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產權式酒店興起最大的原因，是因為商業體量過剩。
A.開發商拿地的時候政府要求配套酒店，高端酒店投入大、投資回報率低，大宗酒店物業的流動性低，很難找到買家，即使有買家，也會有折價。
但是，部分城市已經出臺了相應的規定，禁止酒店物業分割產權進行返租銷售，主要的原因是部分產權式酒店項目因為經營不善，項目流產，引發群體維權。ZHENG府為了避免再次發生類似的群體事件，所以直接出文不再允許開發商這麼做。在開發商辦證的時候，就直接按層或按整棟辦產權證，不能每戶辦證，就直接斷了產權式酒店的操作基礎了。
針對這種項目，其實也有“破”規的方法，具體根據項目和當地的情況選擇實施。
一種方式是將商品房銷售合同轉變為股權投資代持合同，銷售客房轉變為銷售酒店股份，要求是客房數或者總投資人數不能超過200人。
另一種方式，是以品牌酒店公司直接購買酒店物業的方式簽訂買賣合同，再以酒店公司資金緊張為由，向ZHENG府申請允許進行產權式酒店銷售，以救活項目。要求是禁止產權式酒店項目的規定並未形成正式文件的地區，沒有正式的文件，可退讓的空間就很大。
很多人跟我提，用租約的方式破規定，和客戶簽訂40年期的租賃合同。這種方式我並不建議開發商做，最主要的考慮點，是時權產品，在國內銷售結果很差。這麼多年，並沒有看到一個特別成功的銷售時權項目。
如果特別想嘗試的話，一是建議40年租約換成20年租約，再贈送20年，因為租賃協議法律規定最長20年；二是一定要有回購條約，才能增加銷售機會。
（有人可能會產生疑問，就是國家命令禁止開發商進行包租銷售或承諾返本銷售，怎麼還必須要有回購條約？因為禁止的是通過包租、返租進行銷售，目前我們按租約的方式，實際上是沒有產生房屋銷售的，並沒有發生產權的銷售和轉移）
B.住宅對當地GDP帶動小，政府喜歡多批商業用地，商場、寫字樓和公寓大量空置，租金回報率低，不好銷售；
因此，伴隨著國內房地產的大發展，商業產品供應量大增，開發商謀求快速銷售、套現，很願意把酒店、公寓和寫字樓做成投資屬性更強的包租酒店，因為酒店客房的面積小，40㎡左右，總價低，客戶群更為廣泛。
另一邊，客戶也因為投資渠道有限，缺乏專業的商業投資技能，選擇這種“傻瓜式”產權式酒店產品，享受固定的或者預期優異的投資回報。
“互取所需、共同成就”，讓產權式酒店產品，成為一種廣受市場歡迎的、穩健的不動產投資方式。
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3.產權式酒店三大主體：
一個產權式酒店項目，主要涉及三大主體：房地產開發商、酒店管理公司、購買者小業主，嚴格算的話，還要加上房地產銷售代理公司和包銷公司，很多商業項目，非常依賴銷售團隊，他們往往可能具有比開發商更大的決策權。
開發商：擁有酒店、寫字樓或公寓物業，並且有銷售回款的計劃。現在我一般也會建議開發商提前打個埋伏，提前按產權式酒店產品的要求做，在後面幾年，一但有資金的需求，隨時可以通過項目進行銷售變現；
酒店管理公司：負責前期酒店市場的調研、酒店品牌的確定、裝修標準的確定、返租政策制定和後期的經營返租。銷售前期主要是配合產品銷售，中期是酒店裝修和籌備開業，後期是產權式酒店最主要的一環，持續穩定的經營，保障小業主的收益穩定。
市場上經常曝出一些不健康的新聞，90%的原因是酒店返租租金太高，導致酒店經營不善、違約，項目失敗。
目前市面上的項目，主要有三類酒店管理公司。1是開發商自己成立的，左手倒右手，政策制定和酒店條件上，比較容易快速達成共識；2是銷代公司或包銷公司成立的，主要就是為了賣房，因為賣房的利潤大，酒店經營本身是個辛苦活，利潤薄週期長。政策制定上會偏向於銷售。3是專業的酒店管理公司，熟悉房地產銷售的痛點和需求，對於酒店市場有一定的瞭解和專業度，夾在開發商和銷代公司之間，為了平衡銷售快慢和返租政策的關係，需要做大量的市場調研和酒店運營模擬，以說服對方，不能為了銷售，而把返租租金拉高到某個水平點。一但超過這個點，酒店經營的風險就很大，就容易因酒店虧損而導致業主拿不到租金，引發不好的事件發生。
失敗的項目，90%集中為第一、二類酒店管理公司。為了產品儘快銷售，肆意拔高返租租金。第三類因為更看重後期的酒店運營，返租租金要求太高的情況下，往往選擇放棄項目，避免自己以後發生連鎖反應，對品牌造成負面影響。
小業主：小業主是整個產品最重要的一環，因為他是最終的買單者。小業主的特點是什麼呢？
人群特點是他們都有一點餘錢，投資風格偏向謹慎，看中不動產投資的穩定性。
其次，當小業主參與到整個鏈條中來的時候，往往這個產權式酒店的產品設計都已經做完了。也就是說，他是最重要的角色，但他對遊戲規則的制定，並沒有參與權。
然後呢？小業主進來以後，控制權也很弱。相當於是個出資比例很小的股東，只負責出錢和收租，但是酒店的經營管理是不能插手的。
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