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产权式酒店兴起最大的原因，是因为商业体量过剩。
A.开发商拿地的时候政府要求配套酒店，高端酒店投入大、投资回报率低，大宗酒店物业的流动性低，很难找到买家，即使有买家，也会有折价。
但是，部分城市已经出台了相应的规定，禁止酒店物业分割产权进行返租销售，主要的原因是部分产权式酒店项目因为经营不善，项目流产，引发群体维权。ZHENG府为了避免再次发生类似的群体事件，所以直接出文不再允许开发商这么做。在开发商办证的时候，就直接按层或按整栋办产权证，不能每户办证，就直接断了产权式酒店的操作基础了。
针对这种项目，其实也有“破”规的方法，具体根据项目和当地的情况选择实施。
一种方式是将商品房销售合同转变为股权投资代持合同，销售客房转变为销售酒店股份，要求是客房数或者总投资人数不能超过200人。
另一种方式，是以品牌酒店公司直接购买酒店物业的方式签订买卖合同，再以酒店公司资金紧张为由，向ZHENG府申请允许进行产权式酒店销售，以救活项目。要求是禁止产权式酒店项目的规定并未形成正式文件的地区，没有正式的文件，可退让的空间就很大。
很多人跟我提，用租约的方式破规定，和客户签订40年期的租赁合同。这种方式我并不建议开发商做，最主要的考虑点，是时权产品，在国内销售结果很差。这么多年，并没有看到一个特别成功的销售时权项目。
如果特别想尝试的话，一是建议40年租约换成20年租约，再赠送20年，因为租赁协议法律规定最长20年；二是一定要有回购条约，才能增加销售机会。
（有人可能会产生疑问，就是国家命令禁止开发商进行包租销售或承诺返本销售，怎么还必须要有回购条约？因为禁止的是通过包租、返租进行销售，目前我们按租约的方式，实际上是没有产生房屋销售的，并没有发生产权的销售和转移）
B.住宅对当地GDP带动小，政府喜欢多批商业用地，商场、写字楼和公寓大量空置，租金回报率低，不好销售；
因此，伴随着国内房地产的大发展，商业产品供应量大增，开发商谋求快速销售、套现，很愿意把酒店、公寓和写字楼做成投资属性更强的包租酒店，因为酒店客房的面积小，40㎡左右，总价低，客户群更为广泛。
另一边，客户也因为投资渠道有限，缺乏专业的商业投资技能，选择这种“傻瓜式”产权式酒店产品，享受固定的或者预期优异的投资回报。
“互取所需、共同成就”，让产权式酒店产品，成为一种广受市场欢迎的、稳健的不动产投资方式。
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3.产权式酒店三大主体：
一个产权式酒店项目，主要涉及三大主体：房地产开发商、酒店管理公司、购买者小业主，严格算的话，还要加上房地产销售代理公司和包销公司，很多商业项目，非常依赖销售团队，他们往往可能具有比开发商更大的决策权。
开发商：拥有酒店、写字楼或公寓物业，并且有销售回款的计划。现在我一般也会建议开发商提前打个埋伏，提前按产权式酒店产品的要求做，在后面几年，一但有资金的需求，随时可以通过项目进行销售变现；
酒店管理公司：负责前期酒店市场的调研、酒店品牌的确定、装修标准的确定、返租政策制定和后期的经营返租。销售前期主要是配合产品销售，中期是酒店装修和筹备开业，后期是产权式酒店最主要的一环，持续稳定的经营，保障小业主的收益稳定。
市场上经常曝出一些不健康的新闻，90%的原因是酒店返租租金太高，导致酒店经营不善、违约，项目失败。
目前市面上的项目，主要有三类酒店管理公司。1是开发商自己成立的，左手倒右手，政策制定和酒店条件上，比较容易快速达成共识；2是销代公司或包销公司成立的，主要就是为了卖房，因为卖房的利润大，酒店经营本身是个辛苦活，利润薄周期长。政策制定上会偏向于销售。3是专业的酒店管理公司，熟悉房地产销售的痛点和需求，对于酒店市场有一定的了解和专业度，夹在开发商和销代公司之间，为了平衡销售快慢和返租政策的关系，需要做大量的市场调研和酒店运营模拟，以说服对方，不能为了销售，而把返租租金拉高到某个水平点。一但超过这个点，酒店经营的风险就很大，就容易因酒店亏损而导致业主拿不到租金，引发不好的事件发生。
失败的项目，90%集中为第一、二类酒店管理公司。为了产品尽快销售，肆意拔高返租租金。第三类因为更看重后期的酒店运营，返租租金要求太高的情况下，往往选择放弃项目，避免自己以后发生连锁反应，对品牌造成负面影响。
小业主：小业主是整个产品最重要的一环，因为他是最终的买单者。小业主的特点是什么呢？
人群特点是他们都有一点余钱，投资风格偏向谨慎，看中不动产投资的稳定性。
其次，当小业主参与到整个链条中来的时候，往往这个产权式酒店的产品设计都已经做完了。也就是说，他是最重要的角色，但他对游戏规则的制定，并没有参与权。
然后呢？小业主进来以后，控制权也很弱。相当于是个出资比例很小的股东，只负责出钱和收租，但是酒店的经营管理是不能插手的。
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