最近很多朋友問我：這幾年錯過了很多投資機會，2019年哪個城市值得投資？
投資是認知的變現，對於這個問題我並不能直接告訴你一個答案，我只會告訴你財富的邏輯，讓你在紛繁的世界中找到自己賺錢的路徑。以下是我的一些思考，如果你耐心讀完，一定收穫不小。
據世界銀行統計，全球75%的大城市、資本和人口集中在距海岸線100公里的地區。灣區經濟作為重要的濱海經濟形態，已經成為當今國際經濟版圖的突出亮點。
2019年2月18日，國務院印發了《粵港澳大灣區發展規劃綱要》。粵港澳大灣區的戰略定位有五個：一是充滿活力的世界級城市群。二是具有全球影響力的國際科技創新中心。三是“一帶一路”建設的重要支撐。四是內地與港澳深度合作示範區。五是宜居宜業宜遊的優質生活圈。根據規劃，到2035年，粵港澳大灣區要形成以創新為主要支撐的經濟體系和發展模式。
粵港澳大灣區（英文名稱縮寫GBA），由香港、澳門、廣州、深圳、珠海、佛山、惠州、東莞、中山、江門、肇慶九個地市組成，總面積5.6萬平方公里，2018年末總人口已達7000萬人，是中國開放程度最高、經濟活力最強的區域之一，在國家發展大局中具有重要戰略地位。
粵港澳大灣區作為城市群協作發展的領頭羊、試驗田成為了舉國矚目之地。大灣區規劃的出臺，意味著這個擁有5.6萬平方公里土地，7000萬人口，這個全國開放程度最高、經濟最發達的地區終於有了更加清晰的發展方向。
粵港澳大灣區還有一個特別之處，它對標的不僅是國內城市群，作為世界第四大灣區，美國紐約灣區、美國舊金山灣區和日本東京灣區都是它對標、趕超的對象。可以說，大灣區是國家建設世界級城市群和參與全球競爭的重要空間載體。
數據顯示，粵港澳大灣區去年的經濟總量已突破10萬億，遠超舊金山灣區，逼近紐約灣區！如果拿一個國家來做比較，它的經濟總量已經逼近了位於全球GDP排名第10名的加拿大。雖然和東京灣區比仍有距離，但按這樣的發展勢頭，粵港澳大灣區有望在5年後超越東京灣區，成為全球經濟總量最大灣區！
01、如何認識灣區經濟的價值？我們先來了解一下世界三大灣區
東京灣---產業灣區
東京是日本首都，有“首都效應”加持光環，還擁有六大優質港口，填海面積達252.9平方公里（著名的東京銀座，以前就是海）。有京濱工業帶，京葉工業帶，全球最大的工業產業地帶。佳能、三菱電機、三菱重工、索尼、東芝、富士通。東京灣區GDP，佔日本GDP的三分之一。
東京是全球規模最大的都會，摩肩擦踵，小津安二郎對東京有句很文藝的話：“東京這麼大，有的人一不小心走散了，可能一輩子都見不到了。”
紐約灣---金融灣區
紐約大名，如雷貫耳。是世界的金融中心，也是聯合國總部的所在地，因此被譽為“世界之都”。其金融業、奢侈品業和都市文化都具有世界性的影響力。華爾街是世界金融的心臟，擁有紐交所和納斯達克交易所。美國7大銀行中的6家，世界金融、證券、期貨及保險和外貿機構等近3000家機構總部也設於此。全美最大的500家公司，1/3以上的總部設在紐約灣區，堪為“金融灣區”。
關於紐約有這麼一句話，一句同意適用於廣大北上廣青年的話：
“這就是紐約，年輕人為之笑，為之哭，卻依然會生活在紐約。”
舊金山灣區---科技灣區
擁有世界知名的硅谷以及以斯坦福、加州大學伯克利分校為代表的20多所著名科技研究型大學。這裡同時也是谷歌、蘋果、英特爾、Facebook、Tesla、Nvidia、Gilead、Uber等科技巨頭企業全球總部所在地。舊金山灣區人口超過700萬，其中高科技人員約200多萬，是世界各地科技精英聚集地。
舊金山因為三面環水，加上加利福尼亞寒流，所以是典型的涼夏型地中海氣候，位於山口的舊金山，冰冷的海風直吹，夏天最高溫度也就二十度左右，晚上直接十度以下，的確避暑聖地，9月反而才是舊金山最暖和的月份，如此怪異反常的氣溫，讓曾在舊金山夏天穿短袖的馬克吐溫受盡苦頭，他幽默的吐槽說：
“我經歷過最冷的冬天，是舊金山的夏季……”
02、世界第四大灣區----粵港澳大灣區的由來
中國過去30年高速發展的形勢已經發生變化，灣區時代的“創新發展”是必由之路。
2500年前，古希臘海洋學家狄未斯托克曾言:“誰控制了海洋，誰就控制了一切”。大國爭霸的世界近代史亦昭示，所有大國的興衰都取決於海上。
要知道，地球71%被海水覆蓋，表面可航行捕撈，僅3500-6000米深的洋底礦產儲藏就有3萬億噸，各國嘴上承認海洋是全人類的共同財產，可哪個又不心懷鬼胎，試圖分杯羹？畢竟，中國的地緣處於陸權和海權之間的樞紐位置，註定陸地、海洋齊頭並進。
中國已清楚認識到當下國際環境有多惡劣，不通過島鏈入不了西太平洋，不通過馬六甲海峽無法進印度洋，多個咽喉要地控制在別人手上，一旦關閉，貿易停止，能源枯竭，軍艦出不去回不來，豈非讓泱泱大國成了陸地困獸？中國不但近海半封閉，管理海域僅約300萬km2，卻有近50%存在海洋爭議，更面臨美日等海洋強國的圍堵，從東海到南海摩擦不斷，這也難怪中國避實就虛，以“一帶一路”帶動海外港口投資，從瓜達爾港到北非吉布提等援建背後無不隱藏著以經濟利益換取政治軍事空間的戰略意圖。
如此，中國對外爭取海洋空間、維護國家海洋權益，對內發展海洋經濟、著力建設灣區。正所謂落差多大，發展空間就有多大，比如廣東歷來的“重陸輕海”就將被灣區發展扭轉。而去年政府工作報告四提海洋，要求2020年推出10-20個海洋經濟示範區，諸多也將落於灣區之內。福建更以海洋經濟為新增長點，發展六大特色灣區，力爭2020年海洋生產總值突破萬億。
由此，中國將迎來灣區經濟的大發展，粵港澳也只是踢了第一腳。畢竟，中國城市化已從點到面，進入融合協調的城市群發展階段。“十三五”中國將建設19個城市群，相較於內陸的都市圈、中部的城市帶，沿海就將以灣區打破行政壁壘，進行資源整合與再分配，倒逼大城市對外疏解部分功能，或將帶來中小城市的發展機遇。
僅珠三角灣區看，伴隨基建互聯互通，要素自由流動更快，不僅粵港澳獨立的關稅區或將被逐步統一，而且從航空網絡到港口群，未來都將各有側重、分工協作，以求經濟高度融合，達到區域一體化之效。
在貿易戰新形勢下，粵港澳大灣區的戰略重要性不但不會削弱，相反還會增強。粵港澳大灣區的融合發展，無論從基礎設施投資拉動經濟，擴大開放，促進進出口貿易，加大科技創新等方面，都具備非常重要的意義。
粵港澳大灣區規劃綱要中提及了“三級”，（澳門-珠海、香港-深圳、廣州-佛山）。規劃綱要指出，要發揮“香港－深圳”、“廣州－佛山”、“澳門－珠海”強強聯合的引領帶動作用，深化港深、澳珠合作，加快廣佛同城化建設，提升整體實力和全球影響力，引領粵港澳大灣區深度參與國際合作。
03、成為“三大級”之一的珠海，究竟具備怎樣的軟實力能擔此重任？
首先，珠海非常具有地緣優勢，其位於廣東珠江口西南部，東與香港隔海相望，南與澳門相連，西鄰江門市新會區、台山市，北與中山市接壤，也是中國最早實行對外開放政策、與深圳並列的四大經濟特區之一。
作為珠江三大出口點和珠江西岸龍頭，珠海沿河沿海，進出口貿易非常發達，跟國外很多國家也都有合作。同時，珠海橫琴自貿區、深圳前海自貿區、廣州南沙自貿區作為黃金三角，未來將對整個珠江流域的經濟有拉動作用。
綱要中還將珠海定位為“珠江西岸核心城市”，“粵港澳大灣區創新高地”，彰顯了其在國際戰略佈局中的重要地位。
隨著珠澳兩地協同發展，作為大灣區中心城市之一的澳門，將進一步增強對周邊區域發展的輻射帶動作用，兩座城市可以實現優勢互補，例如，2013年正式啟用的澳門大學橫琴校區，正是珠海率先探索開放機制的案例。
據每日經濟新聞報道，在經歷以旅遊等為主要內容的初期合作後，橫琴新區及自貿區落戶，為珠海引進澳門創新經驗提供了新平臺。珠海先後打造粵澳合作產業園、粵澳中醫藥科技產業園、橫琴澳門青年創業谷，在引進澳門特色金融、休閒旅遊、高端裝備製造、生物醫藥等產業資源上下了不少功夫。
截至2018年3月，橫琴註冊企業已突破4.3萬家，其中包括世界500強企業44家，國內500強企業72家落戶橫琴。全區金融類企業超過7000家，科技類6500家，各類總部企業累計超過1000家，未來十年，珠海橫琴自貿區將與深圳前海一起成為中國財富高地！
阿里、騰訊、360紛紛落戶珠海！
港珠澳1小時生活圈，大灣區創新高地
4月26日，中國城市和小城鎮改革發展中心首席經濟學家李鐵在香港舉辦的首屆粵港澳大灣區地產百強峰會上表示，交通基礎設施的建設將會成為影響大灣區未來發展的三大重要因素之一。
他認為，“當服務業佔比高於工業時，就會大力發展以軌道交通和人流為主導的交通模式，軌道交通通到哪裡，房子就會蓋到哪裡，這是一個非常重要的交通結構和產業結構聯繫的標誌性數據。
顯而易見，交通基礎設施的建設將在大灣區城市房產發展中佔據舉足輕重的地位。
提到珠海，就不得不提珠海交通發展史上具時代意義的交通大事件。
珠海橫琴自貿區2014年12月18日零時起實現24小時通關，通關後該口岸出現了客流量猛增的局面，徹底打通了長期制約橫琴與澳門合作的通道，使得兩城生活變成現實，同時也能為投資者減少許多運輸成本，經濟交流更為方便。
據資料顯示，橫琴站與澳門輕軌站之間的直線距離僅為3米，未來澳門輕軌將延伸進橫琴口岸樞紐，與廣珠城軌間實現“下車、快速通關、上車”的無縫換乘，“目前橫琴站已經留有與澳門輕軌對接的接駁口。橫琴站也定位成未來珠澳交通網的“指揮中心”與“換乘中心”。
橫琴目前被定義為“澳門的後花園”、“下一個陸家嘴”，國家對於橫琴的重視，從3000多億的投入可見一斑，橫琴也是目前國內政策最好、受重視程度最高的自貿區，被人稱為“特區中的特區”
比如澳門的單牌車已經可以自由進入橫琴，企業如果在橫琴註冊，所得稅由之前的25%下調至15%，更誇張的是，如果戶口在橫琴，考澳門大學時可直接加30分。
由於臨近澳門且有長隆旅遊產業的加持，整個橫琴的租賃需求是非常旺盛的，但另一方面橫琴島的住宅租賃土地本身是不多的，供需兩端是失衡的
所以一般到了節假日，如果你不提前預定的話，在橫琴島上基本是訂不到空房間的。橫琴租賃市場的繁榮其實更體現了橫琴長期持有的價值
除橫琴之外，還有一件重磅新聞無疑就是2018年10月24日，港珠澳大橋的正式通車，這條連接香港、珠海、澳門的超大型跨海通道，是世界最長的跨海大橋，被譽為新世界第七大奇蹟的世紀工程。
這一大橋的開通，香港、珠海、澳門三地間的陸地通行時長從4小時縮短到了30分鐘。可以說直接奠定了珠海在大灣區中核心城市定位，自此之後，珠海將直面港澳眾多先進產業輻射與技術人才流出，成為灣區多核發展中不可忽視的一核。
作為唯一陸橋鏈接港澳兩地的區域，珠海往返港澳更加便捷，不光帶來更多的產業以及就業機會，還促進了房地產等相關行業的發展。據統計，在港珠澳大橋開通後，珠海吸引了各路買家，樓盤銷售量逐月遞增！
因為相較於大灣區其他核心城市，如深圳、廣州等，以大灣區一小時生活圈為基礎的珠海無疑是購房性價比最高的一個城市之一。對岸的前海自貿區已經均價10萬，但是橫琴的價格還不到前海的一半！
除此之外，不光是在連同港澳有地理優勢，規劃建設的深珠高鐵擬從深圳西麗直達珠海橫琴，按高鐵時速，兩地的來往時間將縮短到半小時以內，與通過現有陸路交通來往需兩三個小時相比，將帶來極大的客貨運便利。
屆時，珠海、深圳將無縫對接，珠江西岸地區乃至粵港澳其他地區的交通動脈將被徹底打通，推動粵港澳大灣區地區更好承接港深極點的輻射帶動。
拿珠海相鄰的深圳來說，一手房單價達到了51807元/平方米（數據來源：貝殼），再對比下珠海毗鄰的港澳地區，據美聯物業統計，目前，澳門的房價在8萬元/平方米左右、香港房價在13萬元/平方米左右，而與其一橋之隔的珠海一手房價僅為2.11萬元/平方米左右（數據來源：樂有家研究中心），珠海自2019年來限購以來，購房需求高供應卻不大，加之港珠澳大橋的開通，對港澳乃至內地的購房者來說，無疑具有較大的吸引力。
04、限購鬆綁 ，大量資金湧入
除了交通利好帶來的置業機會之外，政策優惠也是吸引港澳乃至內地同胞來珠海置業的一大關鍵點。
自2016年珠海出臺庫存計劃之後，珠海還相繼推出包括優化戶型配置、高層次人才計劃在內的一系列刺激性政策措施，在控制一手住宅供應量的同時，還降低商品住宅的購置標準，鼓勵住房消費。
據克而瑞研究中心報道，2019年以來，限購政策事實已經鬆綁，政府態度低調，並未對外宣傳。現在珠海是不限購的，人才證明一個月，落戶幾個月就能辦好，輕輕鬆買房。
限貸層面，首套房首付3成，利率上浮10%，5.39%左右；二套房月供結清首付4成，未結清首付5成，利率上浮10-15%，並且最終利率在貸款時還可以跟銀行協商更大的優惠折扣。
珠海入選中國最具投資潛力城市50強
據相關資料統計，目前粵港澳灣區城市群的GDP總量，已經達到1.24萬億美元，超過了舊金山灣區，介於俄羅斯和西班牙之間。其中，廣州已經趕超新加坡，深圳已經趕超香港，珠海則與意大利的佛羅倫薩相當。
2018年，珠海市GDP增長8%，分別高出全國、全省平均增速1.4和1.2個百分點，增速連續2年位居全省首位。
同樣在2018年，世界城市世界企業研究會等機構聯合推選的”中國最具投資潛力城市“名單出爐，全國共有50強城市入選，珠海赫然在榜，這也是珠海連續多年榮獲該項殊榮。
除了經濟總量帶來的人口流入和財富之外，還有珠海這座城市的宜居屬性。
“宜居”、“環境好”這是大多購房者對珠海的固有印象。作為國家文明城市、國家生態園林城市和國家環保模範城市，珠海曾榮獲聯合國人居中心授予的“國際改善居住環境最佳範例獎”。
作為珠江口西岸的核心城市，粵港澳大灣區規劃綱要的出臺，港珠澳大橋的開通，政府購房政策性給力的優惠等更是為珠海的房地產發展奠定了良好的基礎。
住宅去化速度位列灣區9市第二，珠海正處於大漲前夕
珠海在港珠澳大橋和粵港澳大灣區的帶動下，已經在短短的幾年時間內誘生出了龐大的發展勢能。
房地產資深人士認為，如何確定一個地區是否存在機遇，應通過國家政策、地方政策以及當地房地產交易情況來進行綜合判斷，而珠海無疑是牢牢佔據了這三條。
據克而瑞地產研究分析報道，與江門、肇慶有所不同，珠海樓市明顯受益於粵港澳大灣區規劃利好，全國各地購房者絡繹不絕。
據樂居克而瑞分析，珠海短期內市場大熱，一方面跟限購政策明顯“鬆綁”，落戶條件放寬有關；另一方面粵港澳大灣區規劃落地直接利好珠海，特別是港珠澳大橋通車，香港、澳門客群外溢帶來的自住投資需求，加之渠道分銷帶來了內地和海外客群，從而促使市場穩步上漲。
據美聯物業研究中心數據分析，2018年以來，珠海政策調控方面以嚴格執行現有政策為主，並未見重磅型政策出臺，政策邊際效用不斷減弱，加之供給有限，有助於需求的釋放，助漲成交。
這一點在合富研究院（珠海）的統計數據上得以顯示，2018年珠海商品房網籤38491套，與2017年的29470套相比上漲31%，成交面積2543692平方米，同比上漲達57%。
據樂有家數據統計顯示，2019年5月珠海一手住宅網籤均價為2.48萬元/平方米，其中住宅類商品房環比上漲3.09%，漲幅最大，值得一提的是，5月珠海住宅去化速度在大灣區9市中排名第2，也就是說珠海已經處於大漲的前夕！
有政策扶持、產業支撐、交通加持，珠海的未來，其實已經無需擔心。
而房價，將會是經濟增長下的財富沉澱。
在未來可期的快速經濟發展速度之下，目前珠海的房價可以說是被低估了的。
將來，珠海的房價勢必會快速向深圳和廣州靠近。在這個過程當中，投資珠海的房子是2019年最明智的選擇。現在不限購的優質城市，還有哪幾個買得進？
投資珠海，中高端看橫琴唐家灣，剛需看斗門金灣，首付30-100萬不等。
橫琴唐家灣勝在配套不斷成熟，確定性高，對標深圳前海，回報巨大。金灣、斗門雖然地段稍偏，不過價格基數低，最近的漲幅還是比較明顯的。
金灣未來的機會主要存在兩個方面：
* 一是隨著各種規劃的逐漸落地，商業、學區、產業等資源將在這裡慢慢聚集
* 二是正在建設中的金海大橋、洪鶴大橋在接下來1-3年陸續通車，可以大大縮短金灣到達主城區和橫琴之間的距離
金灣去年版塊內樓盤的整體去化率達到了36%，是四個版塊裡面去化率最高的版塊。最根本的原因是金灣的產業越來越完善，吸引到的人才也越來越多。作為金灣版塊的核心區域，金灣航空新城自然也受到了最多的矚目，房價也是整個金灣片區最高的，差不多在2.5-3萬/㎡。
不過，我自己最喜歡的還是橫琴自貿區，因為房價是靠產業拉動起來的，有賺錢的人才有值錢的房子，買橫琴的回報率會更高。粵港澳大灣區未來有三個房價高點：深圳前海、廣州珠江新城、珠海橫琴。這幾個都是未來產業高地，國家優先發展的地方。
人和錢都在不斷湧入，看不清這個事實和趨勢，2019-2020年你將錯過中國最有可能爆發的城市，這就是投資珠海的基本邏輯。
炒房沒秘訣，全靠買得早。買得早，套套都是筍盤。
與其在內陸城市挖空心思看房200套，賺些辛苦錢，不如及早佈局一個處於風口的城市，等待趨勢的到來，資產大幅增值。
粵港澳大灣區三十年的機遇，雪坡很長很長，如果你錯過了杭州、蘇州、重慶，那麼下一站一定要在珠海上車，2019-2020年珠海必定大漲！
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