樓市專家，淨扯淡；投資高手，在民間，
—— 純實操，講乾貨，說人話，
大家好，這裡是【房投學堂】，我是唐宋。
我是唐宋，
一個久居東莞16年的本地房產投資人，
通俗點講，一個“房投圈老炮兒”
除了創辦【房投學堂】外，
還正籌備著一處【房投會館】。
A先生，
是【房投會館】還未開門便迎來的第一位客人。
賓主落座，茶過兩盞之後，
A開始談起來自己買房的困惑。
他是一位華為的下游供應商經理，
自從華為南方基地工廠搬入松山湖後，
A所在的企業，便把他派來長駐松山湖，
方便繼續與華為生產部門對接。
去年來的時候，正逢東莞樓市三價合一，
松山湖沒有新盤，二手房又稅費奇高，交易冷淡，
於是，A天天忙於公司松山湖分部開荒之事，
生活買房的事，就這麼一直拖著。
直到今年三月……
講述完從三月到十月的看房故事後，
A直呼已經看不懂松山湖，
然後，問了我三個問題：
- 松山湖從三月到十月，為什麼會漲這麼兇？
- 松山湖還值得再入手嗎？
- 如果不買松山湖，還有沒有其它選擇？
1
從3月 到11月，為什麼松山湖會漲這麼兇？
今年，全東莞32鎮，
都享受二手交易取消三價合一的稅改，
都有樓王土拍……
那為什麼，只有松山湖樓市如此優秀？
說實話，除了共有的稅改和土拍之外，
松山湖能一枝獨秀，特殊原因有四：
一、有產業支撐
華為，大疆、漫步者、生益科技、
中子源實驗室、團泊窪實驗室……
一個個在各自領域獨佔鰲頭的名單，
足足可以拉出100名開外，
這，就是松山湖的產業底蘊，
有產業支撐的區域，才是價值最堅挺的區域；
反觀，沒有產業支撐，則樓市往往存在風險，
今年夏天，有媒體網傳廣州、深圳拋盤的新聞時有發生，
一段時間裡，“拋盤論”、”泡沫論“跟著甚囂塵上，
若你真信了這些新聞跟著恐慌性賣了房子，
那就真的是“坑死人不償命”了。
真相是：廣深樓市有下跌的區域，
均只是在沒有產業支撐的“睡城”區域，
如廣州的增城，如深圳的龍崗等，
因產業支撐力弱，在樓市好的時候，能跟著大勢水漲船高，
然而，一旦遇到橫盤調整期，這些區域也一定是最不抗風險的，
遇到業主急需用錢，短期賣不掉的時候，就只能降價拋售。
與此同時，廣州與深圳那些真正有產業支撐的區域，
如福田CBD的香蜜湖、如珠江新城，
今年同樣是上漲了10-20%；
二、大量（高薪）人口流入
在去年的全國人才流入城市排名中，
東莞，緊隨北上廣深之後，排名第五，
能取得這樣的排名，80%是因為——松山湖。
一個個知名企業的進駐，
也帶來大量高新技術人才，
來的都是什麼人？
各實驗室的科學家、工程師
各研發機構的高新技術人才
各企業總部的高級管理精英，
當然也有其它各行業的高管們……
大量年薪60萬以上的高收入人群的到來，
也產生了大量的購房需求，
與其它鎮區工薪階層的主力接盤人群不同，
這裡的接盤主力是高薪中產人群，
能承受更高的二手價格，接盤力驚人。
因此，二手交易量不斷上漲，
成為全莞二手交易最活躍的兩大區域之一。
（另一處二手交易最活躍的區域是南城）
三、9月開學季的刺激
松山湖做為國家級高新區，吸引的不僅僅是企業，
其集合了全東莞最優質的中小學配套，
已然成為東莞所有中產及以上家庭考慮的第一選擇。
那麼，對於有孩子的家庭來講，
如想順利入學，按時間算，最少要提前一年買房，
才能在接下來的時間，
順利完成戶口遷移及入學報名等所有流程。
因此，在每年9月開學季的刺激下，
明年有孩子要入學的家長們，
每年8月起，就開始大規模加入看房買房的大軍，
如此一來，讓今年本就火爆的松山湖樓市，
更是火上澆油。
四、業主借漲捂盤，加速供需緊張
當供需緊張到一定程度，
掛盤價最低的一批筍盤，已被全部收割，
價格開始水漲船高，
急缺錢的業主，房子早已賣掉，
剩下的，大部分都是不急賣的業主，
當業主們發現，自己的房子根本不愁賣的時候，
要麼選擇把價格高高掛起，讓投資收益更上一層；
要麼選擇直接捂盤，等待未來幾年可以賣得更高。
於是，捂盤惜賣，掛高價格，
成了所有業主的共識，
到此，“賣方市場” 正式形成！
買方處於極其不利的被動地位，
他們面臨的，要麼是接受最高的價格買入，
要麼，是放棄、是換區域。
除此，別無它法！
2
松山湖還值得再入手嗎？
《真松湖16盤》
北區（4盤）：
- 萬科金域松湖
- 保利紅珊瑚
- 翠瓏灣一二期
- 松湖裡的魚
中區（11盤）：
- 翔龍御湖居
- 豐華悅園
- 虹溪諾雅
- 長城世家
- 和堂
- 萬科松湖中心（商住樓）
- 光大錦繡山河
- 松湖花園（公務員小區）
- 教師村
- 萬科松山湖一號（純別墅區）
- 3號別墅（純別墅區）
南區（1盤）
- 紫檀山
真松湖16盤，
最近兩個月平均已上漲30-50萬，
對於已經漲上來的價格，
松山湖還值得再追漲入手嗎？
——這是我最近被問到最多的問題，沒有之一。
松山湖，未來前途絕對不可限量，
但，當前的真實現狀是：
松山湖，業主捂盤，無房可賣。
業主，看漲捂盤；
買家，無房可買。
短期內，面對已經“無價無市”的二手樓市，
除非，你遇到價格靠譜的、業主誠心賣的房源，
否則，面對報價過高、並不誠心賣的業主，不建議再入手。
因為，如果業主不誠心賣，
你好不容易咬牙接受了一個高價，
卻在簽約前分分鐘又被業主漲價二十萬，
你是買？還是不買？
說實話，這個月，已發生太多這樣的真實故事。
之前，有群友問過我：
南城漲的兇猛，那麼，東城什麼時候才能漲上來？
我的答覆是——
過往各一二線城市有個樓市規律：
如果一個城市熱門板塊的成交量連續上漲12個月，
就會影響輻射區的漲輻。
這個答覆，也同樣適合松山湖。
真的，從今年3月至今天為止，
松山湖，確實已經連續上漲了近一年。
3
除了松山湖，有其它選擇嗎？
一個熱門投資區域，往往是水滿則溢，
你可以把眼光，放到外溢的第一輻射區。
一個很簡單的道理：
如果松山湖已經比旁邊一路之隔的房子貴出了一倍，
比如：虹溪諾雅4.5萬 VS 安華香蜜松湖2.3萬
那麼，你會不會考慮旁邊的“環松的房子”。
如果你會，那麼，其它人也會。
以目前松山湖的價格來看，
死盯松山湖，只會越來越恐慌，
倒不如，把眼界放開，看看環松的房子，
當然，這個環松，是指“一線環松”，
以目前的市場形勢來判斷，
僅僅放開到環松三公里範圍內的品質樓盤，
暫時不要跑太遠。
君不見，最近兩週，
環松區域二手的追漲，已經開始……
那麼，針對 “環松”，
哪些區域才是真正能輻射到的區域？
具體有哪些樓盤？
價值排序又是如何？
接下來，本人將分別以
《大朗篇》《寮步篇》《大嶺山篇》，
和大家一起來聊聊：
“一線環松”區域的投資價值。
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純實操、講乾貨、說人話，不扯淡
堂主唐宋，房產投資人，著有《東莞32鎮買房投資一線調研》，《房投實戰技巧三部曲》，在東莞想學習更多買房投資知識，請搜索微信訂閱號【房投學堂】
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