在樓市走到歷史節點，未來何去何從、走什麼模式讓很多投資人關注。通常看法是要麼繼續東方之珠模式，要麼學習獅城，走獅城模式。
思考一國住房政策，不能簡單從房價高低去評論，要思考這麼制定政策是為什麼？手段可能有哪些？能不能達成目標（這個目標是最初政策制定的目標，不是房價、也不是供應量、也不是多少自有住宅）。否則房產政策的分析就成了一廂情願的事情。
那就一定要解決以下幾個問題：1.房產政策的目標是什麼？2.房產開發土地從哪裡來？3.保障性住房的資金從哪裡來？4.效果（市場表現）怎麼樣？
01 獅城模式的目標
在獅城自治前房荒問題極其嚴重，1947 年獅城住房水平僅為 18. 2 人/套，約30 萬人住在沒有任何基本衛生設施的臨時棚屋中。同時貧困和失業也激發了人民的不滿，1957年，獅城的失業率為4.9%，到1959年達到13.2%。“房荒”和貧困、罷工等造成社會的極其不穩定。政府下決心要解決這一系列問題，維持社會穩定和國家健康發展。
可以看出來，獅城住房政策的目標是為了給國內大部分人提供住房。值得注意的是，這個目標中並不包含平抑房價，事實上也沒有做到對房價的平抑，後面會提到。
02 獅城的房產發展五階段
一是1960年至1965年，主要為滿足中低收入者租賃。於1960年頒佈《建屋發展法》，設立建屋發展局，大規模興建低標準、小戶型住房，以低價租給中低收入群體。
二是1965年至1970年，從租賃住房轉向自有住房。獅城此時建國影響，為增強民眾的國家認同感，政策轉向鼓勵中低收入階層以分期付款方式購買組屋。
三是1970年至1980年，將公共住房供給對象的範圍擴展到中等收入群體。1974 年，國營房屋與城市開發公司成立，有計劃地建設大型5居室套房，房屋建設開始向高層化、高密度的方向發展，面向中等收入群體。1975年已有47%的人口入住組屋。
四是1980年至1990年，組屋供應趨於飽和，建房數量下降，隨著放開永久居民組屋轉售的限制，組屋轉售市場開始逐步發展、成熟。組屋人口比例在1990年達到峰值87%，住房自有率達79%，公共住房市場步入成熟期。
五是1990年後，開始發展私人住宅市場。20世紀90年代以來，在小型家庭組屋得到保障，組屋的供應以4到5居室大戶型為主前提下，住房問題得到基本解決。組屋存量中3居、4居、5居佔比高。
隨著收入水平的提高和全球化，高收入居民和外國人對私人住房需求不斷增長。政府已經開始對私人住房市場給予政策支持，住在建屋局統計組屋居住人口比例從1990年的87%下降到2016年的82%。
新世紀獅城的住房體制是以公共住房為主，私人住宅為輔，包括“廉租房—組屋—執行共管公寓”和“公寓—有地私宅”並行的多層次住房結構，為公民、永久居民和海外投資者提供住房。
獅城住房體系由以組屋為主的公共住宅和以中高檔公寓、別墅為主的私人住宅構成，其中公共住宅佔比達80%。受益於政府公共住房的大規模供應，根據建屋發展局數據，截至2016年底，獅城住房自有率高達90.2%，約82%的人口住進了政府建造的組屋。
03 獅城模式的土地
獅城發展以組屋為主的多層次住宅供應體系，開發房地產要解決兩方面問題，一是土地來源，二是資金來源。
土地來源主要是由法律來保證。1964 年推出的“居者有其屋”計劃規定，建屋發展局可以無償得到政府劃撥的土地來建設組屋。1966年，政府通過《土地徵用法令》，允許建屋發展局和其他土地管理部門以市場價 1/5的價格強制徵用土地，使國有土地面積比例從1960年的44%迅速擴大到1990年的80%。低成本的土地供應為建屋發展局初期大規模建設組屋提供了保障，但同時也在一定程度上損害了私人土地所有者的權益。
1973 年，獅城政府修訂《土地徵用法令》，規範和提升土地徵用的補償標準，並在之後的20年裡不斷修訂調整。住房短缺問題解決後，土地徵用由低價強徵逐步向市場化徵用轉變，來修正土地強徵侵害私權的弊端。1987年，政府成立土地部門，逐步收回建屋發展局的土地徵用權，規定其必須向政府購買土地，但買價仍遠低於私人開發商。2001年，土地管理局成立，成為主管土地徵用的政府機構。2007年，政府正式規定土地管理局須按市場價格徵用土地。
可以看出，獅城土地的來源也是從低價獲取逐步走向市場化獲取之路。
政府是無法變出土地的，要麼以某種形式強行低價獲取、要麼出資高額購買，沒有其他辦法，這就會引出另外一個問題，政府額資金從哪裡來？
政府資金只有幾種途徑：稅收收入、土地出售收入、發行債券。這三者關係無非此消彼長，所以投資人不要天真認為政府可以無限出資。
04 獅城模式的資金來源
獅城幾乎不依賴出售土地來換取公共財政的收入，同時其課稅稅率較低，如何在較低稅率的基礎上提供建設保障性住房的資金呢？主要是依靠國有投資。以淡馬錫為代表的投資機構帶來的較高的資本回報充實了獅城的財政收入。2018年，在“國家儲備淨投資回報貢獻”框架貢獻了政府公共財政收入的18%，或 158億5000萬獅城元（約800億人民幣）。因此，獅城在較低稅率的基礎上，以投資機構的投資回報作為基礎帶來了較高的社會福利。（左側的座標軸為10億獅城元）
獅城國營投資機構對財政收入的貢獻
05 獅城模式取得的成效
獅城這種推行以政府分配為主、市場銷售為輔的國民住房政策，在過去40多年裡，政府共興建了將近百萬套組屋，使大約84％的國民住進了組屋。87％的低收入家庭擁有自己的組屋，其中大多為面積在100平方米左右的三室一廳住房，而租住一居室或兩居室組屋的低收入家庭僅有大約11％。
但是大規模的組屋供應並未明顯平抑房價波動，但在對組屋轉售市場的嚴格管理下，二手組屋價格波幅低於私人住宅。從獅城房價的歷史走勢可以看出，政策變化對轉售組屋和私人住宅的需求有顯著影響，每當中央公積金、組屋轉售和移民等政策放鬆，住房需求被釋放，其房價均出現了明顯上漲。但受政府對組屋轉售年限、購房人群的嚴格限制影響，組屋轉售市場價格波幅低於私人住宅。
對投機購房的嚴厲調控在平穩房價方面起到了更為突出的作用。2007-2012年，受快速增長的永久居民、新公民和外僑所引致的住房需求上升及低利率環境影響，房價快速上漲，獅城成為亞洲房價第二高的城市。在此背景下，2009年起獅城政府陸續出臺多輪樓市調控措施，包括收緊移民政策，將貸款總償債率限制從90%逐漸下調至40%，縮短房屋貸款年限，提高首付比例，開徵賣方和買方印花稅並不斷上調稅率等。2013年1月，獅城進一步嚴厲限制投機購房，針對2套以上、聯名和海外購房者徵收高額印花稅，其中海外購房者稅率15%。
多輪調控政策成效顯著，房價在2013年見頂後開啟了長達3年的下跌，說明相比於大規模的公共組屋供應，嚴厲的抑制投機政策在平穩房價方面的作用更為突出。——房屋的上漲並不因為實施組屋政策而停滯，本質還是供求關係。
對商品房市場徹底放開後，獅城商品房價格最高時高於保障性住房價格9倍。2007年，美國樓市崩潰，海外資金加速從歐美流入亞洲市場，獅城地產業成為熱火朝天的一年，房價全年升幅逾24%，增長速度世界第一。不過，獅城國民從來沒有為高房價發愁。國民不為高房價而發愁，這可能也是獅城模式和明珠模式的最大區別。
06 明珠模式的目標
明珠的土地制度是殖民地時期確立的。當時英國政府希望明珠殖民地政府能夠在財政上自給自足，所以允許殖民地政府出租土地創收。而在今天，土地收入已佔了明珠財政收入的相當大一部分。
可以說，明珠模式的最初目標就是將房地產作為支柱產業，作為財政的主要來源。
明珠是土地財政的祖師爺。由於明珠是自由貿易港、避稅天堂，無論是企業所得稅、個人所得稅都非常低，而且2006年取消了遺產稅，所以財政對土地的依賴程度更高。
明珠政府的財政年度是從每年的4月1日到第二年的3月31日。下面讓我們看看2016到2017年度的數據。
這是2016年前5個年度明珠政府的收入詳情。政府收入包括“經營收入”和“非經營收入”，其中“物業稅”、“一般差餉”、政府的“物業及投資”、“印花稅”和“地價收入”構成了明珠的土地財政的主體。
內地印花稅主要來自股市，但明珠主要來自樓市，比如內地居民在明珠購買住宅，目前需要繳納相當於房價30%的印花稅（包括從價印花稅、買家印花稅）。
2016年到2017年明珠跟土地、房屋有關的收入：物業稅 34億、一般差餉 213億、物業及投資 301億、印花稅 619億、地價收入 1280億，以上合計是 2447億元，佔當年港府全部收入5731億元的43%左右。需要說明的是，在明珠政府徵收的1392億利得稅裡，有相當比例是明珠房企繳納的；在52億元個人入息稅裡，有相當數量也跟房屋有關。43%的比例，沒有包括這兩項內容。
所以我們可以得出結論，明珠政府收入的大概一半以上來自房地產行業。
由此可見，房地產是明珠經濟的基礎，是官方主要收入來源，其重要程度相當於博彩業之於澳門。
07 明珠模式的土地來源
明珠的“公屋”制度，是政府出讓土地紅利，將土地免費劃撥給房屋委員會，由房委會招標建設公屋並分配給有需要的市民。也就是其土地來源於政府出讓的可開發的土地。
開埠之初，政府就嚴格限定了土地開發範圍，乃至今日還有77%的區域閒置。已經開發的23%，過度集中於維港兩岸為中心的狹窄區域，雖然有公開拍賣制度，但由於整體規劃的無序，採用擠牙膏方式，先大量批給少數開發商，後製成成品房屋零售給普通百姓，再從高額榨取的土地收益中拿出少部分作為所謂公屋保障。
這種模式最致命的缺陷是，只控制了佔地面積卻沒有控制容積，放任甚至鼓勵整個城市在狹窄的區域內向空中、地下擴張，“省地”、“立體利用空間”的原因，開發商得以利用“容積率”做文章。
可以看出，明珠模式下土地來源是不足的，主要模式是通過高容積率去突破。
08 明珠模式的資金來源
明珠模式下其保障住房的資金來源主要是是高企的土地價格。上文也分析了，明珠政府財政來源中一半來自與房地產相關的各種稅收及土地拍賣。2019年至2020年政府預計地價收入1,430億明珠元，是薪俸稅的二倍還要多，而印花稅也有760億明珠元。
一個簡單的結論是，明珠的低稅制是以高昂的土地價格換來的，高房價是另類的稅收。
若要明珠的房價低，要麼低福利，要麼高稅收。所以1997年提出的“八萬五建屋計劃”是碰上金融危機，土地收入一旦大打折扣，政府的公共財政就無以為繼，恐怕就要在經濟下行時加稅或者減福利，而這種不受歡迎且破壞力強的政策最終導致失敗。
既然明珠的公屋資金來自政府，而政府收入極大一塊又來自房產稅收和土地，也就是高房價支撐了公屋建設，那麼在這個悖論下，公屋和高房價的矛盾怎麼去解呢？答案可能只有要麼有新的財稅收入去階梯房產稅和土地收入，要麼放開土地供應，放開供應對存量不動產會有衝擊，但是可以解決政府土地和資金的問題。
09 明珠模式的成效
明珠土地的公私營房屋比例為六比四，共有約65萬套公屋住房，超過200萬人租住其中，約佔明珠總人口的三成。2014年數據表明,約有53.5%居民居住於私人永久性住宅。明珠已連續九年穩坐全球“房價最難負擔城市”榜榜首，全明珠房屋均價大約為每平米22-30萬，樓價與收入比率由2016年的18.1倍進一步惡化至20.9倍，數字為歷來最高，明珠家庭不吃不喝近21年才能買得起一個住宅單位。2018年明珠的房子全島均價約25w/平方米，房價世界第一。與此對應的，明珠人均居住面積僅16平方米，居住痛苦指數世界第一。
10 投資人可以學到什麼
對於投資人而言不要簡單評價哪一個模式更好，不同模式關注的焦點不同，有的模式關注的是房地產的“金融屬性”，有的模式關注的是“居住屬性”，因為房價不僅僅是普通人的資產積累，也是可以通過房產定價決定土地定價的資產積累。居住與資產積累的問題要分開看，是高層次的“住投分離”。
房產模式的本質是經濟發展模式，抽離開經濟談房產都是不負責任的。房產模式要解決兩個問題：一是房產行業定位，這個涉及到（財政收入）錢從哪裡來的問題以及其他經濟類問題？二是房產行業中政府負擔部分定位，也就是（保障性住房）錢從哪裡來的問題。這些問題如果沒有答案，那麼模式的改變非常之難。而且，模式的改變與房價的降低是不是就一定是正相關？
未必，獅城給出了一種答案，另外一個被大家所稱道的日耳曼也給出了一種答案，日耳曼一直以來都和很多將房地產作為支柱產業的國家有所不同的，其一直都將房地產作為是一種社會福利的存在的。即使如此，日耳曼房產在2010年後也有一波相對於本國房產歷史價格而言的大漲，這種大漲中也包含了投資的需求。
從種種跡象來說，未來投資人將會面對一個總體上向獅城的模式靠攏和邁進的房產環境。這是一種進步，依託在房子上的金融產品屬性剝離掉，居者有其屋讓天下寒士都有居住的場所，少部分人可以去炒作商品房。
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