會
看一家公司
要看當下
更要以五年為期
看它的過去和未來
從過去到未來
企業的自我調整和穿越週期
是其持續進步的關鍵能力
2020-4-27
陰晴圓缺、盈虧漲跌的動盪期，不僅考驗行業玩家靈活收放的應變力，也考驗著玩家對於大趨勢的把握力、專長業務模式的定力、以及尋找長期發展新利潤點的能力。
剛剛過去的4月25日，華夏幸福以一份將近500頁年報內的翔實數據，展示了這家公司在調整完畢後，再度實現穩健增長事實，也展現出了其在未來將通過產業新城與商業地產的雙線並進，實現更長遠發展的優質潛力。
在地產白銀時代，華夏幸福穿越了下行期，作為“產業新城開發商”的長期優勢開始進一步凸顯。
在產業新城業務逐步繁榮的基礎上，華夏幸福也在新業務線商業地產運營上發力，創造出了新的利潤空間，進入了雙線發展、雙輪驅動的新週期。
穿越週期
華夏幸福年報數據向好
年報數據顯示，2019年，華夏幸福年度營收達到1052.10億元，較上年增長 25.6%，首次突破千億元。
與此同時，華夏幸福為股東創造的利潤也實現了喜人的穩健增長——2019年歸屬於上市公司股東的淨利潤達到146.12億元，同比增長24.4%。
值得一提的是，華夏幸福2019年整體毛利率達43.7%，其中，房地產業務毛利率為33%，創近五年新高，產業新城業務毛利率則高達68%，展現了優異的盈利能力。
而來自克爾瑞的測算數據顯示，2019年，50家典型上市房企加權平均毛利率僅為29.9%。
遠高於同行均值的毛利率水平，也讓華夏幸福得實現更好的投資回報率，給股東更多回報。數據顯示，2019年，華夏幸福的ROE達到35.7%。
營收利潤雙增長，讓股東欣喜的高毛利率、高回報率、高ROE，這些數據意味著華夏幸福在短暫的調整期過後，穿越下行週期，進入了新的增長週期。
實際上，回顧過去五年的複合增長數據，華夏幸福的多個關鍵數據的複合增長率均表現出色。
• 在營業收入上，其五年複合增長率達29%；
• 在毛利潤上，其五年複合增長率為37%；
• 在淨利潤上，其五年複合增長率達32%。
• 此外，在現金分紅上，華夏幸福連續五年的分紅比例都不低於30%。
這意味著，對於投資者而言，華夏幸福堪稱是一隻穿越牛熊週期，持續實現增長穩健和回報穩健的優質公司。
產城發展
從規模導向轉為經營導向
2019年營收利潤的雙增長，很大程度源於華夏幸福在主營業務產業新城上的收入和利潤水平優化。
在業績說明會上，華夏幸福董事長王文學也明確表示，華夏幸福產業新城已迴歸經營邏輯，並給公司的利潤改善和優化帶來更多貢獻。
儘管曾經歷短暫調整，但在2019年，華夏幸福守住了產城優勢，順利承接當下都市圈發展的戰略紅利。
年報顯示，2019年，在已啟動的79座產業新城中，72座已有產業項目簽約落地，其中66座已經實現回款、產生利潤，22座已經實現累計現金流轉正、產業項目投產與產業集群形成。
同時，這一年，華夏幸福也實現了產城模式的異地複製成功和全國化發展。
嘉善產業新城新西塘越裡——
華夏幸福產城模式於長三角都市圈成功複製
數據顯示，2019年，華夏幸福環京以外區域收入467.19億元，同比增長81.7%，佔公司主營業務營業收入比例由30.8%提升至44.6%。
在環京以外區域，華夏幸福的銷售額為828.09億元，同比增長9.5%，佔公司整體銷售額比例從去年同期的46.5%提升至57.8%；銷售面積比重由上年的54.2%提升至63.7%。
此外，環北京以外區域新增入園企業430家，新增簽約投資額1618.73億元，同比增長15.1%，佔公司整體新增簽約投資額比重達到82.8%。
在全國化複製的同時，華夏幸福產業新城的價值持續提升，經營性用地面積同比增長50%，高價值區域樓面地價同比增長26%，量價齊升。
根據年報，華夏幸福2019年產業新城業務園區結算收入額368.37億元，產業新城毛利潤佔比達到52%。
量的增加，質的增長，也讓華夏幸福的朋友圈不斷擴大。
數據顯示，2019年其他開發商在產業新城內的取地量同比大增58%，產業新城平臺化效應正在逐步顯現。
新業務線
帶來更廣闊空間
近兩年來，在既有產業新城業務基礎上，中國平安兩次入股，成為華夏幸福的第二大股東，也助力華夏幸福實現了新業務線順利拓展。
對此，業績會當日，華夏幸福聯席董事長、首席執行官吳向東表示，對於新業務，華夏幸福有“三新”指導方針，即新模式、新領域、新地域。
在新模式方面，華夏幸福在傳統重資產模式的基礎上，加速開拓輕資產模式，落地北京麗澤項目首個“輕資產”業務模式。
在新領域方面，華夏幸福積極探索並佈局包括商業綜合體、公共住房、康養、科學社區等相關領域。
在
新地域方面，華夏幸福的商業運營新業務通過北京麗澤、武漢長江中心兩大標杆項目進入北京及華中片區核心圈層。
關於新業務的持續新地域拓展，吳向東表示，華夏幸福同樣將繼續貫徹都市圈戰略，京津冀、長三角、粵港澳大灣區、以武漢為核心的華中片區、以成都為核心的華西片區等地都是其開發的重點區域。
吳向東稱，2020年，華夏幸福將以輕資產方式，持續在都市核心圈開拓商業地產及相關業務。
這些新業務，正是對華夏幸福原有業務的有益補充，與原有產城和住宅業務，相得益彰。
這意味著，在都市圈發展的紅利下，華夏幸福進一步鎖定都市圈戰略的新業務發展，將持續增強華夏幸福都市圈發展綜合解決方案的提供能力，讓這家公司在中國新一輪都市圈建設發展中佔據更有利的地位，獲得更廣闊的發展空間。
鎖定未來十年
都市圈發展紅利
2019年年報顯示，聚焦國家重點發展的核心都市圈，華夏幸福目前已經基本完成了“3+3+N”的戰略佈局格局。
所謂“3+3+N”，即在持續精耕京津冀都市圈的基礎上，佈局長三角(南京、杭州、合肥)都市圈及粵港澳都市圈等3個高能核心都市圈；推進佈局鄭州都市圈、武漢都市圈和成都都市圈等3個高潛核心都市圈，以及其他潛力核心都市圈。
這些都市圈區域，集聚了全國最優質的人才、技術、資本等要素，具備較快的發展速度和較大的發展潛力。
而大都市圈發展，正是時代所趨。
對此，國務院發展研究中心原副主任劉世錦在近日的公開論壇上表示，當前這個關口，“新基建”並不足以挑大樑，解決方案是發展大都市圈——在核心城市周邊50-70公里、最多100公里範圍之內，發展出一大批小鎮、小城。
根據劉世錦的測算，今後十年，僅都市圈的發展給中國經濟提供的增長動能，保守估計將在每年0.5～1個百分點。
例如，在京津冀都市圈的發展中，伴隨著京南新機場以及京津冀交通一體化的發展，固安、永清、霸州作為“環京南三縣”，受益於都市圈發展的大勢，成為連接京津冀各大動脈的重要交通節點。在這個過程中，華夏幸福就成為其發展紅利兌現的重要受益者。
對此，清華大學PPP研究中心教授王守清認為，隨著都市圈建設上升為國家重大戰略，都市群將成為未來20年新型城鎮化的主體形態，這無疑將給華夏幸福帶來更多大展宏圖的空間。
這意味著，華夏幸福大概率鎖定了未來十年都市圈發展的紅利。
穩健持續的增長、看得見的發展空間，加上優質的ROE表現，讓資本市場對華夏幸福用投票，多家機構將華夏幸福列入買入清單。
國盛證券近期發佈報告表示，華夏幸福模式與眾不同，受益都市圈化前景廣闊；且攜手平安在順利解決模式痛點的同時，開啟了戰略新篇章，有望帶來公司綜合實力的大幅提升，給予其“買入”平均。
東吳證券也再度維持華夏幸福買入評級，認為其逐漸由“以房養園”進入“以園促房”階段，走向全國化佈局，未來產業發展服務收入增速可觀，近兩年平安戰略的入股，更是有效增強華夏幸福的資金實力，未來雙方的業務深度合作值得期待。
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