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CBD，金水路，中州大道，金二環，在鄭州主城樓盤越來越稀缺的當下，任何一個項目只要能夠打上這幾個標籤，想不引起關注都難。
這便是位於中州大道與福元路交會處的中州府，一個曾爛尾多年，卻在重新入市之後被一搶而空的項目。
估計許多人的朋友圈近期都刷到了有關該項目的營銷信息，“超高性價比，金水區真正的價值高地”等，成為形容項目的諸多關鍵詞。
超高性價比究竟有多高呢？
15×××元/㎡，沒錯，在鄭州三環外諸多項目房價就已突破一萬五的市場行情下，可以想象，這個價格有多誘人。
不僅如此，項目還可以首付分期，2萬即可定房，再交18萬之後，其餘的首付款可分兩年付清，且沒有利息。
在銷售信息釋放之後，項目也不孚眾望，自4月初到如今，數十套房源已經賣得七七八八了。
據說分銷帶看開始後，一天最高成交了1.5億。
目前還只剩下一套144平的房源，據置業顧問現場介紹，這還是因為業主付款出現問題退下來的。
如此火爆的項目在鄭州已經很長時期沒有了，那些買到房的業主們，肯定覺得是撿到漏了。
然而城市套路深，我要回農村，天上不會掉餡餅，漏也從來不是那麼好撿的。
實際上，中州府是一個早已存在多年，在2000年就已拿地，2005年開啟過團購，且曾經爛尾多年的老盤，最初的名字也不叫中州府，而是世紀豪閣，中州府是後來改的名字。
從正在施工的現場也能夠看出，二號樓樓棟上下部分的防護網明顯不一致，下部分因為風吹日曬明顯比較陳舊，上部分卻很新。
據瞭解，爛尾的原因，是因為項目最早由河南金豪置業與金閣置業決定合作開發，由於兩家公司在開發過程中發生爭執，最終不歡而散，項目也自此停滯了多年。
如今中州府之所以能夠起死回生，煥發第二春，是在相關部門的介入下，項目重新辦好了相關證件。
儘管爛尾多年，但中州府目前的開發商依然是曾經的金豪置業，一個多年停滯的爛尾盤，連開發商都沒變，那些爭相入手的購房者難道心真的這麼大嗎？他們難道就不擔心項目會再次出現爛尾嗎？
綜合種種因素看，這種可能性應該比較小。
首先它已爛尾過一次，既然能夠重出江湖，說明各方面的問題都已處理好，尤其是現下項目下定即可網籤，有公信力作保，很難出問題。
且項目總共四棟樓，其中兩棟樓棟都已封頂，外立面也做得差不多了，這些直觀印象都給了前仆後繼的購房者們以信心。
何況項目位置這麼優越，在周邊房價已經漲到這種程度的情況下，只要有利可圖，沒有理由不開發下去。
因此，從安全性看，這個項目的確沒有太多可擔憂的，不太可能是個坑。
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雖然中州府再次爛尾的可能性不大，但從項目自身的種種內外條件看，所謂15000的超高性價比，卻很值得商榷。
有目共睹的是，項目優勢的確明顯，地段，交通，配套都很有亮點，無可置疑。
但如果把目光聚焦項目自身，種種劣勢同樣也很突出。
撇除了項目產權已過了20年不談，項目雖然地塊小，只有四棟樓，但容積率卻很高，達到6.1，如此高的密度，不要說普通小區，即便是部分以高容積率著稱的城改項目也不多見。
除了密度高之外，中州府另一大劣勢在於規劃，項目目前實行的還是十多年前的規劃，無論是戶型設計，還是舒適度，都不免已經落後於這個時代的設計水準。
而且這還是個以大戶型為主的項目，主力戶型為116和144㎡，大戶型佔比高當然沒什麼不好，但對於一個容積率過高，相對氣質偏剛需的小區而言，偏改善的大戶型產品因為和小區定位不匹配，後期升值潛力卻很受限。
項目一再被詬病的另一點是出行問題，中州府以南為福元路，和項目緊鄰的這一段，因為下穿隧道的影響，被分割成了左右兩條單行隧道輔路，平時出行難免會擁堵。
由此可見，中州府地段、配套、交通等條件的確優勢明顯，但自身劣勢也很突出，15000的售價固然不能算高，但超高性價比明顯是要打折扣的。
中州府倒是恰好代表了市場上的某一類項目，它們位置不錯，卻是小開發商，品牌上沒什麼名氣，難免讓人擔憂爛尾的風險，而且有可能真會爛尾。
對於這類項目而言，究竟值不值得關注呢？
換句話說，小房企，但位置好，房價便宜的房子究竟能不能買？
這顯然要根據不同的情況來考慮。
如果該樓盤是開發商開發的第一個項目，這類項目絕對應謹慎對待，尤其是如果項目在正式入市前就已開始過團購，更要如此。
追溯一下那些大部分不能如期交付，甚至爛尾的項目，很多都是首個項目，且前期有過團購，這種行為說明開發商明顯資金不夠充裕。
如果房企雖然不是大品牌，但卻開發過不止一個項目，那麼最好根據它以往開發小區的品質物業水平做決定，如果水平高於平均標準的話，這樣的項目倒也不是不可以考慮。
市場上有些小房企，因為品牌力不足，在產品力上倒會更下功夫，比如高新區的大正水晶森林就很典型，作為一個從許昌地市入鄭的房企，在品牌上沒什麼名氣，但項目無論是外立面，還是產品設計倒是有不少亮點。
同一地段，小房企和大品牌開發的項目差價多少合適入手呢？
一般品牌溢價會在一千左右，如果差價達到兩千，而且該房企考察之後也很靠譜的話，還是更建議選擇單價更低的那個。
注重投資還是自住，對買房的考慮也不太一樣。
如果投資屬性更大的話，同一地段，更建議選擇那個房價更低的項目，畢竟後期在二手房市場上，房價更低，意味著升值潛力更大，也更容易出手。
這只是針對投資而言，如果是自住，且小房企和大品牌房價差不是很大的話，還是更建議選擇後者，畢竟大品牌更注重口碑，不會有那麼多么蛾子出現，品質物業也會更有保證。
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