在2017-2018年这波楼市大行情当中，山东城市可谓是风头正劲、出彩无数。济南青岛双双跻身热点城市20强。而后像泰安、聊城等三四线城市甚至在2018年末热点城市均价冲高回落时继续逆势上涨，其中泰安到2019年末依然在涨，坊间谈论泰安并入济南的呼声日渐升温，房价一路逆袭烟台、威海升至全省第三，涨幅位列整个北方地区地级市第四位。
此时的青岛济南虽然价格没有明显反弹，二手房甚至普遍存在成交价低于挂牌价的情况。但楼市的人气与成交量较过去几个月出现了较大幅度的增长。很多人就此判断山东各市目前是强市调整完毕，泰安则是潜力股强者恒强，认为山东多市抄底时机已到。其实不然！
结合上述情况来看，山东各市之间房价上涨和下跌的起始时间点区别很大，涨幅和回落幅度区别也很大。但最关键的还是经济基本面以及人口流动情况差别更大。
比如青岛济南两个核心城市，涨的最早、涨幅最猛，但也跌的最早，跌的最猛。但这不代表城市本身有什么问题，因为当初的热点城市20强，除了深圳以外，跌幅都在10%以上，其中广州跌幅高达16%。但济青以外城市的房产销售却总拿此事做文章，声称济青热度已散，如同昨日黄花，泰安、临沂、聊城这些才是新的增长极。甚至说临沂房价已经赶上了青岛。事实上这只是拿最贵区和青岛最便宜的区相比较，并无实际意义。而这样为了卖房去刻意夸大其词，本身也是一种有预谋的误导。
此轮行情放大至全国来说，是一线最先涨，新一线和强二线紧随其后，到一线步入上涨尾声时候，新一线和强二线才迎来峰值期，此时三四线才刚开始涨。因此新一线和强二线的尾声阶段才是很多三四线城市的上涨峰值期。因此，二线触底时，才是三四线的下跌初期，而不是某些开发商所谓的“新增长极”，更不是强者恒强。
很多人买房只看数据不参考前提。喜欢人云亦云，只看自己进步快，却看不到别人进步更快，喜欢自己骗自己。试问一个经济基础薄弱，甚至负增长严重、人口流出加剧，新房增速比人口增速都快的城市，拿什么当增长极呢？靠售楼处的嘴能实现吗？就比如他们用济南来炒作泰安房价，泰安就会并入济南了？但这确实很多人相信，认为既然并了莱芜为何不能并泰安？原因很简单，泰安市面积跟合并之前的济南面积几乎相当，人口比厦门还多。如此规模的合并在建国以来都不曾有过，重庆直辖时纳入的城市都没这么大规模。这要是合并，面积能顶8个深圳，3个上海，想想可能吗？如果这都能拿来推升房价的话，济南自己又怎么会能跌成现在这样？追这种不靠谱的热点，让我瞬间想起站在高岗上这首歌。
前几日看到有人问，说数据显示济南过去两年人口净增近两百万，比上海深圳的人口吸引力还强。而且是近两年来GDP增速最快的城市……这能否作为判断济南未来几年会成为北方地区最炙手可热的城市的依据？很显然不是，济南吞并莱芜的事情在山东几乎人尽皆知，因此济南这两年的超级增长数据是把莱芜的数据作为净增长纳入统计的，并且自身增长值。单从老济南市的经济增长和人口增速来看，比郑州西安相差甚远。所以最多只能当做山东的热点，比起独大型省会，济南的虹吸效应还没那么强。
看看泰安、聊城这些对标烟台威海房价城市的GDP增速吧，一个负27%，一个负28%，而且人均GDP远低于全国平均值。包括存在感爆棚的临沂，人均经济依然是低于全省平均值的。然而几个却成为了现今省内楼市最热门的城市，其可持续性参考经济数据也就大概能有数了。
好在临沂的市区经济近几年来发展的确非常迅猛，对于外出人口回流也形成了积极作用，加之下边县域人口的流入，临沂市区规模和人口规模正在快速扩充，民营经济进步也很快，因此城区房价水涨船高并不奇怪。
当然这只是从城市整体的角度来分析。各市本身也是有区别的，有些城市整体跌幅明显，但核心区或某区块却很抗跌，甚至人气渐盛。那么这类区块可以抛开经济数据不谈，更多参考先期涨幅以及同级别城市的核心区价格参数。
下边是省内各区均价前30名排序：
注：均价为各区全域均价（百位数四舍五入），含新房、二手房、公寓等。数据来源为三大房产网站数据平均值，由笔者自行整理。
1、崂山区3.8万（青岛1）
2、市南区3.5万（青岛2）
3、市北区2.5万（青岛3）
3、历下区2.5万（济南1）
5、市中区2.1万（济南2）
6、李沧区2.0万（青岛4）
7、黄岛区1.6万（青岛5）
8、历城区1.5万（济南3）
9、城阳区1.5万（青岛6）
10、北城新区1.4万（临沂1）
10、天桥区1.4万（济南4）
10、槐荫区1.4万（济南5）
10、芝罘区1.4万（烟台）
14、经区1.3万（威海1）
14、泰山区1.3万（泰安1）
16、莱山区1.2万（烟台2）
16、环翠1.2（威海1）
16、东昌府区1.2万（聊城1）
16、福山区1.2万（烟台）
20、兰山区1.1万（临沂2）
20、高区1.1（威海2）
20、福山区1.1（烟台3）
20、岱岳区1.1万（泰安2）
20、临淄区1.1（淄博1）
20、即墨区1.1万（青岛7）
20、章丘区1.1万（济南4）
20、东港区1.1万（日照1）
20、长清区1.1万（济南6）
20、任城区1.1万（济宁1）
30、德城区1.0万（德州1）
30、张店区1.0万（淄博2）
30、东营区1.0万（东营1）
30、滕州市1.0万（枣庄1）
30、胶州市1.0万（青岛8）
30、费县1.0万（临沂3）
30、平度市1.0万（青岛9）
30、博兴县1.0万（滨州1）
均价只是该区全域均价，非最贵区块均价。因此请不要把各自城市最贵区块当做均价来参考。
通过排名不难发现，这当中覆盖了全省16市当中的15个，唯独潍坊没上榜。而潍坊的最贵区均价只有九千，在全省16市中心区均价当中是排名倒数第3。与泰安和聊城相比，潍坊的经济数据要好得多，环境也更具优势，这也说明了潍坊的性价比一直以来控制的很好。
日照、德州、东营、滨州、枣庄各自只有1个区县入围，且均价都在1万元水平浮动。非核心区县域核心区的差价幅度也比较大，较低县区只有核心区价格的一半左右，因此拉低了全市整体均价。
此外烟台和威海作为经济竞争力仅次于青岛济南的城市，房价比起其他东部同级别城市处于偏低水平。性价比和收支比与同价位区间的泰安、聊城、日照形成了鲜明对比。
关于青岛和济南这两个省内最强市，也是仅有的两个人口长期净流入城市。我认为刚需现在是有上车机会的，但并不是随便买哪里都可以。比如青岛，即墨区、城阳区前两年因为蓝色硅谷和红岛经济区的炒作而价格飙涨，价格直逼西海岸，但事实上无论地理位置还是配套与西海岸都有明显差距。而西海岸面积比市南、市北、崂山、李沧、城阳五区的面积总和还要大，不同区块单价差距能达到3-4倍。前海沿线均价已与市北区持平。而市北区也是2万-4万的区块都有。因此性价比如何还要看钱包以及此次价格回落的波动幅度。另外青岛和济南的主城区都已经鲜有新盘，新小区绝大多数集中在新区和郊区，需要多指标共同考量价格定位以及发展定位。
济南的省会首位度提升让很多人眼前一亮，但这里要提示一下。济南的大动作源于竞争国家中心城市，目前的状态很像2016-2017年时的长沙，大街小巷都是关于中心城市的宣传。但长沙相继落败于郑州和西安之后，发展节奏迅速放缓，竞争力回落，房价在2018年这波大行情中成了所有大城市当中增幅最弱势的，有一种泄了气的感觉。
根据目前情况来看，华东不仅已有中心城市，而且济南半径500公里范围内已有京津郑三个中心城市。加之华东次热点经济区域是福建，不是山东，福州厦门两市竞争力比济南更具优势，济南的辐射力则只局限于鲁中鲁西。况且东北目前是唯一一个没有中心城市的大区，下一个名额落子东北的概率更高。因此济南能否升格为中心城市还不好说。若有投资计划，更多要参考城市本身的竞争力提升以及经济数据变化，而不是去赌济南能不能成为中心城市。
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