今天（12月25日）中午，住建部通过官网，公布了6部委联合印发的《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》。
“意见”的出台，将对全国住房租赁市场产生深远影响，堪称住房租赁的“新政”。
它将带来两大变局：
第一，推动“商改住”、“工改住”，增加城市可租赁住房数量；
第二，政府对租住人口基本情况的掌握、对租赁这种经济行为的管控力度都将空前提高。
下面是“新政”值得关注的7个看点。
看点一：可供出租的住房，将显著增加！
“意见”说：
住房和城乡建设部门应当制定闲置商业办公用房、工业厂房等非住宅依法依规改造为租赁住房的政策。改造房屋用于租赁住房的，应当符合建筑、消防等方面的要求。……使用的材料和设备符合国家和地方标准，装修后空气质量应当符合国家有关标准，不得危及承租人安全和健康。
点评：这段话的第一句非常重要，这意味着国家要求各地住建部门都要赶快制定“商改住”、“工改住”的政策。这将极大推进“商改住”、“工改住”的进程。
目前国内楼市最大的库存，就是在商办物业上。此前湖南的一份文件显示，绝大多数市县商办物业供应过剩，去化周期动辄需要120月、甚至240个月。也就是说，有些小城市20年不建设商办用房，才能完成去库存。至于工业厂房，也存在大量过剩的情况。
究其原因，是因为地方政府过分重视GDP和税收。认为住宅很难带来持续税收，而商业、办公用房可以。所以批地时，无不侧重于商办物业。
如果允许“商改住”、“工改住”，可租赁住房数量会大幅增加，而且这些房子成本比较低，出租回报率比较高。但需要经过改造，完善各种设施。
看点二：控制房屋租赁行业“杠杆率”，租金贷收入占比不得超过30%！
“意见”说：
住房租赁企业可依据相关法律法规以应收帐款为质押申请银行贷款。金融监管部门应当加强住房租赁金融业务的监管。开展住房租金贷款业务，应当以经网签备案的住房租赁合同为依据，按照住房租赁合同期限、租金趸交期限与住房租金贷款期限相匹配的原则，贷款期限不得超过住房租赁合同期限，发放贷款的频率应与借款人支付租金的频率匹配。做好贷前调查，认真评估借款人的还款能力，确定融资额度。
加强贷后管理，严格审查贷款用途，防止住房租赁企业形成资金池、加杠杆。住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金消费贷款，不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金消费贷款。
“意见”还规定：
住房和城乡建设等部门加强对采取“高进低出”（支付房屋权利人的租金高于收取承租人的租金）、“长收短付”（收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期）经营模式的住房租赁企业的监管，指导住房租赁企业在银行设立租赁资金监管账户，将租金、押金等纳入监管账户。住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30%，超过比例的应当于2022年底前调整到位。
点评：国家鼓励住房租赁行业后，大批热钱进入“长租公寓”行业跑马圈地，模仿P2P的玩法。用高价租下房子，然后装修之后打折出租，以低价迅速扩大市场占有率，吸引风投、争取上市。由于“租金差”是负数，所以就鼓励租户贷款，一次性支付几年的租金来“锁定租房成本”。在这种模式下，租赁企业可以一次性拿到几年的租金，然后搞各种投资，争取获得暴利。
很快，这种模式就风险迭出，纷纷暴雷。现在国家明文规定：“租赁行业”可以有杠杆（不得超过收入的30%），可以适度金融化，但不能过分。应该说，这个政策对长租公寓行业是利好，因为官方没有采取对待P2P的方式“一刀切”、“团灭”，而是给了出路。
看点三：政府对租赁行业的管控能力，将全面提升。
“意见”说：
直辖市、省会城市、计划单列市以及其他租赁需求旺盛的城市应当于2020年底前建设完成住房租赁管理服务平台。平台应当具备机构备案和开业报告、房源核验、信息发布、网签备案等功能。建立房地产经纪机构、住房租赁企业及从业人员和租赁房源数据库，加强市场监测。逐步实现住房租赁管理服务平台与综合治理等系统对接。
点评：前两天召开的“全国住房和城乡建设工作会议”明确提出，“加快建立和完善政府主导的住房租赁管理服务平台”。现在，“意见”再次明确——“直辖市、省会城市、计划单列市以及其他租赁需求旺盛的城市应当于2020年底前建设完成住房租赁管理服务平台。”
很明显，国家鼓励各地政府主导上述平台建设，大城市要率先建，这样政府对房屋租赁行业的管控能力将大幅提升，一方面便于监管，另一方面也方便未来征税。从长远看，房屋租赁将是一笔重要的财源。
看点四：转租住房10套（间）以上的单位或个人，要办理市场主体登记。
“意见”说：
从事住房租赁活动的房地产经纪机构、住房租赁企业和网络信息平台，以及转租住房10套（间）以上的单位或个人，应当依法办理市场主体登记……住房和城乡建设、市场监管部门要加强协作，及时通过相关政务信息共享交换平台共享登记注册信息。
点评：住房租赁行业野蛮生长的时代终结了，政府强监管的时代到来了。
看点五：严管房源信息发布。
“意见”说：
已备案的房地产经纪机构和已开业报告的住房租赁企业及从业人员对外发布房源信息的，应当对房源信息真实性、有效性负责。所发布的房源信息应当实名并注明所在机构及门店信息，并应当包含房源位置、用途、面积、图片、价格等内容，满足真实委托、真实状况、真实价格的要求。同一机构的同一房源在同一网络信息平台仅可发布一次，在不同渠道发布的房源信息应当一致，已成交或撤销委托的房源信息应在5个工作日内从各种渠道上撤销。
对违规发布房源信息的机构及从业人员，住房和城乡建设、网信等部门应当要求发布主体和网络信息平台删除相关房源信息，网络信息平台应当限制或取消其发布权限。网络信息平台未履行核验发布主体和房源信息责任的，网信部门可根据住房和城乡建设等部门的意见，对其依法采取暂停相关业务、停业整顿等措施。
点评：虚假房源满天飞，通过虚构廉价房源引诱客户打电话咨询或者上门，这些都不再允许。这样可以提高全社会的效率，避免不正当竞争和诈骗。
看点六：住房租赁合同，也需要网签。
“意见”规定：
经由房地产经纪机构、住房租赁企业成交的住房租赁合同，应当即时办理网签备案。网签备案应当使用住房和城乡建设、市场监管部门制定的住房租赁合同示范文本。……住房和城乡建设部门应当提供住房租赁管理服务平台数据接口，推进与相关企业业务系统联网，实现住房租赁合同即时网签备案。
点评：网络技术、云技术的普及，给租赁合同网签提供了便利，这意味着政府对房屋租赁行业的管控能力创出新高。未来，租赁合同是否网签，会跟申请学位等挂钩，更具刚性约束力。不仅可以避免偷漏税，还可以强化对流动人口的监管，防止罪案的发生。
看点七：明确规定——不得吃差价，续约不收费。
“意见”说：
房地产经纪机构、住房租赁企业应当实行明码标价。收费前应当出具收费清单，列明全部服务项目、收费标准、收费金额等内容，并由当事人签字确认。房地产经纪机构不得赚取住房出租差价，住房租赁合同期满承租人和出租人续约的，不得再次收取佣金。住房租赁合同期限届满时，除冲抵合同约定的费用外，剩余租金、押金等应当及时退还承租人。
点评：在租赁关系里，租户天然处于弱势。在实际交易中，中介吃差价、超额收取佣金、克扣押金等现象比较普遍。所以，几乎有所的国家都会制定保护租户的“租赁政策”。
在德国，国家甚至直接干预民间租金涨幅。比如官方规定：房东可以涨房租，但前提是：第一，过去15个月中没有涨房租；第二，过去3年房租涨幅累计未超20%。最近，还传出了柏林官方计划把房租水平“冻结5年”的消息。
毕竟，住房是民生必需品，跟食品、副食品类似。未来中国官方会不会直接干预房租的涨幅，有待观察。我认为在特殊时期，比如房价、租金飞涨时期，国家会干预的，也有权干预。
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