商業貸款購房的基本流程是什麼
（一）交易房屋無抵押
簽署房屋買賣合同—銀行面籤（可同時進行貸款評估）—批貸—辦理網籤—資金監管—繳納稅費—轉
移登記和抵押登記—領取新不動產權證書—領取不動產登記證明—首付款解凍—銀行放款至賣方賬戶—物業交割。
（二）交易房屋有抵押
簽署房屋買賣合同—銀行面籤（可同時進行貸款評估和還款申請）—批貸—還清欠款—註銷抵押登記
—辦理網籤—資金監管—繳納稅費—轉移登記和抵押登記—領取新不動產權證書—領取不動產登記證明—首付款解凍—銀行放款至賣方賬戶—物業交割。
個人住房商業性貸款有哪些常見問題
（1）貸款資格。也就是，購房人是否能申請住房商業貸款？
（2）貸款金額。也就是，購房人能貸多少錢？
（3）貸款期限。也就是，購房人能貸多
長時間？
（4）貸款利率。也就是，購房人申請的貸款，利率是多少？
（5）還款方式和每月還款額。也就是，購房人怎麼償還貸款？每個月需要還多少錢？
個人住房商業性貸款中評估的作用是什麼
在個人住房商業性貸款活動中，商業銀行為了業務發展和防範風險，既不能壓低房地產抵押價值，也
不能提高房地產抵押價值。兩全其美的辦法是，追求合理的抵押價值。
為了知道合理的抵押價值，商業銀行會委託信任的房地產估價機構進行評估，為其確定房地產抵押貸
款額提供參考依據。現實中，房地產估價公司若要承接某個銀行的估價業務，則需要入圍這個銀行估價公司的目錄。
必須明確的是，商業銀行會委託的房地產估價機構，必須具備國家審批批准的房地產估價資質。有些
互聯網公司雖能提供估價服務，但不具備房地產估價資質，商業銀行若認可互聯網公司做的估價，將承擔估價無效的風險
評估值與成交價格的比例是多少
評估公司評估的是房屋的抵押價值，等於房屋市場價值減去法定優先受償款。因此，評估價值一般比
成交價值低，通常到成交價的 90%。
評估報告是否收費，由誰承擔
評估公司的評估作業是有償服務，是收費的。在住房商業貸款和組合貸款中，由客戶繳納評估費，收
費標準是評估值的 0.5%。但是在單純市屬住房公積金貸款中，不需要客戶繳納評估費。
銀行針對哪些情形會拒貸
（1）虛假貸款申請資料。包括虛假身份證明、虛假收入證明、虛假工資流水、虛假徵信記錄、虛假婚
姻證明、虛假購房合同等。
（2）徵信記錄非常差。原則上說，近兩年內連續三次累計六次的逾期記錄，銀行就可以拒貸。逾期記
錄包括信用卡、房貸、車貸等還款逾期情況。
（3）虛假房地產交易。例如，買賣雙方為親屬關係，買賣雙方為親密朋友關係，買賣雙方為債權債務
關係，均有可能被銀行視為騙貸行為。
（4）提高房屋評估價。例如，房屋正常評估價 200 萬，首付 60 萬，貸款 140 萬，但買賣雙方通過一
定手段將房屋評估價提高以獲得更多貸款，降低首付成本，甚至實現零首付。
（5）收入證明不符合要求。中國銀行業監督管理委員會要求，借款人住房貸款的月房地產支出（總負
債）與收入比應控制在 50%以下（含），也就是收入應至少達到總負債月供的 2 倍。
首套住房、二套住房如何認定
認定住房是首套或二套，有兩個部門：一是，銀行；二是，不動產登記機構。兩個部門的認定標準，
有時一致，有時不一致。
不動產登記機構判斷首套、二套的標準是以家庭為單位，在洛陽市無住房。具體按照下列標準認定：
（1）不僅僅指借款人本人無住房，還包括借款人家庭成員無住房。網簽在其家庭成員名下和登記在其
家庭成員名下的住房，都認定為家庭擁有的房屋套數。
（2）只統計洛陽市內的住房，不統計洛陽市之外的任何房屋；住房的範圍包括經濟適用房、已購公房、商品住房、平房，不包括商業用房、辦公用房。
在貸款環節，洛陽判斷首套、二套的標準是認貸不認房，具體按照下列標準認定：
（1）首套房，是指借款人在全國範圍內，沒有通過貸款購買過住房，也就是無貸款記錄；
（2）住房貸款記錄的範圍是指全國，而不是僅僅包括洛陽市；不僅包括住房商業貸款記錄，還包括住
房公積金貸款記錄；曾經有過的住房商業貸款或者住房公積金貸款，不論是否結清，都算貸款記錄。
（3）貸款購買的房屋是商業或辦公用房，不計算貸款記錄；以住房為擔保物，完成的抵押消費貸或者
抵押經營貸，不計算貸款記錄。
如何認定購房人具有貸款資格
（1）借款人家庭的收入不低於負債的 2 倍。家庭收入的認定：①通過銀行打印的工資流水認定；②通
過借款人所有的銀行卡流水認定；③通過所在工作單位開具的收入證明認定。家庭負債的認定：通過家庭成員的徵信報告認定。徵信報告沒有體現的，一般不會認定。
（2）徵信較好。一般逾期出現“連三累六”就會被認定為徵信不是較好。逾期越多，徵信越差，拒絕貸
款的可能性越大。
商業貸款收入證明有什麼要求
（1）需要達到總負債（含抵押類貸款、信用類貸款）月還款的 2 倍及以上；
（2）按照銀行要求的格式進行開具、聯繫方式需留座機；
（3）收入證明上需加蓋工作單位公章或人事章；
（4）收入證明蓋章後不能塗改。
如何應對收入證明不足以覆蓋月供兩倍的情形
（1）可開具兼職收入證明；
（2）男女朋友共同借款；
（3）父母作為擔保人；
（4）可將所有獎金、補助、住房公積金，全部計算收入；
（5）接力貸，借款人為所購房屋的所有權人，父母或子女作為共同借款人。
貸款年限如何確定
貸款最長年限有下列 3 個影響因素，這 3 者得出的三個結果，取最小值，就是該筆貸款申請的最長貸
款年限。
（1）國家和地方政策。目前洛陽市政策規定，住房商業性貸款的期限最長不超過 30 年。
（2）房屋年齡。一般要求房齡在 20 年以內，個別銀行可以承接 20-25 年房齡；同時還需滿足：貸款
年限+房齡≤40。
（3）借款人年齡。一般要求借款人不超過 65 週歲，同時還需滿足：貸款年限+借款人年齡≤65 週歲
貸款金額如何確定
影響貸款金額的因素有：（1）網籤價格；（2）評估價格；（3）貸款成數。
貸款金額的公式為：貸款金額=較小值（網籤價格，評估價格）×貸款成數。
其中，網籤價格，是指網籤合同上體現的房屋成交價格。評估價格，是指估價報告標明的價格。
講這麼多，是不是看的一臉懵，其實不需要記這些東西，只要你找到正規的中介公司，經紀人會指導你一步一步往下走，並且確保交易安全。
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