深圳市住宅局物業監管處 張玉亭
社會是由人組成的，人與人之間構成一種社會關係。社會關係有多種，如法律關係、道德關係、政治關係、宗教關係、經濟關係、軍事關係、藝術關係等。物業管理法律關係是法律關係的一種，並且是綜合了民事法律關係、行政法律關係等各種要素而形成的。
物業管理事業單位的發展有賴於全社會法制建設的完善與深入，但建設一個科學合理的物業管理法律體系不僅僅是立法部門和政府的事情，還需要全社會各階層對物業管理關係的正確深入瞭解。物業管理不僅是物業管理企業與消費者(業主及非業主使用人)之間的事情，而且是各個相關主體(包括政府、開發商、物業管理企業、業主、使用人、相關部門)之間的共同事務，甚至還有賴於整個國家或地區的經濟發展、城市建設、政府效率、司法公正，乃至全民族素質的提高。
一般來講，物業管理法律關係與其他法律關係並無二致，是由法律的主體(政府、企業、個人、團體等)、客體(物業、行為、智力、成果)、內容(權利、義務)所構成的，也存在法律關係的產生(法律規範及法律事實的存在)、變更與消滅(如合同終止或物業的滅失等)。但目前存在的問題不是從一般意義上確認上述關係，也不是強調物業管理法律關係的本身特徵(如主體的廣泛性與多元化，權屬的基礎性與服務商品化，國家的干預性與管理自治化，以及法律關係的複合性與域界的區分化等)，而是普遍存在的對物業管理諸要素的種種誤解或誤導，不澄清這些誤解或誤導，則不能正確建立科學合理的物業管理法律關係，不能使物業管理事業健康快速發展。
一、發展商是物業管理的旁觀者或協助者，還是物業管理法律關係的主體之一?
1.發展商是物業有關功能與要素的長期乃至終身責任主體，如規劃、配套、安全、基礎、結構、屋面、衛生間等。有人主張完全排除發展商在物業管理中的地位和作用，甚至不同意發展商參與業主大會或行使業主投票權，這是不對的，而且不利於許多問題的解決，以及物業管理的發展。
2.從早期的“誰開發誰管理”到近年來“建管分離”再到今後的“建管同步”，說明發展商在物業管理中的不可替代性。
3.從物業規劃設計階段到由業主選擇物業管理公司期間，即“前期物業管理期”，發展商是物業管理責任的當然承擔者，而且法律和政府也不強迫發展商必須實行公開招標或必須委託給非下屬企業的其他物業管理企業。
4.目前有關物業管理的問題多數與發展商有關，但不能將發展商一切殺死，解決問題還須靠他。
5.目前多數發展商是不合格的市場主體，要規範物業管理市場，首先應規範發展商，並且不僅在物業管理法律關係方面。
二、業主委員會是獨立的法律主體還是業主的代言人?
1.業主委員會的行為所造成的法律後果是由全體業主承擔，而不由行業委員會成員個人承擔，這是當前許多業主委員會成員對自身的言行不負責任的重要原因。
2.業主委員會是一般性群眾組織，不以自己名義承擔法律責任，沒有實際財產，缺乏有效運作的組織基礎，所以不具備完全意義上的法律主體資格。
3.今後立法應業主大會作為代表全體業主利益與意志，真正意義上的民事主體，過去的國內各地立法及實踐在此問題都走了彎路。
4.對業主大會及行為執行機構的業主委員會，其產生、人員資格及素質、註冊、日常運作等，應在立法中進行嚴格規範，並由政府、社會予以監督、管理，那種認為監管業主委員會就是限制業主權利的權點，是權利(力)過敏症和物業管理極左主義。
5.在條件不成熟的地區，可以暫緩實行業主大會及業主委員會制度，應當允許普遍原理與具體實踐相結合。
三、開發商、物業管理企業、業主大會及業主之間是平等關係還是不平等關係?
1.物業管理的特殊性決定了雙方關係的性質與具體的形式，物業管理不等同於物業管理服務。物業管理服務這種商品從其性質、形式到銷售、價格、市場各個方面均不同於其他一般性服務產品。
2.開發商、物業管理企業、業主大會之間是一種平等及相互監督制約關係，不承認相互監督就是不承認事實，不接受監督就達不到正常的平衡。
3.物業管理公司與全體或多數業主意志之間是平等的選擇關係，屬於一般民事關係。
4.個體業主對物業管理公司的正當管理是服從關係，屬於法定的個體意志與多數意志之間的隸屬關係。
5.物業管理局部充滿了各種平等與不平等的交叉混合關係。
四、居委會是不是物業管理關係的必然主體?
1.物業管理反映民事主體(含境外投資)的財產關係，居會會管理反映國內居民的政治關係與政府行政管理關係。
2.社區管理是一種不確定的概念，屬於學術理論範疇而非法律範疇。
3.物業管理與居委會管理應當且可以共存共榮，但前提是職責分明，井水不犯河水。
4.居委會管理的活動不應違揹物業管理關係原則，如市場化選擇、專業化服務、規範化管理、企業化經營、綜合化運作等。
5.居委會不是物業管理必然主體，更不是物業的自然管理者，除非它是物業業主或使用人，或者政府、業主指定其承擔某些物業管理服務事項。
五、物業管理公司在城市管理中的角色如何定位?
1.物業管理是現代城市管理發展的必然階段和重要組成部分；
2.物業管理公司通過自身行為客觀形成了城市管理重要主體；
3.物業管理公司不應偏離企業的角色，依法經營、拓展市場、
降低成本、追求利潤、樹立品牌、提高質量是企業的天然職能，不應去管不屬於份內職責的事情。
4.城市管理的各個主體尤其是各有關部門，應當履行各自法定職責，不應把自己的事推給物業管理企業。
5.社會及政府應當客觀、成熟地處理物業管理關係、市場是思維的起點和終點，公平公正是最基本的準則。
六、政府在物業管理中的角色如何定位?
中國的物業管理是在不成熟的市場經濟、不發達的城市建設和不完善的法制基礎上嫁接過來的。其生存條件較差，而且國民對物業管理消費承受能力差，國家在城市建設及管理方面欠帳較多，同時有相當多的社會資源直接或間接地掌握在政府部門。上述各種條件決定了政府在物業管理起步與發展中的地位、作用及行為模式：
1.作為物業管理活動中的一個特殊主體，政府的職能永遠不會也不應從物業管理中消失。
2.在相當長的時間內，“強政府”對物業管理發展是必不可少的；
3.政府應當提高履行職責的自覺性與成熟性；
4.在立法與具體運作中，應當將政府的監督、指導、促進職責落到實處；
5. “成也蕭何，敗也蕭何”--政府必須把握好促進物業管理發展的時機與方式。
七、物業管理職業經理能否成為物業管理法律關係的主體?
1.今後物業諸主體中，有兩種主體最具活力：一是以經營者持投為主要產權結構的股份制物業管理企業，二是職業化的物業管理人。後者雖然仍未被提上立法日程，甚至其概念在目前仍未被行業及社會所接受，但在部分地區正初露端倪，且將很快成為潮流。
2.實行物業職業經理人制度將是中國物業管理發展的必然方向。
3.中國物業管理職業經理人必須與國際接軌。
4.加入WTO將加快物業管理職業經理人制度的到來。
5.立法部門、政府、理論界、物業管理企業及從業人員、消費者，應當開始研究作好應對措施。
八、如何界定物業管理法律事實?
具體法律事實(事件、行為)是產生及變更現實物業管理法律關係的前提，但由於對物業管理法律事實研究不夠深入，以及物業管理本身的複雜性。所以引發了許多立法及實踐中物業管理法律關係的混亂現象，如服務質量、服務價格、合同關係、賠償責任等方面的許多問題。
1.傳統的物業管理法律事實有：物業建成交付使用、維護管理行為、合同訂立、業主大會及業主委員會成立、物業轉讓等。
2.將來的物業管理法律事實有：物業管理的多元化經營服務、新型物業的出現、高科技物業管理手段的應用、物業管理職業經理人制度的建立、業主自主專業化管理等。
3.不應存在的物業管理法律事實有：未專門約定的、業主及使用人財產保管和人身傷害賠償、汽車丟失賠償，發展商責任轉嫁，政府職能轉移，不合理費用的攤派，水電氣暖費用的分銷等。
4.當前物業法律事實界定方面的隱患主要是：社會對物業管理概念、性質、範圍的認識混淆，發展商的盲目建立與偷工減料，業主對物業管理服務的過份依賴與超值享受心理、物業管理企業的過頭承諾及超值提供服務，立法的滯後、盲目及技術缺陷等。
