商业贷款购房的基本流程是什么
（一）交易房屋无抵押
签署房屋买卖合同—银行面签（可同时进行贷款评估）—批贷—办理网签—资金监管—缴纳税费—转
移登记和抵押登记—领取新不动产权证书—领取不动产登记证明—首付款解冻—银行放款至卖方账户—物业交割。
（二）交易房屋有抵押
签署房屋买卖合同—银行面签（可同时进行贷款评估和还款申请）—批贷—还清欠款—注销抵押登记
—办理网签—资金监管—缴纳税费—转移登记和抵押登记—领取新不动产权证书—领取不动产登记证明—首付款解冻—银行放款至卖方账户—物业交割。
个人住房商业性贷款有哪些常见问题
（1）贷款资格。也就是，购房人是否能申请住房商业贷款？
（2）贷款金额。也就是，购房人能贷多少钱？
（3）贷款期限。也就是，购房人能贷多
长时间？
（4）贷款利率。也就是，购房人申请的贷款，利率是多少？
（5）还款方式和每月还款额。也就是，购房人怎么偿还贷款？每个月需要还多少钱？
个人住房商业性贷款中评估的作用是什么
在个人住房商业性贷款活动中，商业银行为了业务发展和防范风险，既不能压低房地产抵押价值，也
不能提高房地产抵押价值。两全其美的办法是，追求合理的抵押价值。
为了知道合理的抵押价值，商业银行会委托信任的房地产估价机构进行评估，为其确定房地产抵押贷
款额提供参考依据。现实中，房地产估价公司若要承接某个银行的估价业务，则需要入围这个银行估价公司的目录。
必须明确的是，商业银行会委托的房地产估价机构，必须具备国家审批批准的房地产估价资质。有些
互联网公司虽能提供估价服务，但不具备房地产估价资质，商业银行若认可互联网公司做的估价，将承担估价无效的风险
评估值与成交价格的比例是多少
评估公司评估的是房屋的抵押价值，等于房屋市场价值减去法定优先受偿款。因此，评估价值一般比
成交价值低，通常到成交价的 90%。
评估报告是否收费，由谁承担
评估公司的评估作业是有偿服务，是收费的。在住房商业贷款和组合贷款中，由客户缴纳评估费，收
费标准是评估值的 0.5%。但是在单纯市属住房公积金贷款中，不需要客户缴纳评估费。
银行针对哪些情形会拒贷
（1）虚假贷款申请资料。包括虚假身份证明、虚假收入证明、虚假工资流水、虚假征信记录、虚假婚
姻证明、虚假购房合同等。
（2）征信记录非常差。原则上说，近两年内连续三次累计六次的逾期记录，银行就可以拒贷。逾期记
录包括信用卡、房贷、车贷等还款逾期情况。
（3）虚假房地产交易。例如，买卖双方为亲属关系，买卖双方为亲密朋友关系，买卖双方为债权债务
关系，均有可能被银行视为骗贷行为。
（4）提高房屋评估价。例如，房屋正常评估价 200 万，首付 60 万，贷款 140 万，但买卖双方通过一
定手段将房屋评估价提高以获得更多贷款，降低首付成本，甚至实现零首付。
（5）收入证明不符合要求。中国银行业监督管理委员会要求，借款人住房贷款的月房地产支出（总负
债）与收入比应控制在 50%以下（含），也就是收入应至少达到总负债月供的 2 倍。
首套住房、二套住房如何认定
认定住房是首套或二套，有两个部门：一是，银行；二是，不动产登记机构。两个部门的认定标准，
有时一致，有时不一致。
不动产登记机构判断首套、二套的标准是以家庭为单位，在洛阳市无住房。具体按照下列标准认定：
（1）不仅仅指借款人本人无住房，还包括借款人家庭成员无住房。网签在其家庭成员名下和登记在其
家庭成员名下的住房，都认定为家庭拥有的房屋套数。
（2）只统计洛阳市内的住房，不统计洛阳市之外的任何房屋；住房的范围包括经济适用房、已购公房、商品住房、平房，不包括商业用房、办公用房。
在贷款环节，洛阳判断首套、二套的标准是认贷不认房，具体按照下列标准认定：
（1）首套房，是指借款人在全国范围内，没有通过贷款购买过住房，也就是无贷款记录；
（2）住房贷款记录的范围是指全国，而不是仅仅包括洛阳市；不仅包括住房商业贷款记录，还包括住
房公积金贷款记录；曾经有过的住房商业贷款或者住房公积金贷款，不论是否结清，都算贷款记录。
（3）贷款购买的房屋是商业或办公用房，不计算贷款记录；以住房为担保物，完成的抵押消费贷或者
抵押经营贷，不计算贷款记录。
如何认定购房人具有贷款资格
（1）借款人家庭的收入不低于负债的 2 倍。家庭收入的认定：①通过银行打印的工资流水认定；②通
过借款人所有的银行卡流水认定；③通过所在工作单位开具的收入证明认定。家庭负债的认定：通过家庭成员的征信报告认定。征信报告没有体现的，一般不会认定。
（2）征信较好。一般逾期出现“连三累六”就会被认定为征信不是较好。逾期越多，征信越差，拒绝贷
款的可能性越大。
商业贷款收入证明有什么要求
（1）需要达到总负债（含抵押类贷款、信用类贷款）月还款的 2 倍及以上；
（2）按照银行要求的格式进行开具、联系方式需留座机；
（3）收入证明上需加盖工作单位公章或人事章；
（4）收入证明盖章后不能涂改。
如何应对收入证明不足以覆盖月供两倍的情形
（1）可开具兼职收入证明；
（2）男女朋友共同借款；
（3）父母作为担保人；
（4）可将所有奖金、补助、住房公积金，全部计算收入；
（5）接力贷，借款人为所购房屋的所有权人，父母或子女作为共同借款人。
贷款年限如何确定
贷款最长年限有下列 3 个影响因素，这 3 者得出的三个结果，取最小值，就是该笔贷款申请的最长贷
款年限。
（1）国家和地方政策。目前洛阳市政策规定，住房商业性贷款的期限最长不超过 30 年。
（2）房屋年龄。一般要求房龄在 20 年以内，个别银行可以承接 20-25 年房龄；同时还需满足：贷款
年限+房龄≤40。
（3）借款人年龄。一般要求借款人不超过 65 周岁，同时还需满足：贷款年限+借款人年龄≤65 周岁
贷款金额如何确定
影响贷款金额的因素有：（1）网签价格；（2）评估价格；（3）贷款成数。
贷款金额的公式为：贷款金额=较小值（网签价格，评估价格）×贷款成数。
其中，网签价格，是指网签合同上体现的房屋成交价格。评估价格，是指估价报告标明的价格。
讲这么多，是不是看的一脸懵，其实不需要记这些东西，只要你找到正规的中介公司，经纪人会指导你一步一步往下走，并且确保交易安全。
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