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CBD，金水路，中州大道，金二环，在郑州主城楼盘越来越稀缺的当下，任何一个项目只要能够打上这几个标签，想不引起关注都难。
这便是位于中州大道与福元路交会处的中州府，一个曾烂尾多年，却在重新入市之后被一抢而空的项目。
估计许多人的朋友圈近期都刷到了有关该项目的营销信息，“超高性价比，金水区真正的价值高地”等，成为形容项目的诸多关键词。
超高性价比究竟有多高呢？
15×××元/㎡，没错，在郑州三环外诸多项目房价就已突破一万五的市场行情下，可以想象，这个价格有多诱人。
不仅如此，项目还可以首付分期，2万即可定房，再交18万之后，其余的首付款可分两年付清，且没有利息。
在销售信息释放之后，项目也不孚众望，自4月初到如今，数十套房源已经卖得七七八八了。
据说分销带看开始后，一天最高成交了1.5亿。
目前还只剩下一套144平的房源，据置业顾问现场介绍，这还是因为业主付款出现问题退下来的。
如此火爆的项目在郑州已经很长时期没有了，那些买到房的业主们，肯定觉得是捡到漏了。
然而城市套路深，我要回农村，天上不会掉馅饼，漏也从来不是那么好捡的。
实际上，中州府是一个早已存在多年，在2000年就已拿地，2005年开启过团购，且曾经烂尾多年的老盘，最初的名字也不叫中州府，而是世纪豪阁，中州府是后来改的名字。
从正在施工的现场也能够看出，二号楼楼栋上下部分的防护网明显不一致，下部分因为风吹日晒明显比较陈旧，上部分却很新。
据了解，烂尾的原因，是因为项目最早由河南金豪置业与金阁置业决定合作开发，由于两家公司在开发过程中发生争执，最终不欢而散，项目也自此停滞了多年。
如今中州府之所以能够起死回生，焕发第二春，是在相关部门的介入下，项目重新办好了相关证件。
尽管烂尾多年，但中州府目前的开发商依然是曾经的金豪置业，一个多年停滞的烂尾盘，连开发商都没变，那些争相入手的购房者难道心真的这么大吗？他们难道就不担心项目会再次出现烂尾吗？
综合种种因素看，这种可能性应该比较小。
首先它已烂尾过一次，既然能够重出江湖，说明各方面的问题都已处理好，尤其是现下项目下定即可网签，有公信力作保，很难出问题。
且项目总共四栋楼，其中两栋楼栋都已封顶，外立面也做得差不多了，这些直观印象都给了前仆后继的购房者们以信心。
何况项目位置这么优越，在周边房价已经涨到这种程度的情况下，只要有利可图，没有理由不开发下去。
因此，从安全性看，这个项目的确没有太多可担忧的，不太可能是个坑。
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虽然中州府再次烂尾的可能性不大，但从项目自身的种种内外条件看，所谓15000的超高性价比，却很值得商榷。
有目共睹的是，项目优势的确明显，地段，交通，配套都很有亮点，无可置疑。
但如果把目光聚焦项目自身，种种劣势同样也很突出。
撇除了项目产权已过了20年不谈，项目虽然地块小，只有四栋楼，但容积率却很高，达到6.1，如此高的密度，不要说普通小区，即便是部分以高容积率著称的城改项目也不多见。
除了密度高之外，中州府另一大劣势在于规划，项目目前实行的还是十多年前的规划，无论是户型设计，还是舒适度，都不免已经落后于这个时代的设计水准。
而且这还是个以大户型为主的项目，主力户型为116和144㎡，大户型占比高当然没什么不好，但对于一个容积率过高，相对气质偏刚需的小区而言，偏改善的大户型产品因为和小区定位不匹配，后期升值潜力却很受限。
项目一再被诟病的另一点是出行问题，中州府以南为福元路，和项目紧邻的这一段，因为下穿隧道的影响，被分割成了左右两条单行隧道辅路，平时出行难免会拥堵。
由此可见，中州府地段、配套、交通等条件的确优势明显，但自身劣势也很突出，15000的售价固然不能算高，但超高性价比明显是要打折扣的。
中州府倒是恰好代表了市场上的某一类项目，它们位置不错，却是小开发商，品牌上没什么名气，难免让人担忧烂尾的风险，而且有可能真会烂尾。
对于这类项目而言，究竟值不值得关注呢？
换句话说，小房企，但位置好，房价便宜的房子究竟能不能买？
这显然要根据不同的情况来考虑。
如果该楼盘是开发商开发的第一个项目，这类项目绝对应谨慎对待，尤其是如果项目在正式入市前就已开始过团购，更要如此。
追溯一下那些大部分不能如期交付，甚至烂尾的项目，很多都是首个项目，且前期有过团购，这种行为说明开发商明显资金不够充裕。
如果房企虽然不是大品牌，但却开发过不止一个项目，那么最好根据它以往开发小区的品质物业水平做决定，如果水平高于平均标准的话，这样的项目倒也不是不可以考虑。
市场上有些小房企，因为品牌力不足，在产品力上倒会更下功夫，比如高新区的大正水晶森林就很典型，作为一个从许昌地市入郑的房企，在品牌上没什么名气，但项目无论是外立面，还是产品设计倒是有不少亮点。
同一地段，小房企和大品牌开发的项目差价多少合适入手呢？
一般品牌溢价会在一千左右，如果差价达到两千，而且该房企考察之后也很靠谱的话，还是更建议选择单价更低的那个。
注重投资还是自住，对买房的考虑也不太一样。
如果投资属性更大的话，同一地段，更建议选择那个房价更低的项目，毕竟后期在二手房市场上，房价更低，意味着升值潜力更大，也更容易出手。
这只是针对投资而言，如果是自住，且小房企和大品牌房价差不是很大的话，还是更建议选择后者，毕竟大品牌更注重口碑，不会有那么多幺蛾子出现，品质物业也会更有保证。
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