分析結論：
總體來講，過去幾年，一些規模房企通過收併購加速全國化佈局，快速完成規模增長階
段，目前基本處於相對穩定階段。然而，隨著調控政策延續，真正的競爭分化才剛剛到來。
銷售端普遍遭遇地方調控，融資渠道被監管部門持續收緊，土地成本不斷走高。在此背景下，
大量的中小企業開始面臨轉型或被收併購的境地。尤其是，2020年初，疫情的來襲對中小企
業無疑是巨大的壓力，部分資金鍊脆弱且營銷能力不足的中小企業面臨生存危機。從目前來
看，行業的調控基調並未大幅轉變，資金的供應端仍將繼續分化，中小房企的融資仍然困難；
預計下半年隨著規模房企資金面的改善，新一輪的收併購大潮將上演。（ALEQ）
分析過程：
隨著全國復工復產逐步推進，3月中國房地產投資也出現回暖。國家統計局數據顯示，
今年1-3月全國房地產開發投資21963億元，同比下降7.7%，降幅比1—2月份收窄8.6個百分
點。其中，住宅投資16015億元，下降7.2%，降幅收窄8.8個百分點。目前來看，房地產銷售
依舊負增，但投資當月增速已經回正。房地產開發投資下降7.7%，折算當月增長1.2%，增
速已經回正。但銷售仍然偏弱，儘管3月商品房銷售面積環比有所回暖，但同比仍在下降，
1-3月商品房銷售面積同比降幅為26.3%。
從近期30大中城市的高頻數據看，地產銷售只恢復了7成左右。銷售走弱加大了房企資
金流的壓力，也會制約投資增速。
受疫情影響，房企買地熱情也下降，3月有所回暖。1—3月份，房地產開發企業土地購
置面積1969萬平方米，同比下降22.6%，降幅比1—2月份收窄6.7個百分點；土地成交價款977
億元，下降18.1%，降幅收窄18.1個百分點。從銷售情況看，1—3月份，商品房銷售面積21978
萬平方米，同比下降26.3%，降幅比1—2月份收窄13.6個百分點。其中，住宅銷售面積下降
25.9%，辦公樓銷售面積下降36.2%，商業營業用房銷售面積下降35.1%。商品房銷售額20365
億元，下降24.7%，降幅比1—2月份收窄11.2個百分點。其中，住宅銷售額下降22.8%，辦公
樓銷售額下降36.8%，商業營業用房銷售額下降39.8%。從資金層面看，1—3月份，房地產
開發企業到位資金33566億元，同比下降13.8%，降幅比1—2月份收窄3.7個百分點。其中，
國內貸款6716億元，下降5.9%；利用外資19億元，下降42.5%；自籌資金10755億元，下降
8.8%；定金及預收款9542億元，下降22.4%；個人按揭貸款5228億元，下降7.4%。
隨著房地產上市公司陸續公佈2019年度業績，行業內部兩極分化正在加劇。在公佈年報
的同時，融創、奧園、首創等企業紛紛表示2020年會繼續發揮優勢，趁部分小企業流動性壓
力較大的時候進行收購；正榮地產表示今年將會收併購與招拍掛並行，在有良好併購項目機
遇的情況下可能增加部分拿地預算。數據顯示，在融資嚴監管的大背景下，2019全年約200
家房企參與收併購。其中，百強房企收併購金額占房企收併購總金額的比例約為78%，房地
產行業集中度進一步提升。2019年，融創、越秀、綠地、華潤等房企均有不同程度的收併購
行動。其中，融創延續了前幾年的收併購步伐；恆大、綠地等企業通過收併購完成戰略調整，
鞏固多元化成果。世茂作為老牌房地產企業，在規模增長停滯一段時間後，於2019年通過多
起收併購方式補充了大量土地儲備，收併購獲取土地面積約佔新增總面積67%，全年銷售業
績也回到行業前十。
2020年新冠疫情的爆發可能是龍頭房企進一步提高市場佔有率的機會。疫情發生後，由
於規模差異，房企在抵禦疫情衝擊方面也各不相同。顯然，對大規模房企、債務結構穩健的
千億房企而言，疫情之後是提升市場佔有率的機會；但是對於債務水平過高的增長型房企以
及中小房企，疫情更是危機。
