按信托贷款的工作流程，撰写尽职调查报告并依据尽调报告做出是否发行该信托项目的决定是信托公司的工作。以真实有效的尽调报告为基础，做出是否发行该项目是一个负责任的信托公司该保有的职责道德，也是履行“卖者尽责”的具体担当。
信托贷款往往涉及到抵押物，拍卖抵押物是融资人不能偿还贷款时重要的还款来源，抵押物的优劣也是投资人做出是否投资的重要依据，其重要性不言而喻。
那么一个抵押物价值几何，实际情况怎样？信托公司该如何操作才能保证对抵押物的认识符合实际情况，才能算是尽到“卖者尽责”的职业要求呢？
以吉信•汇融38号为例，38号抵押物为上海郊区意邦置业的部分五层商业物业。据尽调报告记载“该抵押物价值7.11亿元，出租情况良好、每平米租金六元”
由于38号已经违约两年，意邦置业也已进入破产程序，拍卖抵押物势在必行。部分投资人出于担心，到抵押物现场了解了一下情况。
实地考察后的结果让投资人大跌眼镜，原来抵押物的出租率以及租金水平与尽调报告大相径庭，便宜的商铺租金才几角钱每平米，最贵的商铺每平米租六元，但租一年送一年，实际租金仅三元每平米，而且整体出租率不到百分之四十。那么，依据租金回报率比较法得出的抵押物评估价值也必将大打折扣，按实际出租情况与尽调记载出租情况比较，评估7.11亿的抵押物连3亿都不值，明显要亏投资本金了。
这时投资者恍然大悟，原来尽调报告是座镀了金的城。
投资者将该情况反应给了监管机构，希望监管机构可以查明情况，秉公执法，惩处不法信托公司。之后，投资人得到监管机构回复“吉林信托尽调报告中抵押物租金价格的数据来源于2017年9月融资方向吉林信托提供的抵押物租金清单和部分商铺《租赁合同》”
在这里，我想厘几个问题：
1.如果信托公司尽调报告确有错误，是否构成对信托投资人的误导？
《信托公司集合资金信托计划管理办法》第七条：“信托公司推介信托计划，应有规范和详尽的信息披露材料，明示信托计划的风险收益特征，充分揭示参与信托计划的风险及风险承担原则，如实披露专业团队的履历、专业培训及从业经历，不得使用任何可能影响投资者进行独立风险判断的误导性陈述。”由此可见，尽调报告属于内部评审资料，在发行时不需要提供给信托投资人。那么，在购买信托产品时根本没有看到尽调报告，何谈受尽调报告诱导购买了信托产品呢？这也是曹立诉吉林信托尽调失职诱导投资者法院没有采信的原因之一。
但这并不是说尽调报告失真，信托公司完全不需要向投资者承担“错误诱导”的责任，信托销售人员如果在向客户介绍信托产品的时候引用了尽调报告内容，或者推介资料中含有尽调报告的错误数据那信托公司还是应该承担“误导责任”的。
2.仅依据融资人提供的资料，未经核实便在《尽调报告》中使用，是否符合信托公司进行尽职调查的行业规范？
针对第2个问题，吉林信托有限责任公司《吉信•汇融38号特定资产收益权集合信托计划方案报告》声明与保证中写到“本报告是按照《吉林省信托有限责任公司信托业务合规管理规定》及有关规定，根据融资申请人提供的和本人收集的资料，经我们审慎调查、核实、分析和整理。并在此基础上针对项目特点设计交易模式、制定信托计划方案后完成的。”
依据声明中“…本报告依据融资申请人提供的和本人收集的资料，经我们审慎调查、核实、分析和整理，”的陈述，无论资料来源于“本人”或“申请人提供”，信托公司得到资料后并不能直接引用，而是要经过“审慎调查、核实、分析”。信托公司内部对如何“核实”也是有具体要求的，如吉林信托《非事物类信托业务流程》第二部分第（一）点规定“信托公司再次进行尽职调查，风险经理同时进行现场核实；单一类项目不需要风险经理进行评审现场核实。集合类项目原则上要风险经理进行评审现场核实。”由此可见，如果信托公司仅依据融资人提供资料便轻下结论是不符合该公司内控文件的，同时也违反了金融企业审慎经营规则。
3.假设信托公司受融资人蒙蔽，尽调报告采信了错误的数据或事实，导致信托公司做出了错误的投资决定，发行了有重大瑕疵的产品，所产生的损失应由信托公司还是投资人承担？
对于第3个问题，《吉信•汇融38号特定资产收益权集合信托计划方案报告》声明与保证中写道“报告全面反映了客户及项目最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。”
这里请大家注意“…我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。”这是信托公司对尽调报告真实性的保证。那么无论信托公司尽调人员主观上是故意还是受融资人蒙蔽，信托公司都有义务对基于错误的尽调报告而发行的瑕疵产品所产生的损失负责。
这里存在两个法律关系：1.投资人是与信托公司签订的信托合同，信托公司对项目的真实、可靠性向投资人负责；2.信托公司与融资人签订借款合同，融资人对提供给信托公司的资料真实性向信托公司负责。
也是由于合同的相对性，即便融资人提供了虚假的资料，蒙蔽了信托公司，致使信托项目不能兑付，法律也没有赋予投资人直接向融资人追讨的权力，投资人只能依据信托合同向信托公司追讨，信托公司兑付融资人后再向融资人追讨。这道理显而易见，好比顾客在商场买了件有质量问题的衣服，他只能找商场退衣服，商场再找厂家退衣服一样。
现在的情况是投资者买到了不合格的金融产品，卖金融产品的商店（信托公司）拒不负责，监管部门也懒得管。法律手段是最终无奈的选择，建议广大投资者事先睁大眼睛，甄别出信誉好、认真负责的信托公司托付自己的财产才是硬道理
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