楼市专家，净扯淡；投资高手，在民间，
—— 纯实操，讲干货，说人话，
大家好，这里是【房投学堂】，我是唐宋。
我是唐宋，
一个久居东莞16年的本地房产投资人，
通俗点讲，一个“房投圈老炮儿”
除了创办【房投学堂】外，
还正筹备着一处【房投会馆】。
A先生，
是【房投会馆】还未开门便迎来的第一位客人。
宾主落座，茶过两盏之后，
A开始谈起来自己买房的困惑。
他是一位华为的下游供应商经理，
自从华为南方基地工厂搬入松山湖后，
A所在的企业，便把他派来长驻松山湖，
方便继续与华为生产部门对接。
去年来的时候，正逢东莞楼市三价合一，
松山湖没有新盘，二手房又税费奇高，交易冷淡，
于是，A天天忙于公司松山湖分部开荒之事，
生活买房的事，就这么一直拖着。
直到今年三月……
讲述完从三月到十月的看房故事后，
A直呼已经看不懂松山湖，
然后，问了我三个问题：
- 松山湖从三月到十月，为什么会涨这么凶？
- 松山湖还值得再入手吗？
- 如果不买松山湖，还有没有其它选择？
1
从3月 到11月，为什么松山湖会涨这么凶？
今年，全东莞32镇，
都享受二手交易取消三价合一的税改，
都有楼王土拍……
那为什么，只有松山湖楼市如此优秀？
说实话，除了共有的税改和土拍之外，
松山湖能一枝独秀，特殊原因有四：
一、有产业支撑
华为，大疆、漫步者、生益科技、
中子源实验室、团泊洼实验室……
一个个在各自领域独占鳌头的名单，
足足可以拉出100名开外，
这，就是松山湖的产业底蕴，
有产业支撑的区域，才是价值最坚挺的区域；
反观，没有产业支撑，则楼市往往存在风险，
今年夏天，有媒体网传广州、深圳抛盘的新闻时有发生，
一段时间里，“抛盘论”、”泡沫论“跟着甚嚣尘上，
若你真信了这些新闻跟着恐慌性卖了房子，
那就真的是“坑死人不偿命”了。
真相是：广深楼市有下跌的区域，
均只是在没有产业支撑的“睡城”区域，
如广州的增城，如深圳的龙岗等，
因产业支撑力弱，在楼市好的时候，能跟着大势水涨船高，
然而，一旦遇到横盘调整期，这些区域也一定是最不抗风险的，
遇到业主急需用钱，短期卖不掉的时候，就只能降价抛售。
与此同时，广州与深圳那些真正有产业支撑的区域，
如福田CBD的香蜜湖、如珠江新城，
今年同样是上涨了10-20%；
二、大量（高薪）人口流入
在去年的全国人才流入城市排名中，
东莞，紧随北上广深之后，排名第五，
能取得这样的排名，80%是因为——松山湖。
一个个知名企业的进驻，
也带来大量高新技术人才，
来的都是什么人？
各实验室的科学家、工程师
各研发机构的高新技术人才
各企业总部的高级管理精英，
当然也有其它各行业的高管们……
大量年薪60万以上的高收入人群的到来，
也产生了大量的购房需求，
与其它镇区工薪阶层的主力接盘人群不同，
这里的接盘主力是高薪中产人群，
能承受更高的二手价格，接盘力惊人。
因此，二手交易量不断上涨，
成为全莞二手交易最活跃的两大区域之一。
（另一处二手交易最活跃的区域是南城）
三、9月开学季的刺激
松山湖做为国家级高新区，吸引的不仅仅是企业，
其集合了全东莞最优质的中小学配套，
已然成为东莞所有中产及以上家庭考虑的第一选择。
那么，对于有孩子的家庭来讲，
如想顺利入学，按时间算，最少要提前一年买房，
才能在接下来的时间，
顺利完成户口迁移及入学报名等所有流程。
因此，在每年9月开学季的刺激下，
明年有孩子要入学的家长们，
每年8月起，就开始大规模加入看房买房的大军，
如此一来，让今年本就火爆的松山湖楼市，
更是火上浇油。
四、业主借涨捂盘，加速供需紧张
当供需紧张到一定程度，
挂盘价最低的一批笋盘，已被全部收割，
价格开始水涨船高，
急缺钱的业主，房子早已卖掉，
剩下的，大部分都是不急卖的业主，
当业主们发现，自己的房子根本不愁卖的时候，
要么选择把价格高高挂起，让投资收益更上一层；
要么选择直接捂盘，等待未来几年可以卖得更高。
于是，捂盘惜卖，挂高价格，
成了所有业主的共识，
到此，“卖方市场” 正式形成！
买方处于极其不利的被动地位，
他们面临的，要么是接受最高的价格买入，
要么，是放弃、是换区域。
除此，别无它法！
2
松山湖还值得再入手吗？
《真松湖16盘》
北区（4盘）：
- 万科金域松湖
- 保利红珊瑚
- 翠珑湾一二期
- 松湖里的鱼
中区（11盘）：
- 翔龙御湖居
- 丰华悦园
- 虹溪诺雅
- 长城世家
- 和堂
- 万科松湖中心（商住楼）
- 光大锦绣山河
- 松湖花园（公务员小区）
- 教师村
- 万科松山湖一号（纯别墅区）
- 3号别墅（纯别墅区）
南区（1盘）
- 紫檀山
真松湖16盘，
最近两个月平均已上涨30-50万，
对于已经涨上来的价格，
松山湖还值得再追涨入手吗？
——这是我最近被问到最多的问题，没有之一。
松山湖，未来前途绝对不可限量，
但，当前的真实现状是：
松山湖，业主捂盘，无房可卖。
业主，看涨捂盘；
买家，无房可买。
短期内，面对已经“无价无市”的二手楼市，
除非，你遇到价格靠谱的、业主诚心卖的房源，
否则，面对报价过高、并不诚心卖的业主，不建议再入手。
因为，如果业主不诚心卖，
你好不容易咬牙接受了一个高价，
却在签约前分分钟又被业主涨价二十万，
你是买？还是不买？
说实话，这个月，已发生太多这样的真实故事。
之前，有群友问过我：
南城涨的凶猛，那么，东城什么时候才能涨上来？
我的答复是——
过往各一二线城市有个楼市规律：
如果一个城市热门板块的成交量连续上涨12个月，
就会影响辐射区的涨辐。
这个答复，也同样适合松山湖。
真的，从今年3月至今天为止，
松山湖，确实已经连续上涨了近一年。
3
除了松山湖，有其它选择吗？
一个热门投资区域，往往是水满则溢，
你可以把眼光，放到外溢的第一辐射区。
一个很简单的道理：
如果松山湖已经比旁边一路之隔的房子贵出了一倍，
比如：虹溪诺雅4.5万 VS 安华香蜜松湖2.3万
那么，你会不会考虑旁边的“环松的房子”。
如果你会，那么，其它人也会。
以目前松山湖的价格来看，
死盯松山湖，只会越来越恐慌，
倒不如，把眼界放开，看看环松的房子，
当然，这个环松，是指“一线环松”，
以目前的市场形势来判断，
仅仅放开到环松三公里范围内的品质楼盘，
暂时不要跑太远。
君不见，最近两周，
环松区域二手的追涨，已经开始……
那么，针对 “环松”，
哪些区域才是真正能辐射到的区域？
具体有哪些楼盘？
价值排序又是如何？
接下来，本人将分别以
《大朗篇》《寮步篇》《大岭山篇》，
和大家一起来聊聊：
“一线环松”区域的投资价值。
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纯实操、讲干货、说人话，不扯淡
堂主唐宋，房产投资人，著有《东莞32镇买房投资一线调研》，《房投实战技巧三部曲》，在东莞想学习更多买房投资知识，请搜索微信订阅号【房投学堂】
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