從去年年底到現在，尤其是今年開年，問深圳的人越來越多。
有時候，我都不知道說什麼好。
去年三月份，深圳有大把的機會有挑有撿，我讓大家買大家不買。今年三月份，全國的熱錢都在加著槓桿往深圳裡面擠，很多人又開始追漲了。
追漲殺跌，這種投資的大忌真的是從未錯過每一輪行情。從眾的貪慾，這種人性的弱點真的是從未離開過。
之前，我還看到有人討論深圳樓市的魔幻。全國都在抗疫復工，中小企業都在面對極大地困難，失業和降薪時而出現，為什麼深圳的樓市這麼妖，漲的這麼厲害？
原因有三——
第一，賺錢效應。
去年8月份開始，深圳的概念頻出，再加上不限制的落戶房票·湧入，房價的確在漲，而且走出了一波獨立於全國之外的行情走勢，也的確有大量的人賺到了錢，形成了示範效應。
於是，全國的熱錢都在往深圳這種已經形成賺錢示範效應的城市湧入。
加之深圳的供應量天然受限，就很容易出現市場的過熱。
第二，需求疊加。
去年8月份，社會主義示範區出臺之後，全國範圍內大量的投資客開始湧入深圳。但是，這部分投資客的需求是沒有立即釋放的，因為落戶是需要時間週期的。
至少三個月以上的落戶週期，再加上春節和疫情的順延，從3月份市場秩序逐步恢復之後，這部分需求疊加釋放，造成了短期內供需關係的惡化。
第三，信貸過於寬鬆。
今年受疫情影響，信貸得到了極大程度的放鬆。
而深圳這種天然金融環境過於寬鬆的城市，很容易受到信貸政策的刺激。年後大量的中小企業信貸資金違規流入樓市，假材料、假公司，通過違規包裝成經營貸流入樓市，大量的空殼公司和假材料，加著槓桿進場。
而前期的賺錢效應和需求疊加，更是加速了這種槓桿資金的大批量違規進場。
舉個栗子——
哪怕你已經有了兩套以上的貸款記錄，落戶深圳之後，前期拆借資金，先全款進場。
一個月後房本下來，再通過違規包裝，全款抵押，4%以內的經營貸，套出7成資金，依然相當於3成首付。甚至，如今的環境下，高評高貸也開始出現，1成首付這種大槓桿的玩兒法再次重出江湖。
總結一下——
門檻足夠低，概念足夠多，短期需求足夠旺盛，賺錢效應足夠勁爆，信貸環境足夠寬鬆……有了這幾點，就很容易造成：
有條件，要放大槓桿加倉進場；
沒有條件，要製造條件虛假包裝進場，高評高貸、全款抵押、經營貸，能用的全都用上。
這個時候，風險就已經出現了。
2018年底至2019年中，這個時候的深圳幾乎是沒有泡沫的，歷經兩年以上的盤整，該撇去的泡沫基本上已經撇去了。
與之對應的是有源源不斷的人口進場，這個時候進場深圳的人口，真的是衝著就業來的，是衝著建設深圳來的，因為那個時候深圳房價沒有漲，沒有任何短炒投機的理由。
2019年8月至2019年12月，這個時候的深圳基本上已經出現了泡沫，或者叫價值迴歸。概念也出來了，示範區也出來了，房價也漲了，賺錢效應也形成了。但是，市場的主力客戶還都是以自住需求的客戶為主，投資客也有，但不多，且以粵港澳的地緣屬性投資客為主。
原因其實很簡單，因為全國的投資客還沒有導入進來。他們或者是剛剛被概念吸引過來，或者是剛剛被賺錢效應吸引過來，或者是剛剛被示範區吸引過來，關注度吸引過來了，但是因為沒有房票，需要落戶週期，所以購買力還沒有真正被釋放。
但是，現在的深圳，說實話投機的氛圍已經過於濃厚。
很多客戶，並不是拿著自有資金在場子裡玩兒，而是拿著經營貸的資金在場裡玩兒，而經營貸大都是3年的貸款週期為主。
很多人是在賭！
他們在賭3年的經營貸週期，能夠覆蓋深圳3年的限售週期。一波上漲行情，三年限售解除，變現之後，還上經營貸，空頭套白狼，拿著銀行的錢，吃一波漲幅。
你就看年後這波漲幅的特點，就很容易看到明顯帶著賭徒的投機色彩。
年後的深圳，並不是普漲，實際上整個深圳的二手房平均價格是沒有大漲的。
真正大漲的，基本屬於這三類——
大資金在追華潤城、寶中和深圳灣的熱盤；
中等體量的資金在炒光明，現在光明都被幹到了7萬+；
小體量資金專炒學位房，無法滿足基本居住功能的極小面積、300萬量級的極低總價學區房。
也就是說，基本面缺乏支撐很平穩，投機熱錢一窩蜂的扎到熱點板塊裡，概念股被爆炒追高，順帶還給人一種這裡的市場正在被爆炒的錯覺。
對於樓市來說，這不是一個好現象。
首先，泡沫太大，大量的泡沫因為缺乏基本面的支撐，而出現短期內無法築底；
其次，房住不炒的大旗還立著呢，這波深圳的爆炒行情，就很容易給上面一種“全國都在搞復工，就深圳在炒房價”的感覺，就算你是社會主義示範區，你讓上頭怎麼看，你讓兄弟城市怎麼看？你在打誰的臉？讓你當個示範區，你還想當炒房示範區？
一旦後期有政策出臺，就很容易撇去一大部分尚未築基的泡沫。
現在的深圳，特別特別像去年5月份的蘇州，就是那個政策兩次加碼前，正在被熱炒的蘇州園區。
現在再回過頭來看，5月份進場的最後一波投機客，基本上都被套在了高點。
從投資角度看，我著實不再建議現在再進場深圳的熱點板塊和熱點區域，比如光明、寶中、深圳灣、福田和南山部分個別年後跳漲過高的明星學區房。
如果你實在想買，我更建議你去打新——
比如，沙井海岸城、華潤城四期、金融街華髮融御首府、電建洺悅府、宏發萬悅山、合正觀瀾匯二期這些。
這幾個盤，基本上都有倒掛，而且都帶著學位，我知道需要抽籤，不好買。但是現在深圳好買的熱點板塊和熱點學區，從投資角度看，都不太安全。
這就是我對於深圳的看法，我希望在今年計劃買深圳的朋友，尤其是還在想著追高進場的朋友，能認真聽一聽。
來源:米宅葫蘆娃
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