在楼市走到历史节点，未来何去何从、走什么模式让很多投资人关注。通常看法是要么继续东方之珠模式，要么学习狮城，走狮城模式。
思考一国住房政策，不能简单从房价高低去评论，要思考这么制定政策是为什么？手段可能有哪些？能不能达成目标（这个目标是最初政策制定的目标，不是房价、也不是供应量、也不是多少自有住宅）。否则房产政策的分析就成了一厢情愿的事情。
那就一定要解决以下几个问题：1.房产政策的目标是什么？2.房产开发土地从哪里来？3.保障性住房的资金从哪里来？4.效果（市场表现）怎么样？
01 狮城模式的目标
在狮城自治前房荒问题极其严重，1947 年狮城住房水平仅为 18. 2 人/套，约30 万人住在没有任何基本卫生设施的临时棚屋中。同时贫困和失业也激发了人民的不满，1957年，狮城的失业率为4.9%，到1959年达到13.2%。“房荒”和贫困、罢工等造成社会的极其不稳定。政府下决心要解决这一系列问题，维持社会稳定和国家健康发展。
可以看出来，狮城住房政策的目标是为了给国内大部分人提供住房。值得注意的是，这个目标中并不包含平抑房价，事实上也没有做到对房价的平抑，后面会提到。
02 狮城的房产发展五阶段
一是1960年至1965年，主要为满足中低收入者租赁。于1960年颁布《建屋发展法》，设立建屋发展局，大规模兴建低标准、小户型住房，以低价租给中低收入群体。
二是1965年至1970年，从租赁住房转向自有住房。狮城此时建国影响，为增强民众的国家认同感，政策转向鼓励中低收入阶层以分期付款方式购买组屋。
三是1970年至1980年，将公共住房供给对象的范围扩展到中等收入群体。1974 年，国营房屋与城市开发公司成立，有计划地建设大型5居室套房，房屋建设开始向高层化、高密度的方向发展，面向中等收入群体。1975年已有47%的人口入住组屋。
四是1980年至1990年，组屋供应趋于饱和，建房数量下降，随着放开永久居民组屋转售的限制，组屋转售市场开始逐步发展、成熟。组屋人口比例在1990年达到峰值87%，住房自有率达79%，公共住房市场步入成熟期。
五是1990年后，开始发展私人住宅市场。20世纪90年代以来，在小型家庭组屋得到保障，组屋的供应以4到5居室大户型为主前提下，住房问题得到基本解决。组屋存量中3居、4居、5居占比高。
随着收入水平的提高和全球化，高收入居民和外国人对私人住房需求不断增长。政府已经开始对私人住房市场给予政策支持，住在建屋局统计组屋居住人口比例从1990年的87%下降到2016年的82%。
新世纪狮城的住房体制是以公共住房为主，私人住宅为辅，包括“廉租房—组屋—执行共管公寓”和“公寓—有地私宅”并行的多层次住房结构，为公民、永久居民和海外投资者提供住房。
狮城住房体系由以组屋为主的公共住宅和以中高档公寓、别墅为主的私人住宅构成，其中公共住宅占比达80%。受益于政府公共住房的大规模供应，根据建屋发展局数据，截至2016年底，狮城住房自有率高达90.2%，约82%的人口住进了政府建造的组屋。
03 狮城模式的土地
狮城发展以组屋为主的多层次住宅供应体系，开发房地产要解决两方面问题，一是土地来源，二是资金来源。
土地来源主要是由法律来保证。1964 年推出的“居者有其屋”计划规定，建屋发展局可以无偿得到政府划拨的土地来建设组屋。1966年，政府通过《土地征用法令》，允许建屋发展局和其他土地管理部门以市场价 1/5的价格强制征用土地，使国有土地面积比例从1960年的44%迅速扩大到1990年的80%。低成本的土地供应为建屋发展局初期大规模建设组屋提供了保障，但同时也在一定程度上损害了私人土地所有者的权益。
1973 年，狮城政府修订《土地征用法令》，规范和提升土地征用的补偿标准，并在之后的20年里不断修订调整。住房短缺问题解决后，土地征用由低价强征逐步向市场化征用转变，来修正土地强征侵害私权的弊端。1987年，政府成立土地部门，逐步收回建屋发展局的土地征用权，规定其必须向政府购买土地，但买价仍远低于私人开发商。2001年，土地管理局成立，成为主管土地征用的政府机构。2007年，政府正式规定土地管理局须按市场价格征用土地。
可以看出，狮城土地的来源也是从低价获取逐步走向市场化获取之路。
政府是无法变出土地的，要么以某种形式强行低价获取、要么出资高额购买，没有其他办法，这就会引出另外一个问题，政府额资金从哪里来？
政府资金只有几种途径：税收收入、土地出售收入、发行债券。这三者关系无非此消彼长，所以投资人不要天真认为政府可以无限出资。
04 狮城模式的资金来源
狮城几乎不依赖出售土地来换取公共财政的收入，同时其课税税率较低，如何在较低税率的基础上提供建设保障性住房的资金呢？主要是依靠国有投资。以淡马锡为代表的投资机构带来的较高的资本回报充实了狮城的财政收入。2018年，在“国家储备净投资回报贡献”框架贡献了政府公共财政收入的18%，或 158亿5000万狮城元（约800亿人民币）。因此，狮城在较低税率的基础上，以投资机构的投资回报作为基础带来了较高的社会福利。（左侧的坐标轴为10亿狮城元）
狮城国营投资机构对财政收入的贡献
05 狮城模式取得的成效
狮城这种推行以政府分配为主、市场销售为辅的国民住房政策，在过去40多年里，政府共兴建了将近百万套组屋，使大约84％的国民住进了组屋。87％的低收入家庭拥有自己的组屋，其中大多为面积在100平方米左右的三室一厅住房，而租住一居室或两居室组屋的低收入家庭仅有大约11％。
但是大规模的组屋供应并未明显平抑房价波动，但在对组屋转售市场的严格管理下，二手组屋价格波幅低于私人住宅。从狮城房价的历史走势可以看出，政策变化对转售组屋和私人住宅的需求有显著影响，每当中央公积金、组屋转售和移民等政策放松，住房需求被释放，其房价均出现了明显上涨。但受政府对组屋转售年限、购房人群的严格限制影响，组屋转售市场价格波幅低于私人住宅。
对投机购房的严厉调控在平稳房价方面起到了更为突出的作用。2007-2012年，受快速增长的永久居民、新公民和外侨所引致的住房需求上升及低利率环境影响，房价快速上涨，狮城成为亚洲房价第二高的城市。在此背景下，2009年起狮城政府陆续出台多轮楼市调控措施，包括收紧移民政策，将贷款总偿债率限制从90%逐渐下调至40%，缩短房屋贷款年限，提高首付比例，开征卖方和买方印花税并不断上调税率等。2013年1月，狮城进一步严厉限制投机购房，针对2套以上、联名和海外购房者征收高额印花税，其中海外购房者税率15%。
多轮调控政策成效显著，房价在2013年见顶后开启了长达3年的下跌，说明相比于大规模的公共组屋供应，严厉的抑制投机政策在平稳房价方面的作用更为突出。——房屋的上涨并不因为实施组屋政策而停滞，本质还是供求关系。
对商品房市场彻底放开后，狮城商品房价格最高时高于保障性住房价格9倍。2007年，美国楼市崩溃，海外资金加速从欧美流入亚洲市场，狮城地产业成为热火朝天的一年，房价全年升幅逾24%，增长速度世界第一。不过，狮城国民从来没有为高房价发愁。国民不为高房价而发愁，这可能也是狮城模式和明珠模式的最大区别。
06 明珠模式的目标
明珠的土地制度是殖民地时期确立的。当时英国政府希望明珠殖民地政府能够在财政上自给自足，所以允许殖民地政府出租土地创收。而在今天，土地收入已占了明珠财政收入的相当大一部分。
可以说，明珠模式的最初目标就是将房地产作为支柱产业，作为财政的主要来源。
明珠是土地财政的祖师爷。由于明珠是自由贸易港、避税天堂，无论是企业所得税、个人所得税都非常低，而且2006年取消了遗产税，所以财政对土地的依赖程度更高。
明珠政府的财政年度是从每年的4月1日到第二年的3月31日。下面让我们看看2016到2017年度的数据。
这是2016年前5个年度明珠政府的收入详情。政府收入包括“经营收入”和“非经营收入”，其中“物业税”、“一般差饷”、政府的“物业及投资”、“印花税”和“地价收入”构成了明珠的土地财政的主体。
内地印花税主要来自股市，但明珠主要来自楼市，比如内地居民在明珠购买住宅，目前需要缴纳相当于房价30%的印花税（包括从价印花税、买家印花税）。
2016年到2017年明珠跟土地、房屋有关的收入：物业税 34亿、一般差饷 213亿、物业及投资 301亿、印花税 619亿、地价收入 1280亿，以上合计是 2447亿元，占当年港府全部收入5731亿元的43%左右。需要说明的是，在明珠政府征收的1392亿利得税里，有相当比例是明珠房企缴纳的；在52亿元个人入息税里，有相当数量也跟房屋有关。43%的比例，没有包括这两项内容。
所以我们可以得出结论，明珠政府收入的大概一半以上来自房地产行业。
由此可见，房地产是明珠经济的基础，是官方主要收入来源，其重要程度相当于博彩业之于澳门。
07 明珠模式的土地来源
明珠的“公屋”制度，是政府出让土地红利，将土地免费划拨给房屋委员会，由房委会招标建设公屋并分配给有需要的市民。也就是其土地来源于政府出让的可开发的土地。
开埠之初，政府就严格限定了土地开发范围，乃至今日还有77%的区域闲置。已经开发的23%，过度集中于维港两岸为中心的狭窄区域，虽然有公开拍卖制度，但由于整体规划的无序，采用挤牙膏方式，先大量批给少数开发商，后制成成品房屋零售给普通百姓，再从高额榨取的土地收益中拿出少部分作为所谓公屋保障。
这种模式最致命的缺陷是，只控制了占地面积却没有控制容积，放任甚至鼓励整个城市在狭窄的区域内向空中、地下扩张，“省地”、“立体利用空间”的原因，开发商得以利用“容积率”做文章。
可以看出，明珠模式下土地来源是不足的，主要模式是通过高容积率去突破。
08 明珠模式的资金来源
明珠模式下其保障住房的资金来源主要是是高企的土地价格。上文也分析了，明珠政府财政来源中一半来自与房地产相关的各种税收及土地拍卖。2019年至2020年政府预计地价收入1,430亿明珠元，是薪俸税的二倍还要多，而印花税也有760亿明珠元。
一个简单的结论是，明珠的低税制是以高昂的土地价格换来的，高房价是另类的税收。
若要明珠的房价低，要么低福利，要么高税收。所以1997年提出的“八万五建屋计划”是碰上金融危机，土地收入一旦大打折扣，政府的公共财政就无以为继，恐怕就要在经济下行时加税或者减福利，而这种不受欢迎且破坏力强的政策最终导致失败。
既然明珠的公屋资金来自政府，而政府收入极大一块又来自房产税收和土地，也就是高房价支撑了公屋建设，那么在这个悖论下，公屋和高房价的矛盾怎么去解呢？答案可能只有要么有新的财税收入去阶梯房产税和土地收入，要么放开土地供应，放开供应对存量不动产会有冲击，但是可以解决政府土地和资金的问题。
09 明珠模式的成效
明珠土地的公私营房屋比例为六比四，共有约65万套公屋住房，超过200万人租住其中，约占明珠总人口的三成。2014年数据表明,约有53.5%居民居住于私人永久性住宅。明珠已连续九年稳坐全球“房价最难负担城市”榜榜首，全明珠房屋均价大约为每平米22-30万，楼价与收入比率由2016年的18.1倍进一步恶化至20.9倍，数字为历来最高，明珠家庭不吃不喝近21年才能买得起一个住宅单位。2018年明珠的房子全岛均价约25w/平方米，房价世界第一。与此对应的，明珠人均居住面积仅16平方米，居住痛苦指数世界第一。
10 投资人可以学到什么
对于投资人而言不要简单评价哪一个模式更好，不同模式关注的焦点不同，有的模式关注的是房地产的“金融属性”，有的模式关注的是“居住属性”，因为房价不仅仅是普通人的资产积累，也是可以通过房产定价决定土地定价的资产积累。居住与资产积累的问题要分开看，是高层次的“住投分离”。
房产模式的本质是经济发展模式，抽离开经济谈房产都是不负责任的。房产模式要解决两个问题：一是房产行业定位，这个涉及到（财政收入）钱从哪里来的问题以及其他经济类问题？二是房产行业中政府负担部分定位，也就是（保障性住房）钱从哪里来的问题。这些问题如果没有答案，那么模式的改变非常之难。而且，模式的改变与房价的降低是不是就一定是正相关？
未必，狮城给出了一种答案，另外一个被大家所称道的日耳曼也给出了一种答案，日耳曼一直以来都和很多将房地产作为支柱产业的国家有所不同的，其一直都将房地产作为是一种社会福利的存在的。即使如此，日耳曼房产在2010年后也有一波相对于本国房产历史价格而言的大涨，这种大涨中也包含了投资的需求。
从种种迹象来说，未来投资人将会面对一个总体上向狮城的模式靠拢和迈进的房产环境。这是一种进步，依托在房子上的金融产品属性剥离掉，居者有其屋让天下寒士都有居住的场所，少部分人可以去炒作商品房。
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