很多人諮詢，“最近，法拍房很紅火，到底法拍房能不能買？”
其實，我知道你們到底想說什麼，這麼低的價格到底要不要買？
阿里司法拍賣平臺早在2012年就已經上線，真正被關注是2014年。
在早期，樓市低迷，大部分法拍房要三拍才能成交，像杭州這樣的一線城市，也要二拍才能成交。
隨著市場的變化，加上法拍房慢慢的被人盯上，2016年之後住宅類法拍房，只要地勢不差基本上一拍就可以成交，而且普遍高過起拍價，尤其是改善類市區次新房，都是被哄搶，成交價能達到市價的80-90%。
在樓市最火爆的時候，還出現過優質房源成交價,高於二手房成交價的現象。
什麼是“法拍房”？
“法拍房”，顧名思義就是遭法院強制執行拍賣的房屋。
我們從“法拍房”的成因來看，大致可以從商業貸款、民間借貸、司法沒收、無主財產四個方面來概括。
類別
成因
商業貸款
購房人向銀行按揭貸款購房，在不能如期如數償還貸款時，銀行向法院提出民事訴訟，要求貸款人就被抵押房產拍賣變現來償還貸款。
民間借貸
張三借李四的錢，約定以自有房產抵押給李四，到期不能還款，根據《擔保法》的規定，李四隻能向法院事情張三還款，並出示抵押或借款協議，要求法院在執行階段拍賣張三的房產來還款。
司法沒收
刑事案件中有判決沒收犯罪嫌疑人個人全部財產，其中財產涉及不動產的，該不動產依法可進行拍賣，變現後的錢款收歸國庫。
無主財產
即無人認領的房產。其也是可以進行拍賣的，但現實生活中幾乎很少出現。
購買“法拍房”有什麼優勢？
（以下所述，是“法拍房”相對的優勢，並不是絕對的優勢，不作為投資建議使用）
1、評估的起拍價較低
《最高人民法院關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》：“法拍房拍賣保留價由人民法院參照評估價確定，人民法院確定的保留價，第一次拍賣時，不得低於評估價或者市價的70%;如果出現流拍，再行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數額不得超過前次保留價的20%。”
法拍房的起拍價會在評估價的基礎上降10～30%，如果一拍流拍後，將再次降價。
2、法拍房不限購
現在很多大中型城市，都出臺了限購的政策，像本地贛州市在2017年7月21日，出臺《關於我市中心城區住房限購政策操作細則》對家庭和戶籍的認定標準、家庭在市中心城區已擁有住房的認定標準和限購區域內購房流程進行了詳細規定，但是，在現階段“法拍房”不受相關限購政策的調整，這也是“法拍房”在購房政策上的一大優勢。
3、“法拍房”可以貸款
現在很多銀行金融機構已經注意到了“法拍房”這塊巨大的市場，有許多法院已經開始和各大銀行開展“法拍房”貸款業務，競拍人可以在瞭解拍品時，同時瞭解相關貸款事宜。
4、“法拍房”可以落戶
購買了“法拍房”的競買人在取得相關產權證書後，可以到公安機關戶籍部門辦理落戶相關事宜。
“法拍房”的水深嗎，風險有哪些？
第一大坑（風險）就是騰房問題
根據《合同法》，買賣不破租賃，法拍房如果有租約在先，即使拍賣了，仍然無法入住。當然，租約結束或者想辦法結束就可以入住了。不排除有個別案件的被執行人（老賴）為了阻礙法院的拍賣通過簽訂“租賃合同”的方式，虛構租賃關係。
在有些“法拍房”中，居住著被執行人的父母（年紀較大的老人），拒不配合法院的騰房。所以，在競拍前，一定要了解房屋是否騰房和租賃情況。
好消息是，廣東省高級人民法院辦公室2019年6月27日印發《關於進一步規範司法拍賣不動產移交工作的指導意見（試行）》規定，司法拍賣以清場移交為原則，執行法院應當在拍賣、變賣成交或者以流拍的財產抵債的裁定送達後十五日內，將執行標的物清場後移交買受人或者承受人。被執行人或者其他人佔有執行標的物應當移交而拒不移交的，強制執行。執行法院可以根據案件具體情況，在拍賣前對執行標的物先行清場。
第二大坑（風險）：多頭債務、產權糾紛
“法拍房”屬於法院強制執行程序中，拍賣出的產權。有些“法拍房”的業主（被執行人），往往有多頭負債，甚至資不抵債，否則也不會淪落到房產被強制拍賣的地步。還有可能存在其他共有人的情況。
法院在拍賣公告中明確指出“拍賣人對拍賣標的物所作的說明和提供的視頻資料、圖片等，僅供競買人參考，不構成對標的物的任何擔保”，意即法院只負責在房產拍賣成功後出具相應的法律文書，以協助競買人辦理過戶，而任何有關房產的權利瑕疵均由競買人自行了解、風險自擔。
第三大坑（風險）相關費用
轉讓和受讓兩家的稅費，都是由競買人一人承擔，這個大家應該知道。在稅費方便，各地的情況是不一樣的，每個案例的情況也不一樣。就拿住宅來說，個人和個人身份交易相對簡單，競買人非首套要承擔3%的契稅，被執行人如果不滿五或者不唯一，還要承擔3%的個人所得稅，以及增值稅。
這些相對透明，總體來說，法拍房的稅費跟新房差不多。什麼才是不透明的呢？上面我們提到，房子如果原先由公司持有，被個人拍下，那就要交土地增值稅。如果房屋上次交易屬“非夫妻直系親屬之間的贈予或繼承”，那麼再次過戶會產生20%的個人所得稅。
原業主未繳納維修資金，這筆費用同樣也由競買人承擔。另外，該房屋前業主拖欠的物業費、水電費、燃氣費、寬帶費、有線費等欠費，均由競買人負責承擔。
建議：受限於目前的不動產暫行條例，非利益相關人是不能夠查詢個別隱私內容，所以拍賣前需要通過專業機構（律師，債權人等）查詢更詳細的信息，確保自己的利益。預估繳納的預算，瞭解全部的公共費用，做到心中有數。另外平時，週末，白天，黑夜，多次上門調查。去物業公司瞭解水電煤氣的繳納費用。
投資有風險，購“房”需謹慎。
