裁判要旨
開發商按期交付的房屋具備合同約定的交付使用條件，但不具備約定其他情形的，屬瑕疵交付不構成逾期交房，應承擔瑕疵交付違約責任，而非逾期交房違約責任。
案情
2012年10月30日，王宇峰、王曉敏購買協信公司開發的商鋪。雙方在商品房買賣合同中約定，2014年4月30日前，協信公司應依照國家和地方人民政府的有關規定，將經分期綜合驗收合格的商鋪交付使用。如未按期交房，逾期超60日，王宇峰、王曉敏要求繼續履行的，合同繼續履行，協信公司自2014年5月1日起至實際交付日止，按日承擔已交付房款萬分之二的違約金。合同附件一平面圖所示，商品房買賣合同所涉商鋪為兩個獨立空間，每個獨立空間各安裝兩扇門。合同簽訂後，王宇峰、王曉敏共交房款4080960元。2014年4月21日協信公司向王宇峰、王曉敏郵寄收房通知。2014年4月23日案涉房屋通過竣工驗收備案，同年4月29日無錫市新區建設環保局發佈案涉房屋可交付使用的通知。后王宇峰、王曉敏未去辦理房屋交接手續。2016年3月15日王宇峰、王曉敏發函協信公司，告知四間商鋪僅安裝兩扇門，不符合約定標準，要求整改並承擔逾期交房違約責任。協信公司收函後即整改，後雙方於2016年7月1日辦理房屋交接手續。
王宇峰、王曉敏向江蘇省無錫市新吳區人民法院提起訴訟，請求判決協信公司承擔逾期交房違約金(以4080960元為基數，自2014年4月30日起至實際交房之日止按日萬分之二計算)。
無錫市新吳區人民法院經審理認為，根據合同平面圖，四間商鋪應安裝四扇門以滿足各商鋪獨立使用、進出之功能，而四間商鋪在整改前不僅大門數量有缺，位置亦與合同約定不符，故案涉商鋪在整改前不符合交付條件。協信公司應承擔逾期交房違約責任。判決協信公司向王宇峰、王曉敏支付逾期交房違約金(以4080960元為基數，自2014年5月1日起至2016年7月1日按中國人民銀行同期同檔貸款利率計算)。
一審判決後，協信公司不服，向無錫市中級人民法院提起上訴。無錫中院判決駁回上訴，維持原判。
協信公司仍不服，向江蘇省高級人民法院申請再審。江蘇高院裁定提審後判決撤銷一、二審判決，改判協信公司支付王宇峰、王曉敏88965元。
評析
1.協信公司瑕疵交付不構成逾期交房。商品房交付，是開發商履行商品房買賣合同的重要義務之一。開發商未按期交房，或雖在合同約定的交付日期內交房，但商品房不具備交付使用條件的，開發商應承擔逾期交房違約責任。開發商在合同約定的交付日期內交房，但購房者有合理理由拒絕收房的，視為開發商未按期交房。此處“合理理由”應指房屋主體結構質量不合格或房屋質量問題嚴重影響正常居住使用。本案中，首先，協信公司已按約通知王宇峰、王曉敏收房。其次，2014年4月23日案涉房屋通過竣工驗收備案，同年4月29日當地主管行政機關發佈案涉房屋可交付使用的通知，依據合同約定，可以認定案涉房屋在合同約定的交付期限屆滿時具備交付使用條件。再次，王宇峰、王曉敏未去辦理房屋交接手續無合理理由。王宇峰、王曉敏購買的是安裝四扇門的兩個商鋪，協信公司交房時每個商鋪僅安裝一扇門，並不影響每個商鋪的進出及獨立使用，不屬於房屋主體結構質量不合格或房屋質量問題嚴重影響正常使用的情形，可通過整改予以解決。王宇峰、王曉敏未辦理房屋交接手續，無合理理由。綜上，協信公司不構成逾期交房。
2.協信公司應承擔與瑕疵交付相適應的違約責任。合同法第一百零七條規定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。”第一百一十九條第一款規定：“當事人一方違約後，對方應當採取適當措施防止損失的擴大;沒有采取適當措施致使損失擴大的，不得就擴大的損失要求賠償。”本案中，協信公司雖不構成逾期交房，但其交付的房屋不符合約定的其他情形，應承擔相應違約責任。協信公司已對案涉房屋整改完畢，且雙方已完成交接，故法院應對協信公司造成的實際損失處理。關於損失的期間計算問題，2016年3月15日王宇峰、王曉敏發函後，協信公司即整改，2016年7月1日雙方完成交接，故應認定2016年3月15日至7月1日為整改期間，協信公司應對該期間的損失予以賠償。2014年5月1日起至2016年3月14日，王宇峰、王曉敏無正當理由怠於交接，且對瑕疵交付未及時行使權利主張整改，該期間的損失應自行承擔。關於賠償標準及數額問題，王宇峰、王曉敏購買的系商鋪，整改期間影響其使用收益，協信公司應對此期間的租金損失進行賠償。本案中按合同約定計算的金額高於按日租金計算的金額，但協信公司自願參照合同約定的標準賠償，應予准許。故協信公司應賠償王宇峰、王曉敏88965元(4080960元×2?/天×109天)。
本案案號：(2016)蘇0291民初2473號，(2018)蘇02民終1567號，(2019)蘇民再392號
案例編寫人：江蘇省高級人民法院 施建紅
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