在房地產企業政策金融調控方法越發精密，需求端越發敏感的2019年，房市一切都有點微妙。
曾經的野蠻暴利加槓桿式的發展似乎有點跟不上節奏，一二三四線城市的供給需求也不是簡單的建好了房子就好賣，想買的時候就好買的邏輯。政策，金融對房地產市場增長和調控更像拉鋸戰，你退我進，你守我攻。
冠城不同於很多傳統的房企，公司成立於1988年，並且在1997年就登陸了上海主板，資本市場風雨飄搖20載，公司巍然不動，雖然增長不如很多激進房企，但業務一直穩健有餘，在保守中尋找保守的發展機會。
把時間軸拉的足夠長，公司也為堅定的股東創造了不少財富。
截止到2019年，公司已經開闢了多元化發展的道路：房地產作為高收益板塊，為公司帶來主要的利潤來源，漆包線業務是公司的老牌業務，曾經是公司雙輪驅動的一輪，而新能源業務是公司的創新所在，就像老人也要學習新技能，未來的世界是新能能新科技的天下，公司希望搭上這班車，鋰離子電池就是一個切入點。公司房地產開發涵蓋商品住宅、寫字樓、商業等，一直聚焦在重點城市，例如南京，北京，福州，發揮區域品牌優勢，以“創新人居生活”的開發理念為消費者提供宜居、樂居產品。
公司地產項目銷售情況：
2019年，全國商品房銷售面積171,558萬平方米，比上年下降0.1%；商品房銷售額159,725億元，比上年增長6.5%；
前50的房企在整體增速放緩的環境下，數據要相對好很多，而公司的銷售數據增長很快，實現合同銷售面積 35.54 萬平方米，同比增長 157.35%;合同銷售額 54.97 億元，同比增長 94.52%，公司房地產業務實現結算面積 19.38 萬平方米，同比減少 12.94%;還有188萬平米未結算，378萬平米可售，夠支撐公司好幾年的業績，這與公司產品主要在北京和南京有關。
2019年在北京，房地產市場受益於政策的邊際改善，限競房供應量大增，被抑制的剛性需求得到釋放，全年商品房銷售面積938.9萬平方米，比上年增長了34.9%；
而南京，採取了人才引進等政策，降低外地戶籍人士的購房門檻，增加人員流入也在一定程度上刺激了當地的購房需求。根據CREIS中指數據，2019年1-12月，南京商品房銷售面積為794.52萬平方米，同比增長22.63%。這應該是公司銷售面積比平均值高的本質原因。
公司經營分析：
2019年，公司受到房地產結算項目面積較上年同期減少以及新能源尚未實現盈利等綜合因素影響，營業收入 77.87 億元，同比減少了 3.97%;房地產業務實現主營業務 收入 39.81 億元，同比減少 6.55%;實現淨利潤 8.38 億元，同比減少 23.19%;歸屬於上市公司股東的淨利潤大減至4.19 億元，同比少 44.80%，主要是毛利率少了接近4個百分點，事實上，2019年公司毛利（34%）相對2016年（24%）來說增加了不少，但淨利潤率卻變化不大，只增加了不到1個百分點，主要是房地產業務營業稅金的上交，和收入結算時期的成本差異，導致毛利的增長並沒有帶來淨利率的同步增長。
公司利潤來源主要為房地產業務和電磁線業務，新能源業務還處於虧損中，近來公司想專注於房地產和新能源，所以打算把電磁線業務剝離出去，分拆上市。
財務情況：
報告期末未結算的預收賬款為 35.37 億元，期末公司在手現金只有17億元，短期債務和應付票據應付賬款卻多達27.8億了，長期債務還有19億，現金覆蓋長短期債務的比率遠遠低於同行業平均值，短期償債壓力很大，所以公司在尋求發行17.3億的債券和商業不動產抵押資產證券化產品，通過多樣化的融資，改善公司現在的資金緊缺情況，為進一步發展做好準備。
公司打算拆分旗下大通新材，尋求主板上市，為公司品牌效益加一成功力，增加曝光率優化資產結構，從側面支撐房地產業務發展。未來在通過深耕區域房地產，同時發展新能源行業，一體兩翼，繼續在波瀾起伏的市場中穩穩的航行，為股東長期創造價值。
閱讀更多 地產點評 的文章
關鍵字: 伴隨成長的中國味品牌 中小企業健康之道 人生第一份工作
