五一小長假之前，北京土拍市場迎來節前最後一次土拍，出讓的是兩宗大興西紅門宅地，共吸引了新城控股、金茂、首開、電建、龍湖、招商、金融街等房企參加，最終兩塊地以總價66.8億元成交，高出底價3.12億元。
今天兩宗地塊有兩個共性，一是限價，根據規定，大興區西紅門鎮兩宗地塊中商品住房銷售均價不超過 64400 元/平方米，且最高銷售單價不得超過 70800 元/平方米；二是兩宗地塊都是70/90地塊，即項目居住建築規模中套型建築面積 90 平方米以下住房面積所佔比重需達到 70%以上。
大興區、限競房、70/90，衝著這三個關鍵詞，就可以吸引一大波剛需購房者，然而，最高不超過7萬的設定在網上引起了熱議，眾所周知，最高不超過不僅是限制，更是一種對區域房價的認可，面對這種情況，購房者到底該何去何從？
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01 最高限價7萬，到底貴不貴？
地塊較小的西紅門鎮B1-05-(2) 地塊，建築控制規模75553平方米，地塊較大的西紅門鎮B1-05-(3)地塊，建築控制規模94672平方米。在規劃指標上，兩宗地塊基本一樣：容積率2.1，建築密度30%，綠地率30%，加上按照70/90限競房打造，兩項目面對的基本是剛需和剛改客群。
雖然面對的是剛需和剛改人群，但網友普遍認為，最高限價7萬已經很高，本著售價主要受地段影響的邏輯，先來看看今天兩宗宅地的位置情況。
西紅門兩地塊位於北京南四環外，距離地鐵4號線西紅門站僅2公里，配套成熟，距離西紅門宜家也只有15分鐘共享單車的距離，可見地塊十分優越。不僅如此，西紅門板塊周邊沒有太多的項目供應，屬於樓市真空狀態，因此該地塊的推出可遇不可求。
近年來北京出讓的地塊大多位於五環和六環，很少出現距離城中心較近的地塊，上一次大概還要追溯到去年9月成交的石榴莊地塊，不過，那是一宗純商品房地塊，無論是產品邏輯還是小說邏輯都與西紅門地塊不同。
合碩機構首席分析師郭毅認為，現在大家的購房邏輯，更多是總價邏輯，而不是單價邏輯，首付比例提高之後，購房者主要考慮自己的支付能力以及月供的還款能力，跟手裡資金和未來支付能力是不是足以匹配。
“7萬單價是最高價，實際項目均價是6.4萬左右，如果開發商做一些中小戶型，一套小三居基本上在500萬左右，在北京四環外還是相對具有一定的競爭力，開發商也是看到區域和總價能夠獲得市場認可。”
02 新城和龍湖能否上演一場“廝殺”？
拍結果顯示，小地塊最終由新城控股以29.4億元成交，高出底價2億元，溢價率7.38%，可售住宅樓面價為38913元/㎡；大地塊最終由龍湖首開聯合體以37.4億元成交，高出底價1.1億元，溢價率3.03%，可售住宅樓面價為39505元/㎡。
無論是規劃條件還是樓面價，兩地塊都比較相似，在未來產品開發商，新城控股和龍湖首開是否會形成直接競爭關係？
答案是不一定。
郭毅認為，從未來兩個項目的去化來說，開發商可能更多要考慮自身的產品配比，到底做什麼樣的戶型面積段，能夠為項目搭載什麼樣的資源，究竟是靠產品為項目做加法，還是在價格上做減法，基於不同維度的邏輯，開發商有很多種組合選擇的方式，所以兩個項目未必是直面的競爭關係。
接下來說說開發商，其實，新城控股在北京市場上鮮少有項目，貝殼研究院數據顯示，西紅門限競房地塊是新城控股在北京的第三個地塊，新城控股近三年主要佈局在二線及三四線城市，在一線城市取地極少。
“在整體業績目標收縮的情況下新城控股再次在北京取地，可見在全國新房市場面臨收縮壓力的情況下，仍然對一線城市尤其是北京的市場看好。”
至於首開龍湖，一直是北京市場的常客，西紅門地塊是這對老搭檔繼天琅之後第二個大興項目，一位業內資深人士對和訊房產表示，西紅門地塊將由龍湖操盤。
貝殼研究院認為，首開和龍湖在資源偏重、項目管理、以及產品設計上進行優勢互補，可以減少投資成本，謀求更大的項目利潤率水平。
03 限競房供應新趨勢
據和訊房產統計，截至目前，北京總計出讓了7宗限競房地塊，不過，此前朝陽東壩限競房地塊由於無人參拍已經流拍。
2020年以來北京限競房成交一覽表
數據來源：北京國土資源局，由和訊房產整理
很多人認為，北京限競房供地可能會越來越少，因為從供應頻率上來看，2020年的限競房市場相比此前確實大幅減少，不過，這並不能說明限競房供應就一定會減少，實際上，北京土地市場始終處於動態調整中，整體上還是要保證市場的平穩運行。
“從限競房的供應來看，一個明顯的趨勢是不空擋。”郭毅認為，過去限價房供應壓力比較大，現在已經做了調整，限競房庫存壓力大的板塊現在基本不太供應限競房，甚至不供應住宅用地，但此前沒有供應的空白板塊，還是會根據情況供應限競房。
“朝陽東壩、昌平東小口、大興西紅門都是之前沒有供應限競房項目的板塊，限競房項目有助於維持市場價格的穩定，此外，供應限競房也是為了滿足地緣性剛需剛改人群的置業需要。”
周邊項目盤點
NO.1 鴻坤·林語墅
開發商：鴻坤地產
產品：380㎡ 4室2廳4衛
均價：83000元/㎡
實景圖
380㎡ 4室2廳4衛戶型圖（來源：貝殼找房）
NO.2 泰禾·金府大院
開發商：泰禾集團
產品：362㎡4室2廳4衛、504㎡4室2廳4衛
均價：75000元/㎡
362㎡4室2廳4衛上疊戶型圖（來源：貝殼找房）
NO.3 中糧天恆天悅壹號
開發商：中糧地產
產品：126㎡-130㎡4室2廳2衛、138㎡4室2廳3衛
均價：82000元/㎡
126㎡4室2廳2衛戶型圖（來源：貝殼找房）
End
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