一邊是業主不滿物業服務,拒交物業費;一邊是收不上足額物業費,物業公司入不敷出,服務因此打折扣——發生在一些小區的“物業費之爭”多年來惡性循環,該如何解決?業主普遍對於物業費的制定標準、收取方式、使用用途等存有疑問,如果不能及時得到解答,就易成為物業費和服務質量矛盾的導火索。5月1日起即將施行的《北京市物業管理條例》,對物業費“我是誰”“我從何處來”“應向何處去”的問題在一定程度上都給予了回答。
物業費取之於民用之於民
提及物業費,想必大家都不會陌生,它一般是指物業產權人、使用人委託物業公司對居住小區內的房屋公共建築及其設備、公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境等項目進行日常維護、修繕、整治及提供其他與居民生活相關的服務所收取的費用。
根據即將施行的《北京市物業管理條例》第二十八條和第六十一條的規定,業主可以自行管理物業,也可以委託他人管理,委託物業服務企業提供物業服務的,一個物業管理區域應當選定一個物業服務企業提供物業服務。不管自行管理還是委託他人,業主都應當根據物業服務合同約定的付費方式和標準,按時足額交納物業費。實踐中,業主可以成立業主大會,業主大會可以確定或者調整物業服務方式、服務內容、服務標準和服務價格。而業主委員會可以代表業主與業主共同選聘的物業服務人簽訂書面合同,就物業服務內容和標準、費用、物業服務用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。
在實踐中,物業費的收取分為兩個階段,在建設單位銷售房屋前,此時應當由建設單位承擔前期物業服務責任,由其選聘前期物業服務人,簽訂前期物業服務合同,前期物業服務合同應當就前期物業服務是否收費、服務內容以及收費標準進行約定,約定的內容作為房屋買賣合同的附件或者直接納入房屋買賣合同,前期物業服務合同期限最長不超過兩年。而在建設單位銷售房屋後,前期物業服務合同期限屆滿前三個月,由業主共同決定是否繼續使用前期物業服務人。值得一提的是,在即將施行的《北京市物業管理條例》中,對於因為業主大會、業主委員會缺失或者不能正常運行狀態下的一些小區,可以由街道辦事處、鄉鎮人民政府負責組建成立臨時性、過渡性機構——物業管理委員會,它也可以履行業主委員會的相應職責。
物業收費實行市場調節價
按照基礎條件、公共秩序維護、保潔服務、房屋管理、設施維修養護、綠化養護管理和綜合管理服務等因素,物業費一般可以分為四級,每個級別的收費標準因地區而有所不同。此前根據《北京市物業服務收費管理辦法》,北京市物業服務收費實行市場調節價和政府指導價,而根據即將施行的《北京市物業管理條例》第七十條和第七十三條的規定,物業服務人應當在物業管理區域內顯著位置設置公示欄,如實公示、及時更新物業服務內容和標準、收費標準和方式;上一年度物業服務合同履行及物業服務項目收支情況、本年度物業服務項目收支預算;上一年度公共水電費用分攤情況、物業費、公共收益收支與專項維修資金使用情況等信息,並且可以通過互聯網方式告知全體業主。市住房和城鄉建設主管部門應當發佈住宅小區物業服務項目清單,明確物業服務內容和標準。物業管理行業協會應當監測並定期發佈物業服務項目成本信息和計價規則,供業主和物業服務人在協商物業費時參考。
這意味著,之後小區物業費的收取並不是由物業公司單方定價,而是通過市場予以調節並適時調整。並且,在進一步明確物業管理行業協會監測及公開價格信息的職責之後,可以保證物業定價的合理、透明。這樣,一方面減少了業主心中對於收費機制的疑問,另一方面由於服務質量將成為物業收費的主要因素,必將督促物業公司提升服務質量。
無理拒交或被納入失信名單
根據《北京市物業管理條例》第七十二條第一款的規定,業主應當根據物業服務合同約定的付費方式和標準,按時足額交納物業費。業主逾期不交納物業費的,業主委員會或者物業管理委員會應當督促其交納;拒不交納的,物業服務人可以依法提起訴訟或者申請仲裁。業主拒不執行法院生效法律文書的,法院可以依法對業主作出限制消費令、納入失信被執行人名單。同時,根據《最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條的規定,經書面催交,業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費,物業服務企業請求業主支付物業費的,法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務,業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的,法院不予支持。
因此,如果物業公司提交證據表明自己已經依照合同或其他規定提供了服務,而業主以外出不在、房屋閒置或不需要使用公共電梯、暖氣等理由,無理拒交物業服務費或者要求給予優惠時,此類訴求或抗辯一般不會得到支持。舉例來說,在北京某物業公司與鄭某的物業服務合同糾紛中,鄭某拒絕交納物業費長達9年,物業公司因此將其訴至法院,儘管鄭某辯稱自己拒絕交納物業費的理由是因為物業公司提供的服務不合格,並沒有享受到等值的物業服務,而且自己的房屋也閒置長達3年,產生了相應的損失。但是法院最終經審理認定,物業公司已經向鄭某提供了相應服務且並未中斷,而鄭某的抗辯理由並不足以支持其減免物業費,鄭某應向物業公司補交物業費並支付相應的逾期違約金。
延遲交房期間有權拒交
值得注意的是,為了合理分配業主與物業公司之間的權利義務,並不是所有的物業費都應由業主負責承擔。
根據即將施行的《北京市物業管理條例》第二十二條的規定,前期物業服務合同生效之日至出售房屋交付之日的當月發生的物業費,由建設單位承擔。出售房屋交付之日的次月至前期物業服務合同終止之日的當月發生的物業費,由業主按照房屋買賣合同的約定承擔;房屋買賣合同未約定的,由建設單位承擔。結合此前國務院發佈的《物業管理條例》第四十一條第二款的規定,已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業,物業服務費用由建設單位交納。從以上條款可以看出,業主交納物業費並不是依照合同上的交房日期開始算,而是應從開發商通知業主收房之日或物業實際交付房屋之日才開始計算,如果開發商尚未出售房屋或物業有延遲交房的情況,在這段時間內業主有權不交納物業費。
此外,根據《最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第五條的規定,物業服務企業違反物業服務合同約定或者法律、法規、部門規章規定,擅自擴大收費範圍、提高收費標準或者重複收費,業主以違規收費為由提出抗辯的,法院應予支持。
舉例來說,在郭某與北京某物業管理有限公司的物業服務合同糾紛中,郭某認為物業公司違反法定程序,擅自將物業費標準從每平方米每月0.94元調整至1.6元;物業公司辯稱,提高物業收費標準經過專業機構評估,並經過相關行政機關備案,符合法律規定。最終法院認為,決定有關共有和共同管理權利的其他重大事項,應當經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意,而物業公司提交的調整物業費徵求意見無法確定經過上述業主簽署,且相關機構備案僅僅是行政管理的要求,而不對材料進行實質審查,因此物業公司應退還郭某多餘的物業費用。由此可以看出,如果物業公司擅自增加收費項目、擴大收費範圍、提高收費標準,業主有權拒絕交納多餘的物業管理費。生活中,如果物業公司確實由於物價上漲或是相關政策變化等需要改變物業管理費收費標準,應在與業主充分協商的前提下重新簽訂變更的《物業服務合同》,從而減少雙方的爭議。
(劉葉 作者單位:北京市石景山區人民法院)
延伸閱讀
老舊小區物業費調整
居委會依法定程序可代行職責
案情回顧
劉某等業主與某物業公司簽訂了《物業管理服務協議》,約定由物業公司提供物業管理服務,物業費按年計算每平方米18元。自合同簽訂生效後,雙方一直按約定履行。但2014年6月以後,物業公司要求業主按照新的收費標準交納物業費。劉某等業主認為上調物業費沒有依據,提起訴訟,要求判令物業公司繼續依協議執行。物業公司辯稱,已經按照法定程序上調物業費,不同意業主的訴訟請求。法院經審理認為,物業公司的漲價行為符合形勢要求,劉某等業主的要求無事實和法律依據,駁回了他們的訴訟請求。
案例解析
住宅小區物業費長期不調整是導致物業糾紛的重要原因之一。物業費的調整屬於物業管理區域內重大物業管理事項,根據我國物權法的規定,應當由業主共同決定,並經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意。對於成立業主大會並選聘業委會的小區,調整物業費按照法律規定的程序進行即可。但是實踐中,並非所有小區都成立業主大會或業主委員會,很多小區特別是老舊小區缺位現象非常普遍。本案即是在未成立業委會的小區,由居民委員會代行業委會職責,進而實現調整物業費的典型案例。
我國物權法及《物業管理條例》賦予業主大會和業委會法律上的地位,這從本質上體現了業主的事情由業主共同決定的基本原則。但業主大會與業主委員會僅是承載業主集體意志的外在載體,業主大會本質上代表全體業主的意志,即使未成立業主大會,全體業主同樣有權作出集體意思表示;即使未選舉業主委員會,全體業主同樣可以通過委託其他組織的方式執行全體業主的集體意志。如果全體業主能夠通過某種方式共同作出決定,效力上同樣應該給予肯定。
《業主大會和業主委員會指導規則》中規定,因客觀原因未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足總數一半的,新一屆業主委員會產生之前,可以由物業所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下,代行業主委員會的職責。據此,成立業主大會但未選舉產生業委會的小區,居民委員會在街道辦事處或鄉鎮人民政府的指導和監督下,可代行業主委員會的職責,根據業主大會的授權,代為執行全體業主的決定;未成立業主大會、業委會等組織的,經符合條件的業主授權,亦可委託居民委員會代為執行業主共同決定事項。即將於5月1日起實施的《北京市物業管理條例》規定,在未成立業主大會或業主委員會的小區,可以由街道辦事處、鄉鎮人民政府負責組建物業管理委員會,在一定條件下代行業主大會或業主委員會的職責。也就是說,是否成立業主大會以及選舉業主委員會,並不能從實質上阻礙全體業主作出意思表示。
本案中,涉案小區未成立業主大會,小區物業費長期得不到調整,客觀上導致物業服務企業入不敷出,服務質量下降。為了給業主提供質價相符的物業服務,在對涉案小區物業費進行依法評估並公示的基礎上,根據物業公司的申請,社區居委會代行業主委員會職責,並全權委託物業公司負責入戶調查,徵求全體業主意見。物業公司受託進行民意調查後,及時將調查結果向社區居委會和街道辦事處分別進行報告,社區居委會及街道辦事處均對調查結果予以認可,並同意上調小區物業費。物業公司及時向所在區物業主管部門申請變更物業收費標準,並進行了相關備案工作。涉案小區調整物業費的過程,本質上體現了業主事情由業主共同決定的基本原則,程序上符合雙過半的要求,主體上由社區居委會代行業委會職責,物業費漲價行為符合形勢要求,應對全體業主產生效力,業主應當按照新的物業費收費標準交納物業費。
(王磊 作者單位:北京市第二中級人民法院)
