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熊貓貝貝專欄內容：地產話題第二百九十七期（NO.297）
專欄內容提要：
全新時代背景下，對中國房產投資邏輯和思維的再思考。
資深地產人，憑良心寫作，講人話，結善緣，有態度。
客觀行文，理性看事。 還請各位讀者朋友多多支持。
拒絕標題黨，堅持耕耘深度專業內容。
我是 ，地產行業策略研究者，房產樓市觀察者，歡迎關注。
楔子：
和時代與趨勢不在一個方向上的，註定要被淘汰。
這是一個真實，殘酷，而又現實的社會發展定律，小到個人，大到行業，甚至可以是城市，國家。
中國的房地產，從1998年房改開始起步：1998年至今實行的住房分配貨幣化，建立住房保障制度階段。
注意這三個字：貨幣化
這是推動中國的房子商品化，實現房產市場化，最根本的原因，那就是從分配房子，到自行購買房子。
隨之而來的，就是22年的中國房地產“野蠻生長”的時代。
這個時代，是一個行業高速增長，野蠻生長，高週轉，高毛利的時代，是資本投機不計財務成本（利息，利率），高槓杆，不擇手段，甚至是高負荷超出承載極限的瘋狂逐利慾望下，大量購置房產的時代。
但是時代在前進，環境在變化，任何行業產業都有自身的生命週期。
從2016年中國經濟換擋轉型（2014年研討提出放風，2015年討論試點，2016年全面實施），宏觀經濟增速趨緩，GDP增長開始平穩下降。
到2020年突如其來的新冠疫情對中國經濟的衝擊和影響，對曾經為中國經濟增長做出重大貢獻房地產行業，同樣產生了巨大的影響：
2020年1—8月份全國房地產開發投資和銷售情況
在2020年，對於中國的房地產行業和樓市來說，註定是一個不平凡的年份：
首先是高層意志和宏觀層面：
政策態度和調控力度，可謂“空前絕後”：
其次是房企負債曝光，某頭部房企債務關聯的相關文件“烏龍事件”：
金融層面首次提出“三道紅線”，直接從行業發展的生存經濟根基上開始監管。行業的金融問題從來沒有這麼透明公開的“放檯面上”進行研究。
最後，就是某些鼓吹炒房牟利，鼓勵高槓杆撬動房產投資的自媒體和典型代表，最近的日子不太好過，有關注媒體和經常瀏覽地產，房產和投資板塊新聞的朋友會發現，主流輿論，都開始往穩健，保守，甚至是理性的態度，開始轉變。
個人覺得這樣的情況很好，非常有“中國社會主義特色”的，一貫溫柔，穩健的態度和作風。
當然，最理想的應該是隨風潛入夜，潤物細無聲。這是一個國家經濟轉型最理想的軟著陸和再啟動模式。
但是，進入2020年，內有經濟轉型關鍵期受到疫情衝擊影響，外有中美各層面的對抗和衝突，原本的穩健環境，發生了高效率的變化。
回到房地產行業和樓市，結合房地產相關聯的動向，再把各種關聯事物和表現，都聯繫到一起來看。就會發現有這麼一句話來形容當下中國的房子，是非常應景和恰當的。
那就是：一路狂奔，高速發展，野蠻成長的房地產時代，結束了。
“房住不炒”這句話，或許曾經被資本和市場所忽視，所輕視。
但是在精準調控，政策高壓，金融輔助，再加上行業管控多管齊下的一套組合拳打下來。
“房住不炒”正在成為中國房地產和樓市全新的時代特徵。
今天這篇文章，就站在這個特殊的時代轉換的關鍵節點上，和各位朋友聊一聊：時代轉變之下，中國房產投資，必不可少的幾個邏輯和思維認知。
內容或許有些過於直白現實，扎心刺激，或許還會顛覆一些大眾廣泛認知和接受的，傳統老套的思維和觀念。看到也是緣分，這個世界需要不一樣的聲音，才能看見真相。
本文歡迎文明留言交流，各抒己見，百家共鳴，但是那種陰陽怪氣，不講究語言文明和交流態度的人，就不用來搗亂了。
選擇大於努力，思維決定層次，是任何時代任何環境下的重要規則。
讀者通過文字選擇作者，作者也在通過文字選擇受眾。
如有幫助，歡迎關注，每天看點有深度的房產和樓市的內容，幫助您更好的認知中國房地產的那些事兒。
一、投資房產的本質是什麼？
在高速增長的環境之下，投資其實就是看反應和膽量，經濟就像一趟高速運行的快車，只有反應快膽子大，才能追上，才能上車，至於上了車，有沒有位子，是站著蹲著還是躺著，都不重要，重要的是這趟快車，能帶著你以更高的速度和效率，迅速拉開和那些沒有趕上車群體的距離。
在現實之中，就是“讓一部分人先富起來”，成為了事實。
別說房產投資，在中國經濟高速發展的十幾年裡面，幹什麼行業不賺錢？改革開放初期，增長最快的巔峰時期，到沿海經濟發達地區賣茶葉蛋，擦皮鞋，都湧現了一大批萬元戶。
2000年左右，在全國開飯館，開旅社的，平均3-6個月就能回本，成規模的酒店還沒人願意做，超過1年的回報週期都難以接受。
高利貸遍地走，利率多高都有人敢借，因為隨便投點什麼，都能賺錢。
在這種經濟環境高速發展的環境下，沒有理性投資的說法，全都是投機牟利賺快錢。
所以才有牛市無專家，新手賺大錢的說法，中國經濟高速發展階段，沒有投資，純粹是投機。
既然這種伴隨經濟發展的資本跟隨行為算不上投資，那就需要對真正意義上的房產投資的本質，進行分析研究。
這裡有一個很重要的研究思路和方法，那就是需要一個完整的借鑑對象。
歷史告訴我們：先發展起來的國家，它走過的路，經歷過的經濟經驗，在正在發展和新興國家市場上，一定會出現相似的表現。
那已經高度穩定的發達國家，真正的意義上的房產投資，是什麼樣的？
沒有什麼高深的學問，也沒有什麼艱澀難懂的專業詞語。
其實只有兩個方面：一個是資產被使用收益，一個是資產價值增長收益。
前者最常見的，是租賃收益，而後者最常見的，就是房價上漲。
在中國房產投資這件事上面，租賃收益這一項，是行不通的。
注意，這裡的用詞是行不通，而不是不合理。
大家可能經常聽到什麼租售比，租金回報率等等的說法，其實在中國房產投資上談論，是沒有意義的。
別說什麼租金低房價高，那是上漲週期對價格的抬升。
也別說什麼租金低不合理，中國的房子在租賃業裡面，不是合格產品。
首先，是租客和業主的權益不對等，也就是常說的租售不同權，雖然國家也意識到這點對房價的倒逼作用，提出了“租售同權”的嘗試和落地試點，但是這是中國戶籍制度和產權長期捆綁的慣例和制度問題，是一個系統性問題，這裡不展開說，反正就是老規則不適應新市場就對了。
其次，是中國的市場經濟環境下，對於租賃方的保護和權力賦予，不成熟，所有法律法規還有合同規定，都是偏向業主方，所以租賃房產經常遇到坐地起價，或者是干擾生活的情況。在中國租房子很難找到安全感和歸屬感。
以美國，日本，德國這樣的成熟租賃市場來看，反而是國家法律法規高度保護租客，保障租客權益，極度講究契約精神，違約成本極高（和個人信用掛鉤）。
大家試想一下，上海，杭州這樣市中心的學區房，如果真的實現租售同權，房租漲個幾倍，並且絕對保護租戶在合同期內不會被業主坐地起價，干擾日常生活，可不可行？
當然可行！這樣的租金，才是包含了房子附屬城市價值的完整表現，真有這個時候，再談租金回報率。
否則，現在中國的房產投資談租金回報，只是給人家提供住宿的基礎回報而已。
這是其一。
然後我們再來看看房價上漲，也就是房產價值增長表現，在中國的房子漲價，本質是什麼？
只有一個本質，那就是中國的經濟總量和經濟發展，才能抬升不動資產的價值。
房價增長，一定要經濟市場裡面有錢才能實現，
資本投資，所有的利潤都是來源於市場。拉動中國經濟的三駕馬車，除了投資消費（這是內部循環），剩下的對外貿易一項，就是給中國的市場增加錢的重要端口，簡單說，外貿只要有順差（出多進少），就是在往家裡搬錢。
房價高升僅憑資本炒作，左手換右手，概念包裝，營銷推廣，根本不可能實現，市場裡面沒有錢，就不要想著房價能持續漲，最多漲一頭，爆發一下，馬上打回原形。
只要一個國家的經濟在持續增長，那麼這個國家的固定資產就會對應增值。
但是沒有任何一個國家能保證永遠的經濟增長，這就和跑步一個意思，剛開始跑的太快，到了一定階段是一定需要降速調整，休息整頓的，人是這樣，經濟也是這樣。
還是美國，日本，德國這樣的國家，房價就很難持續增長，特別是日本和德國，經濟增長基本停滯或是增長緩慢的情況，社會經濟高度穩定的狀態下，房產這樣的不動產價值增長，其實連經濟增長都跟不上。
特別是德國，名義上上漲十年的房價，扣除稅收和持有成本（逐年增加），投資德國的房產，基本都是不盈利的。
現在很多搞海外地產投資的人都應該知道，在發達資本主義國家投資房產，每年收的租金能對沖持有成本，還能略有盈餘就燒高香了，想提價賣掉賺錢，就算有人願意買，漲的那點錢還不夠交稅。
瀏覽全球，也只有發展中國家的龍頭老大中國，才能有這麼一波持續了22年的房價漲勢。
當然東南亞一些小國家也可以，但是不穩定，隨便一點經濟波動，房價脆弱不堪。
所以，處於經濟發展高速階段的中國市場，才是中國房價增長的核心本質。
再加上各種稅收，持有成本相對於房價都可以忽略不計，市場交易和價格限制手段相對滯後，讓中國房產投資，在高速增長的房價環境下，充斥著資本短線逐利的浮躁。
這才是中國房產投資的本質。而不是真正房產投資的本質。
真正的房產投資本質，是兼顧租金收益和穩定增長兩個方面的因素。屬於長期主義和價值投資。
這兩點，在中國房產投資上，都沒有。在中國的房子，從投資屬性上來看，有期貨的特徵。
二、房產投資選籌的核心指標因素有哪些？
看到這個標題，可能很多人的腦子裡面會跳出一大堆很高大上的概念，類似於什麼基本面啊，城市價值啊，GDP啊，產業結構啊，人口增量和吸引力啊等等的內容。
說句不客氣的話，就算在網絡上也好，朋友之間的交流溝通也好，沒有體系化和專業化的深入研究。
99%以上的普通人，是不具備對城市層面的價值和發展趨勢研判和分析的能力的。
更多的，是人云亦云，誰的聲音大，就盲目跟從。
這不是笑話，這是事實情況。
不在一個城市長期生活生存發展，根本不可能對一個城市的價值，做出全面理性的認知和研判。
更別說買房投資這種事了，上面也說過了，房產投資的本質，就是不通階段背景下的價值判斷投資。
價值都看不準，僅憑一些碎片拼湊的理論和結論，就盲目下注，這和賭場裡面弄明白牌桌規則就掏錢賭博，有什麼區別？
選籌這個詞，源自於股市，本意就是在數量眾多，表現不一，發展情況不清楚的股票中，選擇投資對象的行為。
放到房地產和樓市上面，就是對區域，對城市，對片區，甚至對項目的選擇和投入。
這篇文章，只以同城選籌的核心指標為例子做一個說明：
自己所在的城市，就是主場，主場是選籌的最大的優勢和憑仗，在主場都玩不轉，連自己所在城市的價值核心都找不準，也就不要想著跨省跨市能有多大的表現了。
自己所在的城市，不是出生的城市，不是家鄉，而是個人和家庭長期生存，工作生活的城市，也就是能賺到錢的城市。這一點認識很重要。
在這樣的城市，用投資眼光選籌，不需要什麼高大上的邏輯和理念，只需要看幾個重要因素就夠了：
學區（好的學校都不是吹出來的，是本地高度承認，有升學率保障的）
交通（特別是地鐵，是拉平城市區域價差的大殺器）
配套（這個條件不能增值，但是保值能做到，特別靠近政府行政中心這樣的）
環境景觀（稀缺景觀，社區環境，保值選項）
這4條，全國通用，甚至世界通用，沒有什麼虛頭巴腦的。只要是買商品房，都可以用
價格？房子情況？增值空間？產業？人口？規劃？……想的越多，越難投資。
“房住不炒”不是空話，就算投資也要在這個框架裡面實現，多考慮真實的生活需求，才是投資關鍵。簡化成一句話，那就是“以人為本”。
投資房產的本質就是購置資產獲取回報，而不是花錢消費買自己喜歡的東西。
消費靠自己，投資靠別人。這個邏輯非常簡單。
三、中國的房產投資，最欠缺的邏輯：時代思維
中國的房產投資群體，其實對於投資結果來說，表現很不好。
房價漲了就欣喜若狂，自命不凡。
房價跌了就如喪考妣，甚至遷怒於市場。
當然這是人性真實，不分國家地區，基本都是這樣的一個正常表現。
只是在中國進行房產投資的群體的表現，更接近於賭博後的極端狀態而已。
這就是典型的缺乏對房產投資的基本邏輯，所表現出來的不成熟，如此而已。
缺什麼基本邏輯？缺的是一種時代思維，一種資產投資在不同時代背景下的特徵變化的預判和理解思維。
投資其實和開車有一個異曲同工的相似點，那就是慣性，汽車在不同檔位的行駛感覺是完全不一樣的，有經驗的老司機都會藉助慣性換擋，藉助慣性省油，藉助慣性轉向。
這是一種很微妙的感覺，沒有那種經驗和體會很難表達出來，有興趣的朋友可以問問身邊的老司機，特別是那種早期開手動檔，幾十年駕齡的老師傅。
都說萬物相通，這種感覺用在投資房產上面，也是一樣的。
分時代背景來看，大家都在加油往前衝的時候，就要猛踩油門才跟的上，等大家速度都差不多的時候，才是比拼駕駛技術的時候。
也就是時代不同，態度不同，策略不同。
經濟高速發展，不一定要買房，在不同時代紅利風口上輾轉折騰，不見得賺的比房子少。這是趨勢投資。
經濟穩定發展，其他行業和領域的收益率不穩定，花再多的精力和資金也跟不上的時候，買房子，是資產配置。這是價值投資。
經濟緩慢增長，對應房子的價值增長也會降低，這是很合理的映射關係，不能只盯著房價變化，要看看其他行業和市場經營項目的收益。這叫安全保值投資。
經濟下行，對應房子也會出現價值貶損的情況，但是對抗凱恩斯主義，對抗通脹，對抗經濟波動，固定資產的抗風險能力依然是所有投資裡面最理性也是最具備抗風險能力的。這個時候，就是避險投資了。
大家發現了沒有，在不同的時代背景下，其實對於房產的投資定義，都發生了改變。
而真正理性，科學的投資，是會隨著時代背景，經濟環境的變化，而發生性質改變的。
只要提前知道了，那在短週期短階段內出現的波動，又有什麼好糾結恐懼的呢？
什麼山頭唱什麼歌，沒那麼難吧？
資本炒作，一擁而上，一鬨而散，一地雞毛，這樣的泡沫經濟，對於真正投資群體來說，絕對是要避而遠之的。炒作氛圍，不是投資，是賭博。
長期主義定義的房產投資，不動產投資，笑到最後才是贏家。
處在一個時代轉變，更迭變化的關鍵節點，希望這個時代邏輯，能給中國的房地產投資領域，一些正向的啟發。
四、趨勢預判：中國房產投資的幾個關注點
最後，結合當下環境轉變和時代特徵，筆者進行了深入的思考和總結，思考推導過程就不浪費筆墨和大家的時間了。直接給出結論：
房住不炒是大基調大環境，長期主義是房產投資的時代背景。
未來這樣的條件之下，對於中國房產投資，會有哪些值得關注的趨勢？
第一，投資比例會減小，環境和背景更加利於剛需群體。
調控都是壓制投機，未來投資群體如果沒有長期主義思維，必然被排斥在房產領域之外。
第二，戶籍制度會越來越模糊，跨地落戶將成為常態。
這是房產價格迴歸價值的必然趨勢，就像文章上面說的中國租售比問題一樣。
調控收緊，戶口放鬆，未來的房產價值將由真實需求群體決定。
第三，投資門檻和資格會越來越難。
房產投資有一個很嚴重的弊病，就是坐享其成，在一個城市買套房子，等房價漲上來，賺了錢就走，對這個城市沒有任何的貢獻和消費，純粹是打一槍撈了好處就跑。
這對於本地剛需甚至是投資群體來說，是非常不公平不合理的。對這樣的城市來說，也是被經濟掠奪的受害者。
所以，本地醫社保，可能是決定未來房產投資的入門資格。
第四，槓桿門檻越來越高，對投資能力要求也會越來越高。
一個是金融系統針對房地產行業的三道紅線，一個是降低房地產關聯信貸比例，都明顯的釋放了一個信號，那就是降低房地產在中國經濟中的影響力和比例。
以後投資房產的資金門檻會更高。
第五，暴擊和暴漲一去不復返。
從今年精準調控的態度上來看，未來調控成為長效機制的可能性很大，短線炒作和短進快出的手段在樓市中的風險會越來越大，還是那句話，不是打擊杜絕投資，是針對投機。
第六，價值分化，不止勢頭，還是必然趨勢。
以前大水漫灌，全國普漲的時代結束，對應而來的，就是價值分化。
值錢的依然值錢，被催熟炒作起來的迴歸價值，正常價值增長迴歸理性。
最終的一個結論，就是全新時代背景下，優質房產，潛力房產的選籌，會越來越困難。
以前投資，遍地是筍，新時代投資，或許就要披荊斬棘，在茂密的竹林裡面找筍了。
這篇文章要是發佈於3年前，或者是更早的時候，或許會被大眾所恥笑，甚至被主流媒體拿來當負面教材。但是今天能看到這篇文章，絕對是經歷了時代和規律考驗以後，深度思考以後得到的重要心得和理解。
就這樣。
思考，是對世界的尊重。探索，是對未來的準備。
每個人，都沒有選擇時代的權力，但是時代絕對可以選擇人。
這是一個長期主義的時代，是一個眼界和思維決定的未來。
希望能與有偉大格局和理念的群體同行。
做時間的朋友，做時代的弄潮兒，做命運的主宰，做財富的主人！
僅以此文，與各位讀者朋友，分享。
關於這個話題，大家如果還有什麼意見和看法，歡迎在下面留下您的想法和看法。
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關鍵字: 思維 跟著地鐵圓太原安家夢
