为什么房地产企业给人留下很有钱的印象？
在普通购房者眼里，巨幅的户外广告、精致的售楼中心、新奇的营销活动等等，开发商的大手笔让购房者目不暇接。
但简一老师告诉你，一个楼盘的营销费用顶多也就占到销售收入的5%，你看到的这些根本不是成本的大头。
那么大头是什么？是土地。土地成本在房价中占了绝大数，通常情况下房企只要在楼面价的基础上加5000元/㎡的建安成本就可以盖起一栋楼。
什么概念？如果房企买地的楼面价是10000元/㎡，那么15000元/㎡就是成本价了，至于房企要加多少钱卖，就是他们自己的事了。
今天，简一老师就来盘一盘房企们的拿地逻辑。
最近土地市场发生不少大事，2月份上海搞了个310.5亿元的全国总价地王，4月份厦门诞生了有史以来的第一个百亿地王。
大家就搞不明白，为什么疫情期间，这些房企敢这么拿地，不怕赔本吗？我承认，他们确实有赌的成分，但逻辑依旧是在的。
随着疫情控制趋于稳定，大部分城市本月均恢复了土地出让，3月份土地供应量也明显增多。据CRIC统计数据显示，全国市场经营性土地供应总建筑面积为28103万平方米，环比上涨203%，同比也上升了23%。
在土地市场，每年的3-5月期间都是土地供应高峰期，供应增多了，里面必然有优质地块。你不拿地，别人就会拿，大家这么一合计，那就一起抢吧！
而且去年库存卖得差不多了，今年就必须在上半年拿地，不然下半年没法开盘。年底拼业绩的时候，你连能卖的东西都没有，你拿啥和人家拼？
尤其是今年大多数房企业绩压力更大，这时候不拿地，今年的业绩怕是彻底黄了。
另外，年初也是房企们刚融到钱的时候，房企们费了老鼻子劲弄到的钱自然是要买地开发，大家都有钱，这地价也就上去了。
但高价拿地不怕市场不好直接砸手里吗？这时我们要说到另一个逻辑，地块价值。地块价值够高，地价高点也不会出现问题。
我们拿厦门这块地来说，它位于厦门市均价最高的思明区，2020年3月最新的二手房均价为5.89万/㎡，实际房价只会高不会低。
而这块地楼盘价5.06万/㎡，从建设成本上来说，房价已经覆盖了地价和建设成本。
但这块刷新了厦门土地交易单价和总价纪录的地，仅仅会只卖个区域均价吗？反正简一老师是不信的。
另外，厦门思明区已经很长时间未能供应住宅用地，岛内在售新房极少，这块地的稀缺让在场的14家房企举了一个半小时的牌。
我都替他们累得慌，可惜成本控制的原则不允许他们直接跳太高，不然哪用那么久。
如果说，2月份香港置地在上海豪掷310亿是土市回暖的信号，那么这次拍卖直接揭开了大幕：中国土拍市场已然重启，重点城市土市渐入佳境。
3月份，土地供应量较上月翻了两番，杭州、成都、天津等多个城市均有多宗土地将在4月份出让，预计下月成交规模将会大幅回升。
这么来看，是不是就意味着土地市场全面复苏了呢？
当然不是。数据显示，三月份全国土地市场成交建筑面积为10995万㎡，仅较2月份增加了9%，同比降幅则进一步扩大至27%。
复苏的仅仅是一二线的核心城市，而一线城市由于城市规模限制，土市虽然回暖，但成交量并未明显上升。而三四线城市依旧处于低谷，这才是目前全国土地市场的现状。
也就是说，全国土地市场是分化的。
还有一个现象其实早就发生，但这两年越发明显，那就是联合拿地。
简一老师在以前对联合拿地、合作开发是存疑的，合作项目对于两家房企的沟通协调能力提出很大挑战，并且在收益分配方面还需要各种监督，保证双方的收益，总归是不稳定因素很多。
但这几年，联合拿地变得非常普遍，尤其是在北上广深的一级土地市场，往往都是联合体都在拿地。
这个现象，简一老师总结了三点因素：降低拿地成本、分担市场风险、优势资源互补。
降低拿地成本显然易见，大家分摊拿地资金，资金压力立刻就降下来了。当然成本降下来的时候收益也降下来了，但房企为什么会把收益拱手让人呢？吃独食不香吗？
这就谈到第二点，分担市场风险。现在
核心城市土地的特点是价格不低、房价有顶，所以利润空间收窄。再加上不时的政策风险，互相抬价的房企们有可能拿地就亏损，所以组成联合体，风险大家分担，亏损也不会过于难看。最后一个优势资源互补其实也是政府倒逼的，大家都知道住宅好卖，商业难卖，政府不傻，当然也知道。所以这几年政府喜欢搞综合用地，把来钱快的住宅用地和难卖的商业用地捆绑销售，你说你买不买？
买了，商业用地怎么办？卖不掉就砸手里，而且这类用地通常带有严苛的建设要求，限期内盖不完政府要么罚钱，要么没收。不买？那你今年业绩怎么办？城市公司的总经理上吊的心都有了。
但是呢，市场上总有些在商业地产上有一手的房企，他们自身的商业品牌已经做起来了，自带流量，比如我们熟悉的万达、龙湖，这时候合作拿地就有搞头了。
就在24号，龙湖和金地在东莞联合拿了块地，这是东莞截至目前出让面积最大的TOD地块，有住宅有商业还有TOD，TOD简单理解就是地铁站在哪，我就在哪盖楼，而且要盖那种商业、住宅、写字楼都有的综合体。
金地在东莞深耕了20年，龙湖18年第一次进入东莞，但龙湖打造的TOD项目超过20个，这就是两家房企合作拿地的基础。
所以，房企拿地并不是暴发户撒币，吃瓜群众们看着热闹，其实他们精明着呢。
有些房企拿地的时候声势就弄得很大，不是他们不会保密，而是人家已经开始营销了。刚拿到的优质地块，购房者一看："哇！这块地位置好啊，我要等它开了售楼盘去看看！"
你看，这不就锁定部分客户了吗？所以说，拿地的时候，战争就已经开始了，房价也早已有了定论。你再看不明白，简一老师也没辙了。
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