貔貅8008
商品房施工时手续齐全，但到业主这里却办不了产权证，说明问题出在后续环节。按照房地产项目的开发流程，项目完工后，首先应由建设单位（开发商）组织施工、设计、勘察、监理等单位进行竣工验收。其次进行规划、消防、气象、市政、绿化、环保、档案等多部门的综合验收，取得竣工验收备案表，完成备案手续。然后再由建设单位到房地产主管部门进行项目初始登记，完成初始登记之后，才能办理业主的产权证。
如果建设单位在施工阶段手续齐全，即说明已经取得了《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》，通常不能办理产权证可能有以下几方面原因：
1、项目尚未进行竣工综合验收，或者综合验收不合格。
这里面的情况比较复杂，常见的有：
（1）规划验收不合格，比如开发商擅自变更容积率，在多层项目中，把6层做成6+1层，超范围建设地下车库等；
（2）消防验收不合格，比如不按照施工图施工，或者施工图事先未经消防部门审查批准等；
（3）绿地率不达标；
（4）环保设施不合格；
（5）资料残缺导致不能备案等。
2、开发商未完成项目的初始登记。
正常情况下，在完成项目竣工综合验收和备案之后，开发商应请房产测绘部门对项目进行现场实测，取得测绘报告后，按规定携带有关材料到房地产主管部门办理初始登记。办理初始登记的目的是确认开发商对项目拥有完全产权。
根据《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。第三十一条规定：享有不动产物权的，处分该产物权时，依照法律规定需要办理等记的，未经登记，不发生物权效力。
因此，只有在办理了初始登记手续，取得初始登记证明之后，开发商才能合法拥有项目的完全产权，其转让商品房物权的行为才能发生法律效力，此时，才能够办理业主的产权登记。换言之，开发商不办理初始登记，业主就办不了产权证。
开发商办理初始登记需要提交十几项材料，资料不齐全同样办不了初始登记。
3、有些回迁房、安置房项目短期内也办不了产权证。
有些不良开发商故意隐瞒回迁房、安置房的事实，对外以商品房名义销售，这类项目虽然施工阶段手续齐全，但由于其用地性质属于国有划拨土地或集体土地，短期内也无法办理产权证。
4、开发商存在违规销售行为，尚未处理。
有些开发商在尚未取得商品房预售许可证的情况下对外销售，后期不及时补办手续，或对主管部门处罚其违规销售行为的决定没有积极处理，也会影响初始登记。
总之，不能办理产权证的原因很多，业主应查清原因，根据具体情况选择维权方式。
小猪房论
为啥有些商品房施工时证件都齐全，但到业主这里却办不到产权证？可能大家认为施工时证件齐全，产权证就可以办理。其实，很多项目在销售时施工各种证件时不齐全的，但是开发商通过各种关系加上地方政府为了税收考虑，对开发商无证施工纵容。
哪些情况新房不能办理房产证呢
1、开发商五证不全、无证施工
一个楼盘如果预售开发商要拿到五证：《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》;《商品房预售许可证》。若五证不全，就无法开始预售。以前，我也多次说过，买房一定去当地政府建设网查询相关证件，因为现在PS技术太先进，在三四线城市小开发商为了房屋预售，可能自己做了一个假证在大厅里公示。
2、房屋验收不合格
工程竣工后，地方住建委相关部门会对工程质量进行验收，验收不合格。一般要求开发商整改，整改不合格的，就无法交付给业主。尤其现在精装房盛行，政府推广分户验收，精装房问题比较多。
3、土地在抵押
很多开发商在开发过程中，为了向银行贷款，会把土地拿到银行抵押。在竣工阶段，土地抵押未解除时，就不能为购房者办理房屋产权证，一般在当地住建局网站可以查询。
购房者如何维护自身权益
1、五证不全，可以要求开发商补齐证件。如开发商无法补齐证件，可以依据法律规定和开发商解除合同。
2、房屋验收不合格，可以进行整改。若整改不合格，可以要求解除合同。
3、土地有抵押，可要求开发商解除抵押，开发商无法解除抵押，可要求开发商解除合同。
南京开轩建筑设计咨询
为何迟迟不办证，业主可以询问开发商，去不动产登记中心和住建局去问，网上不会有针对性的答案的！
