最高人民法院（2018）最高法民終1247號
關於史ＸＸ享有的民事權益應否優先保護的問題。根據《中華人民共和國物權法》第九條規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力。因華欣公司沒有依約履行為史ＸＸ辦理案涉房屋產權變更登記的義務，導致史ＸＸ佔有案涉房屋後至今未能辦理產權過戶登記，故史ＸＸ對案涉房屋依法尚不具有所有權，但史ＸＸ依據其與華欣公司訂立的《房屋拆遷補償安置協議書》《房屋拆遷安置補充協議》以及其已實際佔有、使用案涉房屋的事實，主張其對案涉房屋享有拆遷補償安置權利，合法有據。由於華欣公司將案涉房屋交付史ＸＸ後，惡意將產權登記在自己名下，並隱瞞實情，以案涉房屋向青銀銀行設置抵押，為郭生全向青銀銀行借款提供擔保，最終導致史ＸＸ、青銀銀行分別對案涉房屋所享有的安置補償權和抵押權發生衝突。
《最高人民法院關於建設工程價款優先受償權問題的批覆》明確規定：“一、人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規定，認定建築工程的承包人的優先受償權優於抵押權和其他債權；二、消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項後，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。”
消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項後，所取得的物權期待權不僅優於銀行等債權人的抵押權和其他債權，而且優於承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權。《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條第一款規定：“拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優先取得補償安置房屋的，應予支持。”被拆遷人安置補償權益優先於其他購房人及其他權利人的權利。就本案而言，華欣公司與史ＸＸ是按照所有權調換形式訂立的拆遷補償安置協議，明確約定案涉房屋作為拆遷補償安置房屋補償給史ＸＸ，且在辦理抵押登記前已交付給史ＸＸ佔有、使用、收益，當抵押權人與被拆遷人在案涉房屋上的權利發生衝突時，史ＸＸ對案涉房屋享有的補償安置權應優先於青銀銀行的抵押權得到保護。
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