是不是越来越看不懂深圳房价了？
新房市场出现“爆款”后，二手房市场快速升温，西部的宝中，均价达到10万+，已经超过了前海和后海片区。
与此同时，看不懂的还有临深！
世联行数据显示，惠州1个月卖房9595套，1季度房价不降反涨，惠城均价已经突破1.2万/平。另一边的东莞，104套房源报价上调，城区住宅备案破4万，别墅破6万。
为何2018年7.31政策以后，进入横盘阶段的宝中，现在步入了房价10万+时代？
又为何临深片区如此亢奋？
PART.1
宝中报出21万单价
更大是前海扩容的刺激
这段时间深圳西部很热，有一个片区尤其让人关注，即宝中，房价很亢奋，链家网显示片区二手房均价已经10.4万，力压前海、后海、蛇口这些豪宅片区。
去年，风头最劲的片区也是宝中，从上半年的7.7万均价，半年时间上升到9.9万，新房均价也率先冲到了10万+。
而最近，网爆宝中壹方中心，95平毛坯，单价15.45万成交，刷新片区房价新纪录。
原本以为受YQ影响，业主出于房贷压力，会降价卖房，事实却背道而驰，宝中多数二手房价直奔10万+而去，房价越挂越高，调价几十万的一堆，甚至有业主报出21万的单价，还有个别出现10天加价50万、两次调价1000万的。
虽说有个别降价，但仔细观察会发现，也是在之前涨价很多的基础上相应降价，算下来单价依旧坚挺。
很多人会问：宝中凭什么？是靠什么突出重围，悄然登顶10万+的？
宝中能后来者居上，除了2月份的粤港澳大湾区纲要、8月份的先行示范区、11月的豪宅税取消这三者的因素，更大是前海“扩容”的刺激。
事实上，2010年报批前海合作区之际，也曾传过18平公里的前海合作区版：前海合作区15平方公里+宝中部分3平方公里。可能是因为宝中属于宝安区的原因，当年没有纳入到前海合作区中。
前海成立后，关于前海“扩容”猜想一直在坊间流传，从流出的几版扩容方案中，宝中已经是前海“扩容”的重地，认为不管怎么扩，都绕不过宝中。
前海一旦“扩容”，距前海一河之隔的宝中受益最大，对房价也无疑是个强有力刺激，所以被前海裹挟的宝中，也就成了房价拉升的领跑者。
去年，政府把前海双扩区方案上报国务院审批这个消息的传出来之后，可以确定前海扩容是板上钉钉的了。
今年，正值深圳特区40周年+十四五规划出台年，深圳会收到什么礼物？大家都在猜测，一定会有件事和前海有联系，大概率是前海“扩容”兑现。
如无意外，宝中将正式“加盟”前海合作区。因此随着时间节点越来越近，买房人、卖房人愈发的躁动。
不过奉劝一句，物极必反，还请保持理性，现在官方已经出手制止哄抬房价，凡恶意炒作、哄抬房价者将严肃追究其法律责任，大家要警惕起来了。购房者也不必惊慌，结合实际情况根据自己的需求理性置业就好。
PART.2
临深片区亢奋：成交量翻6倍，备案价破6万
是因为深圳“扩容”？
与前海“扩容”讨论同样热烈的，是深圳“扩容”。
深圳特区在成立30周年之际，就曾内部“扩容”，把宝安和龙岗也划入到经济特区的范围内。
今年正值深圳特区成立40周年，证券时报已经发文，表示深圳经济特区建立40周年，也将会有相关的政策举措出台。
826深圳特区“40岁生日”，深圳最需要的礼包是什么？呼声最高的当属“扩容”。
深圳特区经过近40年的发展，经济总量增长了近1万倍，常住人口增长近40倍，见证了深圳发展的奇迹。
但行至今日，深圳的住房供求矛盾出现了，空间上的制约，也成为了深圳未来发展需要解决的重点问题之一。
加上最近落户放开，明确提出：1、探索推动在长三角、珠三角等城市群率先实现户籍准入年限同城化累计互认。2、放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制，试行以经常居住地登记户口制度。
这意味着，城市的落户将更简单，面放开落户限制，已经成了大势所趋。这对粤港澳大湾区的推进，有很重要的指导意义。
而对于深圳这座以引进人才为主的城市来说，一旦放开落户限制，会有更多人口选择迁入和落户，但是考虑到深圳每年只能供应300万平左右的新房，如果人口进一步涌入，住房供不应求将还要加剧。
所以这些年深圳“扩容”的议论声不绝于耳，通过扩容，解决用地困局，缓解职住矛盾，才是2020年最值得期待的大礼包。
现阶段东莞的凤岗、惠州的惠阳和大亚湾，凭借着地理位置上的先天优势，三地被纳入深圳的呼声最高。
尤其是今年深圳又新增了深汕铁路、深惠城际、深大城际，分别联系着深汕合作区、惠州、大亚湾，一次增加三条与东部相联系的线路，让大家觉得深圳“扩容”的可能性变大，对深圳“扩容”期望值骤然上升。
明显感觉到，这段时间购房者对临深几个片区的关注度很高，片区也至少发生了两点变化：
一，出击临深市场的案例明显增多。
手握热钱的购房者们，对临深片区跃跃欲试。世联行数据显示，3月份，惠州卖了9595套房，成交翻了6倍，YQ期间能有这样的成绩还是不错的了。
单盘成交套数也较为客观，据了解，惠州星河4个项目，3月就认购了490套房源，金额高达9.36亿。
东莞也不甘示弱，出现多个“现象级”热盘，万科皇马郦宫加推176套，当天去化90%，龙光江南大境荣耀加推洋房，13秒小时劲销3亿。
二，临深片区房价抬高。
首先，东莞出现了104套房源上调报价的情况，最高涨幅接近30%，其中光大景湖名郡，一夜飙升了110万，单价达到4万。
其次，一季度，惠州房价不降反涨。惠州合纵联行的数据显示，全市网签均价11806元/平，环比上涨3%，同比上涨8%，惠城—季度均价突破了1.2万/平。
其次新房方面也迎来突破信号，丰华珑远翠珑湾10套新房备案价超过4万/平，万科御景湾八号，项目最高备案价更飙到了6万+，打破价格想象空间。
临深片区如此亢奋，原因很简单，若是深圳“扩容”，被纳入到扩容区域的地方，会出现房价补涨，毕竟现在价差明显，所以提前埋伏等待暴击。
PART.3
“扩容”节点不断地逼近
市场反应越是明显
有支持的声音，就会有反对的声音。
不少人表示，深圳“扩容”涉及到的利益博弈实在是太多了，可行性不大。
不可否认，考虑到竞合关系，省层面、市层面、人民层面，这些确实是深圳扩容会遇到的问题。
不过凡事都有A/B面，还需要透过现象看本质。我们不能完全否认深圳“扩容”的可能性，毕竟深圳“扩容”是有先例的，回顾深圳过去的4次扩容，从蛇口到罗湖，从关内到关外，从全市到深汕合作区，深圳的发展是伴随着扩容一步步发展的。
未来深圳还要继续发展，碍于土地约束，为谋求更大的发展空间，可能扩容是一个选项。
尤其是近期国家也发布了关于重视中心城市扩容的相关内容，国家发改委的《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》中，就提到：完善部分中心城市市辖区规模结构和管辖范围，解决发展空间严重不足问题。
这就表示，国家非常重视中心城市的生产力，会通过土地要素予以保障，必要的时候可以调整行政区管辖范围，解决发展空间不足的问题。
所以说，虽然今年深圳“扩容”不一定兑现，但把时间拉长到3年、5年、10年的周期看，扩容概率很高，可能就是8成、9成，甚至100%都有可能。
而随着“扩容”这个节点不断地逼近，市场反应越是明显，因为越是逼近即将兑现的日子，这对房价来说带动作用越大。
前海对宝中的影响就是很好的证明，虽然前海扩容宝中已经说了几年，但这种影响随着今年前海“扩容”即将兑现的逼近，表现的尤为地明显，房价从7万多，普遍进入10万+。
反观临深片区，很多人其实已经看到深圳“扩容”节点不断逼近下的红利空间，市场已经发生明显躁动，不少开发商和置业者逐渐将目光投向了临深片区。
首先是开发商进驻。吸引了中海、保利、星河、金融街、金茂、华润、万科、碧桂园、天健等，成为“东莞、惠州女婿”。
惠州表现尤其亮眼，房企拿地热情高，2月成功出让17宗地，曾单日成交10宗商住地。整个4月，还将挂牌出让10宗商住地块，总占地面积超30万平，起始竞拍价总额更是突破了23亿元，届时惠州土地市场则将再度迎来成交小高峰，不知又会有哪些房企能够拿地入驻。
值得注意的是，已经在惠州开发了多个豪宅项目的星河，4月初又以7.85亿拿下两宗商住地，首次进军了仲恺市场，可见在大环境下，房企都正在紧锣密鼓的布局。
另外是购房者买入。
从成交量来看，这几年东莞、惠州楼市成交“跑赢”了深圳。加上临深优势，深圳刚需也好，投资客也好，一部分购买力外溢也往这两座城市去了。最后，目前网络上对深圳“扩容”的猜测主要有三派：
一、主张通过类似于深汕合作区的形式扩容；
二、主张扩容东莞凤岗，惠州的惠阳、大亚湾；
三、主张扩容东莞、惠州；
究竟哪一派的可能性更大？哪个片区更合适？
