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房貸利率的高低關係到月供的高低，因而有些朋友想知道以往房貸利率除了有打折的，是不是也有上浮的？目前房貸利率上浮這麼高，未來會不會取消上浮，甚至和以前一樣，可以打折？
我是「房微言」，房貸利率在以前有些時期是打折，有些時期是上浮；未來的房貸利率只能大於或等於計價基準LPR，在某些時期可能會取消上浮（加點），但不能在LPR基準上再打折。
以前房貸利率有時可打折有時則要上浮。
1.用一張圖來看以前房貸利率走勢
從上面的房貸利率圖，可以看出以前的房貸利率不僅有打折，也有上浮。例如15年時可打8.8折，17年時則要上浮5%。
2.以前房貸利率有時打折有時上浮，與下列因素有關：
⑴與經濟有關。
例如2008年，受全球金融危機的影響，經濟低迷。
為了刺激經濟和扶持房地產市場。央行出臺政策，將商業性個人住房貸款利率下浮幅度調整至70%，即在基準利率的基礎上打7折。
⑵與房價有關。
例如2009年房價出現瘋漲後，為了控制房價，2010年央行和銀監會聯合發文，實行差異化住房信貸政策，第二套房貸款利率不能低於基準利率1.1倍。
各銀行為了防範風險，在執行二套房貸利率上浮政策的同時，首套利率的優惠也開始收縮，從原來7折收縮為8.5折。
⑶與銀行信貸額度有關。
例如2011年下半年，銀行信貸額度緊張，首套房利率上浮5%，但2012年初信貸額度寬裕後，又降回基準利率。
未來房貸利率呈下降趨勢，上浮（加點）部分在某個時期有階段性取消的可能，即零加點。
1.2019年11月以來，以LPR為計價基準的房貸利率在逐漸下行。
從融360的統計數據可看出，當前的房貸利率是在下降中的，2020年2月20-3月20日，計算基準LPR同樣是4.75%，但平均利率出現下降，可見上浮（加點）部分在逐漸下降。
2.未來房貸利率包括計算基準LPR和上浮（加點）部分預計仍會繼續下行。
⑴寬鬆貨幣政策陸續釋放。
2019年1月至2020年4月份，央行先後4次降準，合計釋放資金約44300億元，其中4月在降準的同時，超額存款準備金利率也從0.72%下調至0.35%。
銀行信貸額度充足，加上銀行內部利率成本下降，房貸利率也會伴隨著下降，尤其是非熱點城市。
⑵為降低實體企業融資成本，LPR在未來會繼續下調。
疫情衝擊，全球經濟衰退，出口貿易受阻，扶持實體經濟已成為首要任務。
扶持的方式之一就是持續降低實體企業、中小微企業的融資成本，即降LPR。LPR降了，房貸利率也會伴隨下降。
未來的房貸利率降歸降，但不再出現在計算基準LPR的基礎上再打折的現象。
1.政策作了硬性規定。
在房住不炒的定位下，為了發揮房貸利率在房地產市場長效管理機制中的作用，2019年8月25日央行發佈的公告中，對房貸利率的下限作了界定：
“定價基準轉換後，首套房貸利率不得低於相應期限LPR，二套房貸利率不得低於相應期限LPR+60個基點 ”。
2.低於LPR的特例，過渡完後也要調整。
可能會有朋友發現，雖然央行公告有規定房貸利率不得低LPR，但上海的首套利率卻低於LPR。
這是一個特例，因為在實施基準利率轉換LPR前，上海的房貸利率可打9-9.5折，為了保持計價基準轉換前和轉換後一致，出現低於LPR的現象。
隨著這些折扣政策退出，上海的房貸利率也迴歸到等同LPR或LPR之上。
綜上
2019年10月8日前，因經濟環境、樓市情況、銀行信貸額度等原因，房貸利率出現時而打折時而上浮走勢；2019年10月8日後，房貸利率上浮比例（加點）也會有漲跌，甚至在某時期內會取消，即零加點，但不會有計價基準再打折的現象。
最後
首付門檻、房貸利率的高低與房價的漲跌有著密切的關係。在看房過程，不妨多留意信貸政策變化，說不準能掐準首付低、利率低、房價低的“三低”時機入手哦。
我是［房微言］，專注分享實用的房地產乾貨和買房賣房防套路技巧，歡迎關注我。
房微言
過去的房貸利率是以“貸款基準利率”為基準，早年買房的人基本上都是享受折扣利率，比如7折、8折、9折。但是近幾年買房的人很多都沒有折扣，甚至有的是上浮10%、20%不等，還有二套房、三套房也是基本上上浮的。
過去的這種以“貸款基準利率”為基準的房貸利率中，折扣或者上浮比例是固定不變的，貸款基準利率一般是在每年1月1日開始根據最近的基準利率進行調整。而貸款基準利率從2015年10月下調後，至今都沒有變化過。
現在的房貸利率不再一貸款基準利率為基準，而是以LPR為基準，在LPR基礎上加點。這種模式跟過去其實是類似的，過去的貸款基準利率變動，現在LPR利率取而代之，同樣會變動，過去折扣或者上浮比例不變，現在以“加點值”取而代之，同樣固定不變。所以，利率結構其實沒有本質的區別。
但是有一點很不一樣，就是貸款基準利率可能幾年都不變化，但是LPR利率每個月都會報價，所以變化頻率更快。
另外，現在也不存在利率上浮的說法，取而代之都是叫“加點值”。如果加點值是正數，那就相當於上浮了。按照目前的趨勢，這個政策將會是一項長期政策。至於加點值具體是多少，則跟貸款人自己的資信和市場政策有關係。
老萌有個存錢罐
1、先來張圖
2、未來利率採取LPR模式是升是降？
從去年8月實行LPR之後，5年期LPR房貸利率降了3次，總共降低20個基點。
那未來房貸利率的發展趨勢是：從5月份到今年年底，央行還會下調MLF和1年期LPR至少30個基點以上，而5年期LPR房貸利率至少還會有20個基點的降息。
也就是說到今年年底，5年期LPR房貸利率應該會降至4.4-4.5%之間。
那就相當於從原來的基準4.9%下調了50個基點，相當於過去的兩次標準降息。
對於新申請房貸的朋友和計劃轉換LPR的朋友來說，一定要選擇2021年1月1日為重定價日，而不要選擇你申請房貸和轉換LPR滿一年後的那天再重新定價。
因為今年的多次降息，明年你越早兌現、越早享受低利率。
最後，再和大家明確，不用猶豫是否轉LPR，答案是肯定的，因為未來幾十年的貸款利率大方向一定是下行趨勢！
